Das jährliche Ritual: Die Mieterhöhung
Ein huurverhoging, oder Mietsteigerung, ist ein Standardmerkmal des niederländischen Mietmarktes. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern kann ein Vermieter jedoch die Miete nicht einfach um jeden beliebigen Betrag oder zu jedem gewünschten Zeitpunkt erhöhen. Der Prozess der Mietanpassung wird von der Regierung streng reguliert, wobei die Regeln je nachdem, ob man im sozialen (regulierten) Sektor oder im freien (liberalisierten) Sektor mietet, deutlich variieren. Für die meisten Mieter ist die Erhöhung ein jährliches Ereignis, das in der Regel am 1. Juli wirksam wird. Das Verständnis der spezifischen Regeln, die auf Ihren Vertrag zutreffen, ist entscheidend, da es Ihnen ermöglicht, eine Erhöhung zu identifizieren und anzufechten, die nicht gesetzeskonform ist. Ein Vermieter muss strengen Benachrichtigungsverfahren und prozentuale Grenzwerte gemäß dem Gesetz einhalten.
Der stark regulierte soziale Sektor
Für Mieter im sozialen Wohnungssektor (sociale huurwoning), wo die anfängliche Grundmiete unter der Liberalisierungsschwelle lag, sind die Regeln für Mietanpassungen am strengsten. Jedes Jahr bestimmt die nationale Regierung den maximalen Prozentsatz, um den Mieten in diesem Sektor erhöht werden können. Dieser Prozentsatz ist oft an die durchschnittliche Inflationsrate oder die Lohnentwicklung gekoppelt. In einigen Jahren kann es auch eine zusätzliche, einkommensabhängige Erhöhung geben, bei der Mieter mit höherem Einkommen eine größere Mietanpassung erhalten können als Mieter mit geringerem Einkommen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter mindestens zwei Monate vor Inkrafttreten schriftlich über die vorgeschlagene Erhöhung zu informieren. Dieser Vorschlag muss die aktuelle und die neue Miete, den Prozentsatz der Erhöhung und die Methode enthalten, mit der der Mieter Einwände erheben kann. Wenn ein Mieter der Ansicht ist, dass die Erhöhung rechtswidrig ist — zum Beispiel, sie übersteigt das gesetzliche Maximum oder die Immobilie weist ernsthafte Wartungsdefekte auf —, kann er formell Widerspruch beim Vermieter einlegen. Wenn sie sich nicht einigen können, kann der Fall vor die Huurcommissie (Rent Tribunal) gebracht werden.
Der (nun regulierte) freie Sektor
Historisch gesehen war der freie Sektor (vrije sector) ein wahrer Wildwest, wenn es um Mietsteigerungen ging. Die jährliche Anpassung wurde einfach durch das bestimmt, was im Mietvertrag stand. Die meisten Verträge enthielten eine Klausel, die besagte, dass die Miete jährlich um die Inflationsrate (CPI) plus eine feste Zuschlagsrate erhöht wird, oft so hoch wie 3-5%. Dies konnte zu enormen und unvorhersehbaren Mietsteigerungen Jahr für Jahr führen. Um dieses Problem anzugehen, griff die niederländische Regierung ein. Seit einigen Jahren gibt es auch eine landesweite Obergrenze für Mietsteigerungen im freien Sektor. Das Gesetz diktiert nun, dass die jährliche Erhöhung auf entweder Inflation (CPI) + 1% oder die durchschnittliche kollektive Lohnentwicklung + 1% gedeckelt ist, je nachdem, welches von beidem (Inflation oder Lohnentwicklung) niedriger ist. Diese gesetzliche Obergrenze hebt jede Klausel in einem bestehenden Mietvertrag auf, die eine höhere Erhöhung zulassen würde. Dies ist eine wichtige Wissensgrundlage für Mieter im freien Sektor; Sie sind nicht mehr allein den Bedingungen Ihres Vertrags ausgeliefert und sollten sie immer mit der aktuellen nationalen Gesetzgebung abgleichen.
Mietminderung: Ein proaktives Recht des Mieters
Eine Mietminderung ist kein Einbahnstraßenkonzept. Mieter haben ebenfalls Rechte, unter bestimmten Umständen eine huurverlaging (Mietminderung) zu beantragen. Der stärkste Hebel liegt bei Mieter im regulierten Sektor. Innerhalb der ersten sechs Monate ihres Vertrags können sie die Huurcommissie bitten zu prüfen, ob ihre anfängliche Miete fair ist, basierend auf dem Points-Wertesystem des Eigentums (woningwaarderingsstelsel). Falls die Punkte eine niedrigere Miete rechtfertigen, kann die Huurcommissie den Vermieter zwingen, sie zu senken, wirksam ab Vertragsbeginn. Darüber hinaus kann jeder Mieter (in beiden Sektoren) eine vorübergehende Mietminderung beantragen, wenn die Immobilie unter schweren Wartungsdefekten leidet, die der Vermieter nicht behoben hat, z. B. schwere Lecks oder eine defekte Heizungsanlage. Dies ist ein formelles Verfahren, das Druck auf den Vermieter ausübt, Reparaturen durchzuführen. Es ist wichtig zu beachten, dass Vermieter fast nie freiwillig eine Mietminderung anbieten. Es ist ein Recht, von dem der Mieter Kenntnis haben muss und oft durch formelle Verfahren mit der Huurcommissie durchsetzen muss.
