Das 'Woningwaarderingsstelsel' (WWS) erklärt
Der Begriff 'maximum rent' hat in den Niederlanden eine genaue rechtliche Bedeutung: der maximale huurprijs. Dies ist die höchstmögliche Grundmiete (kale huur), die ein Vermieter im regulierten Wohnungssektor gesetzlich verlangen darf. Diese Obergrenze ist keine willkürliche Zahl; Sie wird durch das woningwaarderingsstelsel (WWS) festgelegt, allgemein bekannt als das 'Punktsystem'. Dieses System ist das Fundament der niederländischen Mietkontrolle. Es soll eine direkte und objektive Verbindung zwischen der Qualität einer Mietimmobilie und ihrem Preis herstellen. Vermieter regulierter Immobilien sind gesetzlich an dieses System gebunden. Mehr als die maximale huurprijs zu verlangen, ist illegal.
Wie Punkte berechnet werden
Das WWS-System vergibt Punkte an eine Immobilie basierend auf einer umfassenden Bewertung ihrer objektiven Merkmale. Die Hauptkomponenten, die Punkte erzeugen, sind: **1. Größe (Oppervlakte): Die Quadratmeterzahl aller Räume in der Wohnung. **2. WOZ-Wert (WOZ-waarde): Der offizielle Immobilienwert, festgelegt durch die Gemeinde. Dies verbindet die Miete mit dem Marktwert der Lage. **3. Energieeffizienz (Energielabel): Ein besseres Energielabel (z. B. A++) führt zu mehr Punkten und motiviert Vermieter, in Isolierung und Nachhaltigkeit zu investieren. 4. Einrichtungen: Punkte werden für die Qualität der Küche, des Badezimmers und des privaten Außenbereichs vergeben (falls vorhanden). Jedes Jahr veröffentlicht die Regierung eine Tabelle, die die Gesamtpunktzahl direkt in eine maximale gesetzliche Miete in Euro umrechnet. Ein Mieter im freien Sektor genießt diesen Schutz nicht.
Wie Mieter das System nutzen können
Dieses System ist nicht nur ein bürokratisches Werkzeug; es ist ein starkes Recht der Mieter. Die Huurcommissie (Mietgericht) bietet ein Online-Tool (den Huurprijscheck) an, bei dem jeder Mieter die Details seiner Wohnung eingeben kann und eine Schätzung der Punktzahl sowie der entsprechenden maximal legalen Miete erhält. Wenn Sie im regulierten Sektor sind und feststellen, dass Sie mehr als die gesetzliche Höchstgrenze zahlen, können Sie bei der Huurcommissie ein Verfahren einleiten, um Ihre Miete offiziell bewerten und senken zu lassen. Selbst wenn Sie im freien Sektor sind, können Sie dieses Tool innerhalb der ersten sechs Monate Ihres Mietverhältnisses verwenden, um zu prüfen, ob Ihre Anfangsmiete gerechtfertigt ist. Wenn das Punktesystem anzeigt, dass Ihre Immobilie im regulierten Sektor hätte sein sollen, kann die Huurcommissie Ihre Miete senken und Ihren Vertragsstatus ändern.
