Das 'Wilde Westen' des Wohnungsmarktes
Die Marktmiete, im Niederländischen als markthuur bekannt, ist der Preis, den ein Vermieter für eine Mietimmobilie verlangen kann, wenn er sie vollständig den Kräften des offenen Marktes überlässt. Es ist der höchste Betrag, den ein zahlungsbereiter Mieter zu zahlen bereit ist. Dieses Konzept bildet die Grundlage des in den Niederlanden so genannten 'freien Sektors' (vrije sector) des Mietmarktes. Theoretisch gilt: Erfüllt eine Immobilie bestimmte Kriterien (insbesondere, indem sie eine bestimmte Punktzahl im offiziellen Wohnungsbewertungssystem erreicht), steht der Vermieter frei, die Miete auf das Niveau festzusetzen, von dem er glaubt, dass der Markt es tragen wird. Das steht in klarem Gegensatz zum 'sozialen' oder 'regulierten' Sektor, in dem die maximal zulässige Miete streng durch ein Punktesystem festgelegt wird.
Die Linie zwischen diesen beiden Sektoren wird als liberalisatiegrens (Liberalisierungsschwelle) bezeichnet. Die Existenz dieses Dualsystems schafft einen zutiefst fragmentierten und oft verwirrenden Markt. Für einen Mieter ist die eine wichtigsten Frage zu jeder potenziellen Immobilie, auf welcher Seite dieser Linie sie liegt. Wenn sie sich im freien Sektor befindet, wird der Preis durch die Marktmiete bestimmt, und der Mieter hat fast keinen Schutz gegen hohe Anfangsmieten. Wenn sie sich im regulierten Sektor befindet, hat der Mieter mächtige gesetzliche Instrumente, eine Miete anzufechten, die das gesetzliche Maximum überschreitet.
Marktmiete vs. regulierte Realität
Der fundamentale Spannungsbogen im niederländischen Mietsystem besteht im Konflikt zwischen Marktmiete und regulierter Miete. Vermieter wollen natürlich die Marktmiete verlangen, um ihre Rendite zu maximieren. Allerdings erfüllen viele Immobilien, die zu hohen Marktmieten vermietet werden, rechtlich gesehen nicht die Kriterien für den freien Sektor. Sie haben nicht genügend Punkte (basierend auf Größe, Ausstattung, Energieeffizienz usw.), um die Liberalisierungsschwelle zu überschreiten. Das ist ein unglaublich häufiges Szenario, insbesondere in älteren Gebäuden in beliebten Städten. Vermieter wetten oft darauf, dass Mieter, insbesondere Expats, nichts vom Punktesystem (woningwaarderingsstelsel oder WWS) wissen und einfach die beworbene Marktmiete zahlen, ohne zu hinterfragen.
Ein versierter Mieter sollte eine beworbene Miete niemals für bare Münze nehmen. Es ist entscheidend, eine unabhängige Prüfung der Punkte der Immobilie durchzuführen, um die maximale gesetzliche Miete zu bestimmen. Wenn die Marktmiete, die verlangt wird, deutlich höher ist als die maximale durch das Punktesystem festgelegte Miete, kann der Mieter den Mietvertrag unterschreiben, einziehen und dann sofort ein Verfahren bei der Huurcommissie (Rent Tribunal) einleiten, um die Miete offiziell und rückwirkend auf das gesetzliche Maximum zu senken. Das ist kein Schlupfloch; es ist ein fundamentales Mieterrecht, das darauf abzielt, Vermieter daran zu hindern, regulierte Immobilien illegal zu Marktmieten zu belasten.
Der niederländische Mietmarkt funktioniert nach dem Prinzip der asymmetrischen Informationen: Der Vermieter kennt fast immer den rechtlichen Status der Immobilie, während der Mieter häufig nicht darüber Bescheid weiß. Vermieter und Immobilienmakler sind nicht rechtlich verpflichtet, offenzulegen, dass eine Immobilie im regulierten Sektor liegt. Sie inserieren sie zum höchsten möglichen Marktpreis und hoffen auf das Beste. Daher lastet die Sorgfaltspflicht vollständig auf dem Mieter. Bevor Sie irgendeinen Vertrag unterschreiben, sollten Sie eine vorläufige Punkteprüfung mit Online-Rechnern durchführen. Falls Sie die Vermietung fortsetzen, erwägen Sie, Rat von einer Mieterrechtsorganisation einzuholen (wie die Woonbond oder !WOON), um Ihre Einschätzung zu bestätigen und, falls nötig, durch den Prozess zu führen, die Miete anzufechten. Das Verständnis des Unterschieds zwischen der verlangten Marktmiete und der gesetzlich geschuldeten Miete ist das eine mächtigste Wissensbasis, die ein Mieter in den Niederlanden besitzen kann.
