Makler (Makelaar)

Die Torwächter des Marktes

Der Immobilienmakler, oder makelaar, ist eine unverzichtbare Figur in der niederländischen Mietlandschaft. Sie sind die Torwächter, die den Zugang zu einem großen Teil der verfügbaren Immobilien kontrollieren, besonders im wettbewerbsintensiven freien Sektor. Die Rolle eines makelaar kann jedoch verwirrend sein, weil es zwei unterschiedliche Typen gibt und ihre rechtliche und finanzielle Beziehung zu Ihnen, dem Mieter, je nachdem, mit welchem Typ Sie es zu tun haben, völlig verschieden ist. Die grundlegende Frage, die Sie sich immer stellen müssen, lautet: Wer hat diesen Makler beauftragt? Die Antwort bestimmt, wen sie rechtlich vertreten müssen und, am wichtigsten, wer sie bezahlen muss. Missverständnisse über diese Beziehung sind eine der häufigsten Ursachen dafür, dass Mieter, insbesondere Expats, illegale Gebühren zahlen.

Die zwei Typen sind:

• Der Makler des Vermieters (Verhuurmakelaar): Dies ist der Agent, dem Sie am häufigsten begegnen werden. Er wurde vom Eigentümer der Immobilie beauftragt, einen geeigneten Mieter zu finden. Seine Aufgabe ist es, die Immobilie zu inserieren (z. B. auf Plattformen wie Funda oder Pararius), Besichtigungen durchzuführen, Bewerbungen zu prüfen und dem Vermieter die besten Kandidaten vorzulegen. Seine Treue und seine treuhänderische Pflicht gelten ausschließlich dem Vermieter. Sein Ziel ist es, für seinen Auftraggeber das bestmögliche Ergebnis zu erzielen — die höchste Miete und den zuverlässigsten Mieter.
• Der Makler des Mieters (Aanhuurmakelaar): Dies ist ein Agent, den Sie beauftragen, in Ihrem Namen zu arbeiten. Sie geben ihm Ihre Suchkriterien und Ihr Budget vor, und er durchsucht aktiv den Markt, vereinbart Besichtigungen (auch bei anderen Vermietermaklern) und hilft Ihnen, den Vertrag zu verhandeln. Sie sind sein Kunde, und er soll Ihre Interessen bestmöglich vertreten.

Die allesentscheidende Frage: Wer zahlt?

Hier ist die wichtigste Regel, die jeder Mieter in den Niederlanden kennen muss: Ein Makler darf für dieselbe Transaktion nicht sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter bezahlt werden. Das Gesetz, konkret das Prinzip des „Zwei-Herren-Dienstes“ (dienen van twee heren), verbietet dies. Das bedeutet:

• Wenn Sie eine Immobilie auf einer öffentlichen Webseite finden und der Makler, der Ihnen die Wohnung zeigt, derselbe ist, der sie inseriert hat, dann ist er der Makler des Vermieters. Der Vermieter ist sein Auftraggeber und der Vermieter muss seine Provision bezahlen. Es ist illegal, dass dieser Makler Ihnen als Mieter irgendeine Gebühr für seine Dienstleistung berechnet. Dies schließt Gebühren ein, die unter kreativen Namen wie „agency fee“, „contract costs" (contractkosten), „administration fee" (administratiekosten) oder eine nicht erstattungsfähige „key fee" (sleutelgeld) verschleiert werden.
• Sie bezahlen einen Makler nur, wenn Sie ihn ausdrücklich mit einer unterschriebenen Vereinbarung beauftragt haben, als Ihr Makler (aanhuurmakelaar) aktiv für Sie nach einer Immobilie zu suchen. In diesem Fall bezahlen Sie für den Suchservice, den er Ihnen erbracht hat.

Das klingt einfach, aber viele Agenturen in den Großstädten haben ihr Geschäftsmodell darauf gebaut, Mieter illegal Gebühren bezahlen zu lassen. Sie präsentieren die Gebühr als standardmäßigen, nicht verhandelbaren Bestandteil des Prozesses, und im hektischen Wettbewerb vieler Märkte zahlen verzweifelte Mieter die Gebühr oft ohne Nachfrage. Diese Gebühren können von einigen hundert Euro bis zu einer vollen Monatsmiete zuzüglich Mehrwertsteuer reichen.

Illegale Gebühren zurückfordern und Tricks erkennen

Die gute Nachricht ist, dass Sie bezahlte illegale Maklergebühren zurückfordern können. Der Anspruch ist bis zu fünf Jahre nach der Zahlung gültig. Der Prozess beginnt in der Regel mit einem formellen Schreiben an die Agentur, in dem die Rückerstattung verlangt wird. Wenn sie sich weigern, können Sie den Fall vor Gericht bringen. Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist sehr stark und fällt überwiegend zugunsten des Mieters aus. Es gibt sogar auf Erfolgsbasis („no-win, no-fee“) arbeitende Rechtsdienste, die sich auf die Rückforderung dieser Gebühren für Mieter spezialisiert haben.

Um diese Situation von vornherein zu vermeiden, seien Sie skeptisch und durchsetzungsfähig. Wenn ein Makler eine Gebühr verlangt, bitten Sie ihn schriftlich zu erläutern, wofür die Gebühr ist und in wessen Auftrag er handelt. Ein häufiger Trick ist, dass ein Makler behauptet, für Sie zu arbeiten, obwohl Sie lediglich auf seine Anzeige geantwortet haben. Das ist ungültig; ein legitimer Auftrag zur Beauftragung eines Maklers muss eine ausdrückliche, vorherige Vereinbarung sein. Ein weiterer Trick ist die "administration fee". Während ein Vermieter einen kleinen, angemessenen Betrag für spezifische Verwaltungsmaßnahmen verlangen kann (z. B. die Namensänderung in einem laufenden Vertrag), ist eine hohe, verpflichtende Gebühr, die zu Beginn erhoben wird, fast immer eine verschleierte Maklergebühr. Denken Sie daran: Der Makler, der Ihnen eine öffentlich inserierte Wohnung zeigt, arbeitet für den Vermieter, und der Vermieter zahlt die Rechnung.