Ihre offizielle Aufforderung zur Instandsetzung
Eine 'gebrekenmelding', oder Defect Report, ist der formelle Prozess, durch den ein Mieter dem Vermieter ein Problem mit der Mietwohnung meldet, das eine Reparatur erfordert. Das ist nicht nur eine bloße Beschwerde; es ist ein entscheidender Schritt, um Ihre Rechte geltend zu machen und die rechtlichen Pflichten des Vermieters auszulösen. Die niederländische Rechtsdefinition eines 'gebrek' (Mangel) ist breit und kraftvoll: Es ist nicht nur ein defekter Gegenstand, sondern jeder Zustand oder jede Eigenschaft der Immobilie, der die 'huurgenot'—die ungestörte Nutzung und Benutzung—that ein Mieter vernünftigerweise aus dem Vertrag erwarten kann, mindert. Das könnte von einem schweren Problem wie einem vollständigen Ausfall der Heizungsanlage im Januar bis zu etwas weniger dringendem, aber dennoch bedeutendem, wie einem ständig klemmen des Haustürschlosses reichen.
Allerdings sind nicht alle Wartungsprobleme das Problem des Vermieters. Das Gesetz zieht eine klare Unterscheidung zwischen großen Mängeln, für die der Vermieter verantwortlich ist, und kleineren Reparaturen ('kleine herstellingen'), die der Mieter zu verantworten hat. Die konkreten Aufgaben, die dem Mieter obliegen, sind im 'Besluit kleine herstellingen' aufgeführt. In der Regel ist der Mieter für kleine, preiswerte und einfach auszuführende Aufgaben verantwortlich, die sich aus der täglichen Nutzung ergeben. Dazu gehören das Austauschen von Glühbirnen, das Entlüften von Heizkörpern, das Festziehen loser Schrauben an Türknäufen oder Schränken und das Beheben eines tropfenden Wasserhahns durch Austausch eines Dichtrings. Der Vermieter ist dagegen für die 'große Reparaturen' verantwortlich: die strukturelle Integrität des Gebäudes (Dach, Wände, Fundament) zu erhalten, schwere Lecks zu beheben, sicherzustellen, dass die Zentralheizung und die Sanitäranlagen ordnungsgemäß funktionieren, kaputte Fenster zu reparieren und Schädlingsbefall zu bekämpfen, der nicht durch die Fahrlässigkeit des Mieters verursacht wurde. Nicht überraschend könnte der Vermieter versuchen, diese Linie zu verwischen, in der Hoffnung, dass ein Mieter für eine Reparatur bezahlt, die rechtlich die Aufgabe des Vermieters ist.
Das richtige Verfahren zur Meldung eines Mangels
Wenn Sie einen Mangel entdecken, der in die Verantwortung des Vermieters fällt, ist eine schnelle und ordnungsgemäße Meldung entscheidend. Während ein erster Anruf oder eine WhatsApp-Nachricht eine gute Möglichkeit ist, schnell Bescheid zu geben, sollte dies immer von einer formellen, schriftlichen Benachrichtigung gefolgt werden. Eine E-Mail ist typischerweise ausreichend und bietet einen klaren, zeitgestempelten Nachweis. Für sehr schwere Probleme oder wenn der Vermieter dafür bekannt ist, nicht zu reagieren, bietet der Versand eines eingeschriebenen Briefes (aangetekende brief) einen unbestreitbaren Nachweis der Zustellung. Diese schriftliche gebrekenmelding ist Ihr rechtlicher Grundstein. Sie sollte klar und ruhig Folgendes enthalten:
- Beschreiben Sie den Mangel detailliert.
- Geben Sie an wann Sie das Problem erstmals bemerkt haben.
- Fordern Sie eine Reparatur innerhalb einer 'angemessenen Frist' (
redelijke termijn).
- Fügen Sie Fotos des Problems bei, wenn möglich.
Die Definition einer 'angemessenen Frist' ist kontextabhängig. Ein totaler Ausfall von Heizung und Warmwasser im Winter erfordert eine sofortige Reaktion, wahrscheinlich innerhalb von 24 Stunden. Ein nicht dringendes Problem, wie ein defekter Türgriff einer Innentür, könnte eine angemessene Reparaturfrist von einigen Wochen haben. Die Dokumentation jeder Kommunikation ist entscheidend. Wenn Sie telefonieren, fassen Sie das Gespräch per E-Mail zusammen: "Wie aus unserem heutigen Telefonat hervorgeht, bestätige ich den Bericht über das leckende Radiator im Wohnzimmer..."
Wenn der Vermieter nichts unternimmt
Ein nicht reagierender Vermieter ist eine häufige Frustration für Mieter. Wenn Ihr anfänglicher Defektbericht und Ihre Nachverfolgungen ignoriert werden und die 'angemessene Frist' verstreicht, müssen Sie den Prozess formal eskalieren. Sie können die Miete nicht einfach zurückhalten, da dies eine Verletzung Ihres Vertrags darstellen würde. Der nächste richtige Schritt ist das Versenden einer Nachfristsetzung (ingebrekestelling). Dies ist eine endgültige formelle Mitteilung, die dem Vermieter eine letzte, feste Frist zur Durchführung der Reparatur setzt. Sie informiert ihn darüber, dass er bei Nichthandlung bis zu dieser Frist rechtlich in Verzug geraten wird, und Sie werden Anspruch auf weitere Rechtsmittel haben.
Wenn der Vermieter weiterhin im Verzug ist, hat der Mieter mehrere wirksame Optionen:
- Reparatur und Abzug: Sie können einen Fachbetrieb beauftragen, das Problem zu beheben, und die angemessenen Kosten von Ihrer nächsten Mietzahlung abziehen. Dieses Recht muss mit äußerster Vorsicht ausgeübt werden. Sie müssen eine Nachfristsetzung gesendet, mehrere Angebote eingeholt haben, um zu beweisen, dass die Kosten 'angemessen' sind, und alle Rechnungen aufbewahrt haben.
- Mietminderung über
Huurcommissie: Sie können ein Verfahren beim Mietgericht (Huurcommissie) einreichen. Diese können die Schwere des Mangels bewerten und Ihnen eine vorübergehende rückwirkende Mietminderung proportional zu Ihrem Verlust der Nutzung gewähren. Die Reduzierung bleibt in Kraft, bis der Vermieter nachweist, dass der Mangel behoben ist.
- Rechtsstreitigkeiten: In schwerwiegendsten Fällen können Sie zum Amtsgericht / zuständigen Bezirksgericht (
kantonrechter) gehen, um den Vermieter zur Durchführung der Reparatur zu zwingen und gegebenenfalls Schadensersatz für Schäden zu fordern, die Ihnen infolge des Mangels entstanden sind."
