Mehr als nur eine Investorenkennzahl
Die Leerstandsquote, im Niederländischen als leegstand bekannt, ist eine Statistik, die den Anteil leerstehender, verfügbarer Mietwohnungen im Verhältnis zur Gesamtzahl der Mietwohnungen in einem bestimmten Gebäude, Viertel oder einer Stadt misst. Während Vermieter und Immobilieninvestoren sich an diesem Wert wegen seiner direkten Auswirkung auf die Rentabilität abarbeiten, sollte ein potenzieller Mieter ihn als mächtigen, wenn auch groben Barometer für die Gesundheit einer Immobilie und die Dynamik des lokalen Marktes sehen. Eine Leerstandsquote ist nie nur eine neutrale Statistik; sie erzählt eine Geschichte. Im Kontext des ständig angespannten niederländischen Wohnungsmarktes — besonders in großen Städten innerhalb des Randstad — ist eine auffällige Leerstandsquote eine tiefgreifende Anomalie. In einem Markt, der von einem schweren Wohnungsmangel geprägt ist, wo Vermieter oft Dutzende von Bewerbungen für eine einzige Wohnung erhalten, müssen Sie die entscheidende Frage stellen: „Warum stehen diese Immobilien leer?“
Eine niedrige Leerstandsquote ist die Norm in begehrten Gegenden und weist auf eine hohe Nachfrage hin. Das ist das Umfeld, mit dem die meisten Mieter in den Niederlanden vertraut sind, gekennzeichnet durch intensiven Wettbewerb und sehr wenig Verhandlungsmacht der Mieter. Umgekehrt ist eine ungewöhnlich hohe Leerstandsquote eine deutliche rote Flagge, die skeptische Prüfung erfordert. Sie deutet darauf hin, dass andere Mieter, wenn sie eine Wahl haben, sich entschieden haben, woanders zu wohnen. Die Gründe können von harmlosen, wie einem brandneuen Wohnkomplex, der sich noch im Vermietungsprozess befindet, bis hin zu bösartigeren, wie systemische Probleme, die Leute wegtreiben, reichen.
Was eine hohe Leerstandsquote für Sie bedeutet
Eine Ansammlung leerstehender Wohnungen in einem einzelnen Gebäude oder in einer einzigen Straße ist ein Signal, das eine sofortige Untersuchung erfordert. Es gibt zahlreiche potenzielle zugrunde liegende Ursachen, und keine davon ist positiv für einen zukünftigen Mieter. Das Problem könnte ein unprofessioneller oder nicht reagierender Vermieter oder Verwalter sein, vor dem die Bewohner verzweifelt zu fliehen versuchen. Es könnte auf schwere, unbehandelte Wartungsprobleme hindeuten, wie anhaltende Lecks, fehlerhafte Heizung oder schlechte Isolierung. Das Gebäude könnte von sozialen Problemen geplagt sein, wie Lärmbelästigung (overlast) durch störende Nachbarn oder kriminelle Aktivitäten. Alternativ könnten die Einheiten einfach deutlich über ihrem tatsächlichen Marktwert liegen, was darauf hindeutet, dass ein Vermieter entweder den Realitätssinn verloren hat oder versucht, den Wohnungsmangel auszunutzen. Um wirklich ein Gefühl für die Situation zu bekommen, sollten Sie nach mehreren „Zu vermieten“ Schildern suchen, auf Immobilienportalen wie Pararius oder Funda nach einer ungewöhnlich hohen Anzahl von Inseraten im selben Komplex prüfen, und am effektivsten versuchen, mit aktuellen Bewohnern des Gebäudes zu sprechen. Ihre Insider-Einblicke außerhalb des Protokolls werden viel wertvoller sein als jede Information des Vermieters oder Maklers.
Leerstand zu Ihrem Vorteil nutzen
Während eine hohe Leerstandsquote ein Warnzeichen ist, gehört sie zu den wenigen Situationen auf dem niederländischen Mietmarkt, in denen die Machtverteilung sich, selbst leicht, zugunsten des Mieters verschieben kann. Ein Vermieter mit mehreren leeren Einheiten verliert jeden einzelnen Tag eine beträchtliche Menge Geld. Dieser finanzielle Druck kann ihn verhandlungsbereiter machen als einen Vermieter, der eine Schlange verzweifelter Bewerber hat. Ein versierter Mieter kann diese Situation potenziell zu seinem Vorteil nutzen. Es könnte die Tür öffnen, um eine leicht niedrigere monatliche Miete zu verhandeln, einen längerfristigen Vertrag für zusätzliche Stabilität zu sichern oder Zugeständnisse zu erhalten, die normalerweise nicht verhandelbar sind, wie die Erlaubnis, die Wände zu streichen oder ein Haustier zu halten.
Diese Vorgehensweise muss jedoch mit Risiken abgewogen werden. Eine Verhandlung über einen Mietrabatt von 50 € ist ein leerer Sieg, wenn der Grund der Leerstandsquote ein grundlegendes Problem des Gebäudes ist, das Ihnen das Leben schwer machen wird. Wenn Sie eine leerstehende Immobilie in einem Gebäude finden, das ansonsten gut instand gehalten und begehrt wirkt, behandeln Sie sie als eine seltene Gelegenheit. Machen Sie ein vernünftiges Angebot und seien Sie darauf vorbereitet, es zu begründen. Aber lassen Sie sich niemals von der Aussicht auf einen kleinen Verhandlungserfolg blind machen gegenüber den zugrunde liegenden Gründen, warum sich die Gelegenheit überhaupt ergibt. Gehen Sie stets mit Vorsicht vor und priorisieren Sie gründliche Prüfung über ein mögliches Schnäppchen.
