Das niederländische System: Die Ursache ist (fast) immer erforderlich
In vielen Mietsystemen, insbesondere in den USA, ist eine 'No-Fault Eviction' eine gängige Praxis. Sie ermöglicht es dem Vermieter, eine Mietdauer am Ende einer Vertragslaufzeit ohne Angabe eines Grundes zu beenden, selbst wenn der Mieter vorbildlich war. Dieses Konzept ist grundlegend inkompatibel mit dem Prinzip des huurdersbescherming (Mieterschutz), das dem niederländischen Mietrecht für unbefristete Mietverträge zugrunde liegt. Für die überwiegende Mehrheit der Mieter in den Niederlanden kann ein Vermieter nicht einfach entscheiden, dass er seine Immobilie zurückhaben möchte. Die Vorstellung, dass der Mieter ohne Ursache gehen muss, ist dem System fremd; der Vermieter muss immer einen gesetzlich anerkannten Grund vorlegen.
Diese Rechtsstruktur bietet den Mietern enorme Sicherheit und Stabilität. Sie verhindert, dass Vermieter Mietverträge willkürlich oder aus willkürlichen Gründen kündigen, und stellt sicher, dass das Zuhause eines Mieters nicht ohne eine zwingende und rechtlich belastbare Begründung weggenommen werden kann. Das steht im krassen Gegensatz zu Systemen, in denen das Ende der Vertragslaufzeit automatisch die Möglichkeit einer No-Fault-Kündigung schafft.
'No-Fault' Szenarien im niederländischen Recht
Während das Prinzip der 'No-Fault' nicht existiert, gibt es einige spezifische, gesetzlich definierte Situationen, in denen ein Mietverhältnis aus Gründen beendet werden kann, die nicht dem Mieter 'Schuld' sind. Selbst in diesen Fällen muss der Vermieter ein strenges rechtliches Verfahren befolgen. Die wichtigsten Beispiele sind:
- Dringende Eigennutzung (
Dringend Eigen Gebruik): Dies ist das häufigste No-Fault-Szenario. Ein Vermieter kann versuchen, einen Mietvertrag zu kündigen, wenn er oder ein nahes Familienmitglied dringend die Immobilie belegen muss. Das ist kein einfacher Antrag; der Vermieter muss die Dringlichkeit nachweisen, und sein Interesse muss von einem Richter gegen das Interesse des Mieters abzuwägen. Der Richter berücksichtigt alle Umstände, einschließlich der Fähigkeit des Mieters, eine geeignete alternative Unterkunft zu finden.
- Einhaltung eines Bebauungsplans (
Woningnood): Falls ein kommunaler Bebauungsplan die Immobilie für eine neue Nutzung vorsieht (z. B. Abriss oder Umnutzung), kann dies Kündigungsgründe geben.
- Ende eines befristeten Mietverhältnisses mit Zielgruppe: Einige Mietverträge sind speziell für bestimmte Zielgruppen, wie Studenten oder Senioren. Wenn der Mieter nicht mehr zu dieser Gruppe gehört (z. B. nach dem Abschluss), kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen.
- Ende eines Kurzzeitmietvertrags (Max. 2 Jahre): Für unabhängige Immobilien, die für eine feste Laufzeit von zwei Jahren oder weniger vermietet werden, kann der Vermieter den Mietvertrag am Ende der Laufzeit kündigen, ohne einen konkreten Grund nachweisen zu müssen. Allerdings müssen sie dem Mieter schriftlich zwischen ein und drei Monaten vor dem Enddatum benachrichtigen. Wenn sie dies versäumen, verwandelt sich der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag mit vollständigem Mieterschutz.
In all diesen Szenarien, wenn der Mieter nicht einverstanden ist zu gehen, bleibt dem Vermieter nur der Weg, eine gerichtliche Anordnung zu erwirken. Sie können den Mieter niemals selbst hinaussetzen.
