Die Borg: Zweck und Rückerstattungsprozess
Die Sicherheitsleistung (borg) ist eine Geldsumme, die typischerweise einer oder zwei Monatsmieten der Grundmiete entspricht und die Sie zu Beginn Ihres Mietverhältnisses an den Vermieter zahlen. Ihr Zweck ist es, dem Vermieter als finanzielle Sicherheit gegen zwei mögliche Probleme zu dienen: unbezahlte Miete und Schäden an der Immobilie, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Es ist ausdrücklich nicht die Miete des letzten Monats. Sie sind gesetzlich verpflichtet, die Miete für den letzten Monat Ihres Mietverhältnisses zu zahlen, und die Kaution kann erst nach Ihrem Auszug und der Inspektion der Immobilie verrechnet werden. Der Prozess der Kautionsrückzahlung beginnt offiziell mit der Endabnahme (eindinspectie), bei der der Zustand der Immobilie mit dem Zustand zu Beginn des Mietvertrags verglichen wird.
Das Abzugs-Spiel: Legitime vs. Unfaire Kosten
Dies ist der häufigste Konfliktbereich zwischen Mietern und Vermietern. Nach der Endabnahme kann der Vermieter behaupten, dass Abzüge notwendig sind. Damit diese Abzüge legal sind, müssen sie strenge Kriterien erfüllen:
- Schadensnachweis: Der Vermieter muss nachweisen können, dass der Schaden während Ihres Mietverhältnisses entstanden ist. Das wichtigste Beweismittel ist der Einzugsprotokoll (opnamestaat), der von beiden Parteien unterschrieben wurde. Ohne dieses Anfangsprotokoll geht das Gesetz davon aus, dass Sie die Immobilie in einwandfreiem Zustand erhalten haben, was Sie stark benachteiligt. Deshalb ist es so wichtig, bei der Einzugsinspektion sorgfältig vorzugehen.
- Über normale Abnutzung hinaus: Abzüge dürfen nur für Schäden vorgenommen werden, die über die normale Abnutzung (normale slijtage) hinausgehen. Kleine Kratzer an den Wänden, kleine Kratzer auf dem Boden oder das Verblassen von Farbe gelten in der Regel als normale Abnutzung. Ein großes Loch in der Wand, ein zerbrochenes Fenster oder starke Flecken auf dem Teppich gelten als Schäden.
- Detaillierte und gerechtfertigte Kosten: Der Vermieter kann nicht einfach eine Zahl erfinden. Er muss Ihnen eine detaillierte Liste der Abzüge vorlegen und die Kosten begründen, idealerweise mit Rechnungen von Handwerkern oder Materialbelegen. Er darf nur für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie berechnen, nicht für Verbesserungen. Außerdem darf er nicht „neu für alt“ berechnen. Wenn Sie einen 10 Jahre alten Teppich beschädigen, darf er Ihnen nur den verbleibenden abgeschriebenen Wert dieses alten Teppichs in Rechnung stellen, nicht die Kosten für einen brandneuen Luxus-Ersatz.
Der Zeitrahmen und wie man sich wehren kann
Eine große Frustrationsquelle für Mieter ist der Zeitrahmen für die Kautionsrückzahlung. Ärgerlicherweise legt das niederländische Gesetz keine feste Frist fest. Das rechtliche Prinzip ist, dass sie innerhalb einer 'angemessenen Frist' (redelijke termijn) zurückgezahlt werden muss. Was ist „angemessen“? Das ist interpretationsfähig, aber die allgemeine Praxis und Gerichtsurteile legen nahe, dass, wenn keine Schäden oder Streitigkeiten vorliegen, ein Zeitraum von 14 bis 30 Tagen angemessen ist. Wenn Reparaturen erforderlich sind und Kosten berechnet werden müssen, kann sich dieser Zeitraum verlängern, sollte aber im Allgemeinen drei Monate nicht überschreiten.
Wenn Ihr Vermieter Ihre Kaution unrechtmäßig zurückhält oder ungerechtfertigte Abzüge vornimmt, müssen Sie handeln. Der erste Schritt ist, ein formelles Mahnschreiben (ingebrekestelling) per Einschreiben zu senden. In diesem Schreiben fordern Sie formell die Rückzahlung Ihrer Kaution (oder des strittigen Teils) bis zu einer bestimmten Frist (z. B. 14 Tage) und erklären, dass Sie weitere rechtliche Schritte einleiten werden, wenn sie nicht eingehalten wird. Dieser formelle Schritt reicht oft aus, um die Zahlung zu veranlassen. Wenn dies fehlschlägt, sind Ihre nächsten Optionen, einen Fall bei der Huurcommissie (sofern anwendbar) einzureichen oder eine Klage vor dem Zivilgericht einzureichen. Viele Vermieter halten Kautionen unrechtmäßig zurück und hoffen darauf, dass Mieter, insbesondere solche, die das Land verlassen haben, nicht kämpfen.
