Hinweise für Expats

Kautionsschutzregistrierung

Waarborgsom Bescherming Registratie

Es gibt kein verpflichtendes staatliches Kautionsschutzsystem in den Niederlanden; der Vermieter hält die Kaution direkt, was ein erhebliches Risiko für Mieter darstellt.

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Ein wesentlicher Steuervorteil für berechtigte internationale Arbeitnehmer, der sie zu äußerst attraktiven Mietern für Vermieter macht.

Eine Anforderung eines Niederländischsprachkurses ist ein verpflichtender Bestandteil der Bürgerintegrationsprüfung ('Inburgering') für viele Nicht-EU-Staatsangehörige, aber keine allgemeine Voraussetzung zum Mieten oder Arbeiten.

Eine international anerkannte Form der Zertifizierung, die die Echtheit eines öffentlichen Dokuments für die Verwendung in einem anderen Land bestätigt.

Eine Erlaubnis, die einer Person das Recht gibt, in den Niederlanden zu arbeiten, die je nach Situation des Antragstellers in unterschiedlichen Formen vorliegt.

Ein offizielles Dokument, in der Regel eine Karte, das Nicht-EU-Bürgern das Recht verleiht, in den Niederlanden für einen festgelegten Zeitraum zu wohnen und zu arbeiten.

Eine Aufenthaltserlaubnis für Nicht-EU-Bürger, die in den Niederlanden ein eigenes Unternehmen gründen und führen möchten.

Von „Einzahlungsschutzregistrierung“ zur maßgeblichen offiziellen Quelle

Einzahlungsschutzregistrierung: Lies die vollständige Definition und prüfe drei Punkte: Ausnahmen, zuständige Stelle und verständliche Bedeutung. Bestätige danach aktuelle Regeln und Ausnahmen bei der passenden offiziellen Quelle.

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Die große niederländische Kautionslücke

Ein schockierendes Fehlen jeglichen Schutzes

Mieter, die aus dem Vereinigten Königreich und einigen anderen Ländern anreisen, sind oft schockiert zu erfahren, dass die Niederlande kein verpflichtendes Kautionsschutzsystem haben. Im Vereinigten Königreich ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Kaution eines Mieters in ein von der Regierung anerkanntes, unabhängiges Drittanbietersystem zu hinterlegen. Dies schützt das Geld des Mieters davor, ungerecht einbehalten oder vom Vermieter verwendet zu werden. Ein solches System existiert in den Niederlanden nicht. Hier überweist der Mieter die Sicherheitsleistung (waarborgsom) direkt auf das private oder geschäftliche Bankkonto des Vermieters. Der Vermieter hält das Geld für die Dauer des Mietverhältnisses. Dieses Fehlen unabhängiger Aufsicht ist eines der größten Risiken für Mieter, insbesondere für Expats, auf dem niederländischen Mietmarkt und ist die Hauptursache zahlloser Streitigkeiten.

Der Vermieter hält alle Karten in der Hand

Weil der Vermieter die Kaution physisch besitzt, befindet er sich am Ende des Mietverhältnisses in einer Machtposition. Die Kaution kann einfach ganz oder teilweise wegen angeblicher Schäden, Reinigungskosten oder anderer Gebühren zurückgehalten werden. Die Beweislast liegt dann vollständig beim Mieter, um diese Abzüge anzufechten und zu kämpfen, um ihr Geld zurückzubekommen. Der einzige Rechtsbehelf für einen Mieter besteht darin, formelle Mahnschreiben zu versenden, und wenn das scheitert, rechtliche Schritte einzuleiten, entweder über die Huurcommissie (für bestimmte Streitfälle) oder ein Zivilgericht. Dies ist ein einschüchternder, zeitaufwendiger und potenziell teurer Prozess, und viele Vermieter rechnen damit, dass Mieter—insbesondere solche, die das Land verlassen—einfach aufgeben, anstatt zu kämpfen.

Jüngste Änderungen und bewährte Praktiken

Seit dem 1. Juli 2023 hat das 'Gesetz zu gutem Vermieterverhalten' (Wet goed verhuurderschap) neue Regeln eingeführt. Die Kaution ist nun auf maximal zwei Monatsgrundmieten begrenzt, und der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, sie innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen (sofern es keine Schäden gibt; falls Schäden bestehen, hat er 30 Tage Zeit und muss eine detaillierte Kostenauflistung vorlegen). Während diese Regeln eine Verbesserung darstellen, ändern sie nicht den grundlegenden Fehler: Es gibt immer noch keine unabhängige Instanz, die das Geld hält. Um sich zu schützen, müssen Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine umfassende Begehungsbericht (inspectierapport) mit Fotos und Videos durchführen, um den Zustand der Immobilie zu dokumentieren, und dasselbe bei Auszug tun.