Rückzahlung der Kaution
Eine der häufigsten und frustrierendsten Streitigkeiten im Mietwesen dreht sich um die Rückgabe der Kaution (waarborgsom). Früher war das niederländische Recht bezüglich des genauen Zeitrahmens für die Rückzahlung vage und erklärte lediglich, dass sie innerhalb eines 'angemessenen Zeitraums' erfolgen sollte. Diese Unklarheit führte oft dazu, dass Vermieter Kautionen monatelang ohne Rechtfertigung einbehalten, wodurch Mieter in eine schwierige finanzielle Lage geraten. Um dieses Problem zu lösen, wurde das Gesetz für gute Vermieterschaft (Wet goed verhuurderschap) eingeführt, das feste, rechtlich bindende Zeitrahmen für die Rückgabe von Kautionen für alle Mietverträge festlegt, die am oder nach dem 1. Juli 2023 unterschrieben wurden.
Diese neuen Regeln geben den Mietern Klarheit und eine starke Rechtsgrundlage, die fristgerechte Rückgabe ihres Geldes zu verlangen. Das Gesetz legt nun zwei verschiedene Szenarien fest, jedes mit eigener Frist, und zwingt Vermieter am Ende eines Mietverhältnisses zu schnellem und transparentem Handeln.
Die neuen rechtlichen Zeitpläne
Die Regeln zur Rückgabe der Kaution lauten wie folgt:
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14-Tage-Frist: Wenn der Mieter die Immobilie in dem vereinbarten Zustand zurückgibt und keine ausstehenden Mietrückstände oder sonstige Schulden hat, muss der Vermieter die gesamte Kaution innerhalb von 14 Tagen nach der offiziellen Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Dies ist das Standard-Szenario, bei dem keine Streitigkeiten bestehen.
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30-Tage-Frist: Falls der Vermieter beabsichtigt, Abzüge von der Kaution vorzunehmen — zum Beispiel, um Kosten für die Behebung von durch den Mieter verursachten Schäden oder zur Regelung ausstehender Nebenkosten zu decken —, haben sie einen etwas längeren Zeitraum. In diesem Fall muss der Vermieter den verbleibenden Teil der Kaution innerhalb von 30 Tagen nach Beendigung des Mietvertrags zurückzahlen. Wesentlich ist auch, dass er dem Mieter eine vollständige und detaillierte Aufstellung aller vorgenommenen Abzüge vorlegen muss. Eine vage Behauptung, dass 'Reparaturen erforderlich waren', ist nicht ausreichend.
Häufige Abzüge und wie Sie sich schützen können
Streitigkeiten entstehen oft darüber, was einen zulässigen Abzug ausmacht. Ein Vermieter kann rechtlich Kosten abziehen für:
- Unbezahlte Miete (
huurachterstand).
- Die tatsächlichen Kosten zur Behebung von Schäden, die vom Mieter verursacht wurden und über normale Abnutzung hinausgehen (
normale slijtage).
- Manchmal nachweisliche, unangemessene Reinigungsaufwendungen, wenn die Immobilie in einem Zustand grober Verschmutzung hinterlassen wurde.
Allerdings versuchen Vermieter oft, unzulässige Abzüge vorzunehmen. Sie dürfen keine Abzüge für die Auswirkungen normaler Abnutzung berechnen, wie z. B. das Ausbleichen von Farbe über mehrere Jahre oder kleinere Kratzer auf dem Boden. Das wichtigste Werkzeug für einen Mieter zum Schutz seiner Kaution ist der Anfangs- und Endinspektionsbericht (opleveringsrapport). Ein detaillierter, unterschriebener Bericht vom Beginn der Mietdauer, komplett mit Fotos, liefert unwiderlegbare Beweise für den ursprünglichen Zustand der Immobilie und macht es einem Vermieter äußerst schwierig, vorbestehende Probleme fälschlicherweise als neue Schäden zu behaupten.
