Das Sicherheitsnetz des Vermieters, die Kopfschmerzen des Mieters
Die Kaution, oder waarborgsom, war lange Zeit einer der umstrittensten Bestandteile des Mietverhältnisses in den Niederlanden. Historisch war es ein rechtlicher Graubereich, ein 'Wilder Westen', in dem Vermieter überhöhte Beträge verlangen und fadenscheinige Gründe erfinden konnten, um das Geld des Mieters beim Auszug einzubehalten. Berichte darüber, dass Kautionen verwendet wurden, um einige Kratzer an der Wand oder ein einziges staubiges Regal zu decken, waren alltäglich. Mit der Einführung des Good Landlordship Act (Wet goed verhuurderschap) am 1. Juli 2023 hat sich die Lage grundlegend verändert und strenge, klare Regeln dafür eingeführt, wie Kautionen gehandhabt werden. Obwohl dieses Gesetz einen bedeutenden Fortschritt im Mietrecht darstellt, hängt seine Wirksamkeit weiterhin davon ab, dass Mieter über diese Rechte Bescheid wissen und bereit sind, sie durchzusetzen.
Zentrale Regeln des 'Gesetzes zur guten Vermieterführung'
Für jedes Mietverhältnis, das am oder nach dem 1. Juli 2023 unterzeichnet wurde, gelten neue rechtlich bindende Regeln. Das Verständnis dieser Regeln ist für jeden Mieter entscheidend.
- Kautionsobergrenze: Der Vermieter darf höchstens das Zwei-Fache der Grundmiete verlangen. Die Praxis, drei, vier oder sogar sechs Monate Miete als Kaution zu verlangen, war bei Expats üblich, ist jetzt illegal.
- Strenge Rückzahlungsfristen: Der Vermieter muss die Kaution innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Dies gilt standardmäßig, sofern keine Schäden oder ausstehende Kosten vorliegen.
- Regeln für Abzüge: Falls der Vermieter Abzüge wegen Schäden oder unbezahlter Rechnungen beabsichtigt, verlängert sich die Rückzahlungsfrist auf 30 Tage. Wichtig ist, dass der Vermieter dem Mieter eine vollständige und detaillierte Aufschlüsselung der Kosten vorlegt, einschließlich Rechnungen oder Quittungen für Reparaturen. Er darf nicht einfach eine Nummer erfinden. Die Abzüge müssen auf tatsächliche, nachweisliche Kosten entfallen.
- Keine Abzüge bei normalem Verschleiß: Das Gesetz stellt klar, dass Vermieter nicht wegen normale slijtage (normaler Verschleiß) abrechnen dürfen. Dinge wie leichte Gebrauchsspuren an Wänden durch Möbel, verblasste Farbe oder ein Teppich, der durch natürliche Beanspruchung abgetragen wird, gelten nicht als Schaden und liegen in der Verantwortung des Vermieters.
- Pflicht des Vermieters zur Information: Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, dem Mieter schriftliche Informationen über seine Rechte und Pflichten in Bezug auf die Kaution zu geben.
Kämpfen um Ihre Kaution
Auch bei diesen neuen Regeln sind Streitigkeiten unvermeidlich. Die beste Verteidigung des Mieters ist eine sorgfältige Dokumentation. Bestehen Sie immer auf einem umfassenden Check-in-Bericht (opleveringsrapport) mit detaillierten Fotos und Beschreibungen zu Beginn des Mietverhältnisses und tun Sie Ähnliches beim Auszug. Wenn ein Vermieter Ihre Kaution unfair zurückhält, ist Ihr erster Schritt, ihm ein formelles Schreiben (ingebrekestelling) zu schicken, in dem Sie die Rückzahlung fordern und das neue Gesetz zitieren. Wenn er sich weigert, können Sie eine Beschwerde bei der Miet-Hotline Ihrer örtlichen Gemeinde (meldpunt) einreichen oder, als letzter Ausweg, den Fall vor das Bezirksgericht (kantonrechter) bringen. Die Androhung formeller Schritte reicht oft aus, um einen nicht kooperativen Vermieter dazu zu bewegen, das Geld zurückzuzahlen.
