Sicherheitskaution (Waarborgsom)

Die 'Waarborgsom': Eine Versicherung des Vermieters

Die Sicherheitsleistung, im Niederländischen als waarborgsom bekannt, ist eine Standardfunktion fast jedes Mietvertrags in den Niederlanden. Ihr Zweck ist es, dem Vermieter einen finanziellen Puffer gegen potenzielle Schäden an der Immobilie über normale Abnutzung hinaus zu bieten oder unbezahlte Miete am Ende der Mietdauer abzudecken. Seit Jahrzehnten war der Betrag, den ein Vermieter verlangen konnte, nicht reguliert, was zu überhöhten Forderungen von drei, vier oder sogar sechs Monatsmieten führte und eine signifikante Eintrittsbarriere für viele Mieter darstellte. Allerdings hat das Wet goed verhuurderschap (Gesetz über gute Vermietungspraxis), das ab dem 1. Juli 2023 in Kraft ist, dieser Praxis dringend benötigte Regulierung gebracht. Für alle neuen Mietverträge ist die Sicherheitsleistung nun gesetzlich auf maximal das Zwei-fache der Grundmiete (kale huur) begrenzt.

Trotz dieses neuen Höchstbetrags bleibt die waarborgsom eine der häufigsten Streitquellen zwischen Vermietern und Mietern. Der Kern des Konflikts entsteht fast immer am Ende des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter Abzüge vornehmen möchte. Was unter 'Schäden' gegenüber 'normaler Abnutzung' (normale slijtage) zu verstehen ist, ist stark subjektiv. Ein Kratzspuren an der Wand, ein abgetretener Fleck im Teppich, oder abgeblätterte Farbe werden typischerweise als Abnutzung angesehen. Ein großes Loch in der Wand, ein kaputtes Fenster oder ein tiefer Weinfleck auf dem Boden sind eindeutig Schäden. Die Beweislast liegt beim Vermieter, weshalb ein detaillierter Übergabebericht (opleveringsrapport) mit Fotos, von beiden Parteien unterschrieben, absolut notwendig ist, um sowohl Mieter als auch Vermieter zu schützen.

Die Zinsfrage: Ein häufiger Irrtum

Ein häufiges Missverständnis, besonders für Expats aus Rechtsordnungen wie Deutschland oder Teilen der USA, ist das Thema Zinsen. Ist ein Vermieter verpflichtet, dem Mieter Zinsen auf die Sicherheitsleistung zu zahlen? Die kurze und eindeutige Antwort in den Niederlanden lautet Nein. Das niederländische Mietrecht (insbesondere Artikel 7:261b des Burgerlijk Wetboek) enthält keine Bestimmung, die den Vermieter verpflichtet, die Kaution auf ein separates, zinstragendes Konto zu legen oder sie mit aufgelaufenen Zinsen zurückzuzahlen. Der Vermieter ist frei, das Geld auf jedem Konto zu halten, das er wählt. Während ein Mieter argumentieren könnte, dass es unfair erscheint, dass ein Vermieter jahrelang von seinem Geld profitiert, gibt es derzeit keine Rechtsgrundlage, Zinsen auf eine Sicherheitsleistung zu beanspruchen. Jede Website oder Person, die etwas anderes behauptet, ist über das niederländische Recht falsch informiert.

Die Rückgabe der Kaution

Das Wet goed verhuurderschap hat auch die Regeln für die Rückgabe der Kaution verschärft. Der Vermieter muss die waarborgsom innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietvertrags zurückgeben, sofern keine Schäden oder Mietrückstände entstanden sind. Wenn der Vermieter Abzüge vornehmen möchte, muss er dem Mieter eine vollständige, detaillierte Kostenaufstellung innerhalb von 30 Tagen nach Beendigung vorlegen und den verbleibenden Teil der Kaution zurückzahlen. Ein Vermieter kann nicht einfach entscheiden, die gesamte Kaution einzubehalten, ohne konkrete, überprüfbare Rechnungen für Reparaturen vorzulegen. Wenn ein Vermieter die Kaution unrechtmäßig zurückbehält, besteht der Rechtsweg des Mieters darin, ein formelles Mahnschreiben (sommatiebrief) zu senden und, falls das scheitert, rechtliche Schritte einzuleiten, oft durch ein Inkassobüro oder vor Gericht.