Die steuerfreie Gewinnmaschine
Eine vollständige Befreiung
Einer der bedeutendsten, aber am wenigsten diskutierten finanziellen Vorteile für Eigentümer in den Niederlanden ist die vollständige Abwesenheit einer Kapitalgewinnsteuer beim Verkauf einer Hauptwohnung. Wenn eine Person ein Haus für 300.000 € kauft und es fünf Jahre später für 450.000 € verkauft, gehört der Gewinn von 150.000 € vollständig ihnen, vollständig steuerfrei. Diese Regel gilt nur für den Verkauf Ihrer Hauptwohnung, derjenigen, in der Sie tatsächlich wohnen und bei der Sie gemeldet sind. Diese Steuerbefreiung bietet einen enormen Anreiz für Eigentümerschaft, da die Wohnung nicht nur ein Ort zum Wohnen ist, sondern auch ein steuerlich begünstigtes Anlagevehikel. Für Generationen niederländischer Hausbesitzer war diese 'brick-and-mortar'-Investition die primäre Methode des Vermögensaufbaus, ein Vorteil, der Mietern völlig verwehrt bleibt, die mit ihren monatlichen Zahlungen kein Eigenkapital aufbauen.
Die eigenwoningreserve-Bedingung
Während der Gewinn (overwaarde) steuerfrei ist, hat die Regierung eine Regel eingeführt, um diesen Gewinn dazu zu ermutigen, in den Wohnungsmarkt reinvestiert zu werden. Dies ist bekannt als die eigenwoningreserve. Wenn Sie Ihr Haus mit Gewinn verkaufen, wird dieser Gewinn von den Steuerbehörden als Ihre 'home equity reserve' erfasst. Sie sollen diese Reserve dann verwenden, um den Kauf Ihrer nächsten Hauptwohnung zu finanzieren. Wenn Sie ein neues Zuhause kaufen, wird der Betrag der Hypothek, für den Sie den Hypothekenzinsabzug geltend machen können, um den Betrag Ihrer eigenwoningreserve reduziert. Zum Beispiel, wenn Sie eine Gewinnreserve von 150.000 € haben und ein neues Haus für 600.000 € kaufen, können Sie den Hypothekenzinsabzug nur für eine Hypothek bis zu 450.000 € geltend machen (600.000 € - 150.000 €). Diese Regel zwingt Sie effektiv dazu, Ihre steuerfreien Gewinne in Ihr nächstes Zuhause zu reinvestieren, wenn Sie weiterhin den anderen großen Steuervorteil, den Hypothekenzinsabzug, maximieren möchten. Die Reserve läuft nach drei Jahren ab, danach können Sie das Geld für alles verwenden, ohne zukünftige Abzüge zu beeinflussen.
Der Nachteil des Mieters
Die Kombination aus steuerfreien Kapitalgewinnen und dem Hypothekenzinsabzug schafft eine enorme finanzielle Kluft zwischen Eigentum und Miete. Ein Eigentümer profitiert von zwei massiven, miteinander verbundenen staatlichen Subventionen, während ein Mieter davon nicht profitiert. Über ein ganzes Leben hinweg kann dieser Unterschied in der steuerlichen Behandlung zu enormen Vermögensunterschieden führen. Ein Mieter zahlt seine monatlichen Wohnkosten und hat nichts vorzuzeigen, während ein Eigentümer nicht nur Eigenkapital aufbaut, sondern auch von potenzieller steuerfreier Wertsteigerung profitiert, während seine monatlichen Kosten durch das Steuersystem subventioniert werden. Diese strukturelle Ungleichheit ist ein fundamentales Merkmal des niederländischen Wohnungsmarktes und eine zentrale Überlegung für jeden, der seine langfristigen Wohnmöglichkeiten abwägt.
