Die Grundlage Ihrer Mietkosten
Die Kaltmiete, im Niederländischen als kale huur bekannt, ist die wichtigste Zahl in Ihrem Mietvertrag. Sie stellt die Kosten der Anmietung des Wohnraums allein dar – die Wände, die Böden, das Dach – ohne zusätzliche Dienstleistungen oder Nebenkosten. Es ist der grundlegende Preis der Immobilie selbst. Diese Zahl ist von entscheidender Bedeutung, weil sie die Grundlage dafür bildet, festzustellen, ob Ihre Wohnung in den preisbeschränkten sozialen Sektor oder den liberalisierten freien Sektor fällt. Außerdem ist die Kaltmiete die Grundlage für die Berechnung Ihres Anspruchs auf Wohngeld (Wohngeld). Jeder Versuch eines Vermieters, bei dieser Zahl vage zu bleiben, sollte als deutliches rotes Warnsignal gewertet werden.
Ein häufiges Missverständnis besteht im Unterschied zwischen der Kaltmiete und der Gesamtmiete pro Monat. Der Gesamtbetrag, den Sie jeden Monat an Ihren Vermieter überweisen, ist oft höher, weil er Servicekosten enthält und manchmal eine Nebenkostenvorauszahlung für Versorgungsleistungen (Nebenkostenvorauszahlung). Ihr Mietvertrag muss gesetzlich eine klare Aufschlüsselung enthalten, die die Kaltmiete von diesen anderen Gebühren trennt. Wenn Ihr Vertrag nur einen einzigen, All-in-Preis (All-in-Miete) erwähnt, ist das rechtlich problematisch. In solchen Fällen kann ein Mieter die Mietkommission (Mietgericht) bitten, den Preis in eine gesetzlich konforme Basis-Miete und Servicekosten aufzuteilen, was oft zu einer niedrigeren Kaltmiete führt.
Warum die Kaltmiete Ihre Rechte bestimmt
Die Unterscheidung zwischen Grundmiete und Gesamtmiete ist nicht nur eine buchhalterische Angelegenheit; sie definiert Ihre Rechte als Mieter grundlegend. Die niederländische Regierung setzt eine jährliche Liberalisierungsschwelle fest, die einen bestimmten Grundmietbetrag darstellt. Wenn die anfängliche Kaltmiete in Ihrem Vertrag unterhalb dieser Schwelle liegt, gilt Ihre Wohnung als regulierte Immobilie. Dadurch genießen Sie erhebliche Schutzrechte, einschließlich des Rechts, von der Mietkommission zu überprüfen, ob Ihre Miete gemäß dem offiziellen Punktesystem (Wohnwertbewertungssystem) fair ist. Wenn Ihre Grundmiete am Anfang Ihres Vertrags auch nur einen Euro über dieser Schwelle liegt, befinden Sie sich im freier Sektor, wo der Vermieter viel mehr Freiheit hat, den Preis festzulegen, und Sie deutlich weniger Schutz bezüglich der Höhe der Miete haben.
Dies schafft einen perversen Anreiz für Vermieter, eine Immobilie knapp über die Schwelle zu preisen, um Regulierung zu vermeiden. Ein potenzieller Mieter muss äußerst wachsam sein. Vor der Unterzeichnung prüfen Sie immer die Liberalisierungsschwelle des laufenden Jahres und vergleichen sie mit der im Vertrag aufgeführten Kaltmiete. Verlassen Sie sich nicht auf Aussagen des Maklers oder Vermieters über die Immobilie im freien Sektor. Die Kaltmiete zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns ist die einzige Sache, die zählt. Das Verständnis dieser Zahl ist der Schlüssel, um zu verstehen, ob Sie einen fairen Preis zahlen oder einen Preis, der ausschließlich von den Marktambitionen des Vermieters diktiert wird.
