Die Regeln der Mieterhöhung
Ein Vermieter kann die Miete nicht nach Belieben oder in beliebiger Höhe erhöhen. Der Prozess einer jährlichen Mieterhöhung (jaarlijkse huurverhoging) ist in den Niederlanden streng geregelt, wobei die Regeln zwischen dem regulierten (sozialen) Sektor und dem freien (liberalisierten) Sektor deutlich variieren. Eine universelle Regel besteht jedoch: Der Vermieter muss die Mieterhöhung formal schriftlich mindestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Inkrafttreten vorschlagen. Zum Beispiel muss der Mieter den Vorschlag vor dem 1. Mai erhalten, damit die Erhöhung zum 1. Juli wirksam wird. Ein zu spät eingereichter Vorschlag ist rechtlich nicht gültig.
Regulierter vs. freier Sektor: Eine Geschichte zweier Systeme
Im regulierten Sektor legt die Regierung den maximalen Prozentsatz fest, um den die Miete jedes Jahr erhöht werden kann. Dieser Prozentsatz kann eine feste Zahl sein oder an die Inflation oder das durchschnittliche Lohnwachstum gekoppelt sein. Oft erlaubt die Regierung eine höhere Erhöhung für Mieter mit höherem Einkommen (einkommensabhängige Mieterhöhung, oder inkomensafhankelijke huurverhoging) um sie dazu zu ermutigen, aus dem Sozialwohnungsbereich auszuziehen. Ein Mieter im regulierten Sektor kann dem Vorschlag zur Mieterhöhung formell widersprechen. Wenn sie sich nicht einigen können, können sie die Huurcommissie bitten, über die Rechtmäßigkeit der Erhöhung zu entscheiden.
Im freien Sektor sind die Regeln historisch gesehen viel lockerer. Die jährliche Erhöhung wird typischerweise durch eine Klausel im Mietvertrag selbst festgelegt. Die meisten modernen Verträge verknüpfen die Erhöhung mit dem Verbraucherpreisindex (CPI, oder consumentenprijsindex) plus einen kleinen festen Prozentsatz (z. B. CPI + 1%). Lange Zeit war dies die einzige Grenze. Aufgrund der stark steigenden Inflation hat die Regierung jedoch kürzlich eingegriffen. Ab 2024 gibt es auch im freien Sektor eine gesetzliche Obergrenze für jährliche Mieterhöhungen. Die Obergrenze liegt bei dem niedrigeren der beiden: dem vertraglich vereinbarten Prozentsatz oder einer von der Regierung festgesetzten Zahl (z. B. Inflation + 1%). Das war eine bedeutende Veränderung, die freien Mietern erstmals Schutz vor extremen Mieterhöhungen bot.
Das Recht des Mieters, abzulehnen
Wenn der Vorschlag zur Mieterhöhung des Vermieters nicht dem Gesetz entspricht — zum Beispiel, wenn er zu hoch ist oder die Kündigungsfrist zu kurz ist — muss der Mieter ihn nicht akzeptieren. Der Mieter sollte dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass der Vorschlag ungültig ist und dass er weiterhin die alte Miete zahlen wird. Wenn der Vermieter darauf besteht, müsste er die Angelegenheit vor die Huurcommissie oder vor Gericht bringen, um zu beweisen, dass die Erhöhung gerechtfertigt ist. Einfach das Bezahlen des höheren Betrags kann als stillschweigende Zustimmung gewertet werden, daher ist es wichtig, dass Mieter ihre Rechte kennen und formell gegen einen fehlerhaften Vorschlag Widerspruch einlegen.
