Über die laufende Wartung hinaus
Eine Investitionsrücklage (CapEx) ist ein Fonds, der für große, seltene und notwendige Ausgaben vorgesehen ist, die erforderlich sind, um die strukturelle Integrität und den Wert eines Gebäudes zu erhalten. Dies ist nicht für routinemäßige Reparaturen wie das Beheben eines tropfenden Wasserhahns oder das Ausbessern einer Wand gedacht; das fällt unter die operative Instandhaltung. Stattdessen dient eine CapEx-Rücklage, die im Kontext einer niederländischen Eigentümergemeinschaft (WEG, Vereniging van Eigenaars, oder VvE) oft als reservefonds bezeichnet wird, größeren kapitalintensiven Projekten. Denken Sie daran, das gesamte Dach nach 30 Jahren zu ersetzen, das Aufzugssystem zu überholen, alle Fenster für bessere Isolierung auszutauschen oder erhebliche Betonreparaturen an Balkonen durchzuführen. Diese Ausgaben sind über einen langen Zeitraum vorhersehbar, aber zu teuer, um sie mit dem Budget eines einzelnen Jahres zu decken.
Die Gesundheit dieses Rücklagenfonds ist gewiss einer der wichtigsten Indikatoren für die langfristige Lebensfähigkeit eines Gebäudes – und damit auch für die Lebensqualität der Bewohner. Eine WEG oder Vermieter ohne eine robuste, gut verwaltete CapEx-Rücklage befindet sich praktisch auf schiefe Ebene. Sie warten darauf, dass ein großes System ausfällt, woraufhin ihnen keine Mittel zur Verfügung stehen, um es zu beheben, was zu Notbelastungen auf Eigentümer führt und schließlich zu langen Phasen des Instandhaltungsrückstands, die Mieter direkt betreffen.
Der Anteil des Mieters am Sparvermögen des Eigentümers
Es ist ein häufiger Irrtum, dass die Finanzen des Gebäudes ausschließlich das Problem des Vermieters seien. In Wirklichkeit ist ein Mieter ein direkter Anteilseigner an der finanziellen Vorsicht der WEG. Wenn essenzielle Systeme des Gebäudes aufgrund verzögerter Wartung ausfallen, trifft es den Mieter, der die Konsequenzen trägt. Ein Aufzug, der monatelang außer Betrieb ist, ein Dach, das in die Wohnung im obersten Stockwerk hinein leckt, oder eine chronisch ausfallende Zentralheizung sind nicht nur Unannehmlichkeiten; sie stellen erhebliche Verstöße gegen das Recht des Mieters auf ruhigen Genuss seiner Wohnung dar. Während Ihr Vermieter gesetzlich dafür verantwortlich ist, eine gut instand gehaltene Immobilie bereitzustellen, ist seine Fähigkeit dazu oft durch die finanzielle Gesundheit der kollektiven WEG eingeschränkt.
Ein Vermieter, der Teil einer WEG mit einer schlecht finanzierten Reserve ist, befindet sich in einer schwierigen Lage. Er kann den Austausch des Daches des Gebäudes nicht allein beschließen. Dies erfordert eine Mehrheitsabstimmung aller Eigentümer und vor allem das Geld, um es zu bezahlen. Wenn das Geld nicht vorhanden ist, wird die Reparatur nicht durchgeführt. Daher sollte ein potenzieller Mieter die Existenz einer gut gemanagten CapEx-Rücklage als eine Form von Versicherung für seinen eigenen zukünftigen Komfort und seine Sicherheit ansehen. Sie signalisiert, dass das Gebäude proaktiv statt reaktiv verwaltet wird und dass große Probleme angegangen werden, bevor sie zu kritischen Ausfällen werden.
Wie man Warnzeichen erkennt 🚩
Während Sie die Bilanzen der WEG nicht einsehen können, können Sie Hinweise suchen und gezielte Fragen stellen. Das zentrale Dokument, das die CapEx-Rücklage lenkt, ist der Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), oder Mehrjahresunterhaltungsplan. Dies ist eine professionelle Untersuchung, die die erwartete Lebensdauer aller großen Gebäudekomponenten umreißt und die Kosten ihrer zukünftigen Ersetzung schätzt.
Beim Besichtigen einer Immobilie fragen Sie den Makler oder Vermieter: 'Gibt es einen aktiven MJOP für die WEG?' und 'Ist der Reservefonds auf dem richtigen Weg, die im Plan genannten zukünftigen Kosten zu decken?' Ein überzeugtes 'Ja' ist ein gutes Zeichen. Zögern, Unwissenheit oder Ablehnung der Frage ist ein ernstes Warnzeichen. Es deutet darauf hin, dass niemand an der Zukunft des Gebäudes plant. Sie können auch die Gemeinschaftsbereiche visuell inspizieren. Sind sie sauber und modern, oder sehen Sie abblätternde Farbe, rissigen Beton und alte, klappernde Aufzüge? Dies sind die physischen Anzeichen einer WEG, die wahrscheinlich jahrelang ihre CapEx-Finanzierung vernachlässigt hat.
