Opnamestaat und Inventarislijst: Ihre wichtigsten Dokumente
Wenn Sie Ihren Mietvertrag beginnen, werden zwei Dokumente erstellt, die wohl genauso wichtig sind wie der Mietvertrag selbst. Zusammen bilden sie eine umfassende Momentaufnahme der Immobilie, die Sie übernehmen. Das erste ist der Zustandsbericht (opnamestaat). Dieses Dokument konzentriert sich auf die festen Elemente der Immobilie. Es ist eine Raum-für-Raum-Aufzeichnung des Zustands der Wände, Decken, Böden, Fenster, Türen, Badezimmerarmaturen und Küchengeräte. Sein einziger Zweck ist es, alle bereits vorhandenen Schäden oder Mängel zu dokumentieren, egal wie klein sie sind. Jeder Kratzer auf dem Boden, jeder Riss in einer Fliese, jeder Schrammen an der Wand sollte sorgfältig im opnamestaat vermerkt werden.
Das zweite Dokument, das für möblierte (gemeubileerd) oder teilmöblierte (gestoffeerd) Immobilien unerlässlich ist, ist die Inventarliste (inventarislijst). Dies ist eine detaillierte Liste aller beweglichen Gegenstände, die vom Vermieter bereitgestellt werden. Sie sollte alles aufzählen, von großen Möbelstücken wie Bett und Sofa bis hin zur Anzahl der Gabeln, Messer und Löffel in der Küchenschublade. Die Inventarliste sollte nicht nur die Gegenstände benennen, sondern auch kurz deren Zustand beschreiben (z. B. 'Esstisch - leichte Kratzer auf der Oberfläche', 'Sessel - leichte Verfärbung am linken Arm'). Diese beiden Dokumente zusammen bilden das vollständige Bild, das am Ende Ihres Mietverhältnisses als Maßstab dient.
Die Kunst der sorgfältigen Dokumentation
Die Wohnungsübergabe, bei der diese Berichte erstellt werden, ist keine Zeit für Höflichkeit oder Eile. Sie müssen eine forensische, fast pessimistische Denkweise annehmen. Ihr Leitprinzip sollte sein: Wenn es nicht in diesem Bericht steht, existiert es rechtlich nicht. Wenn Sie ausziehen, wird jeder Schaden, der nicht im ursprünglichen Bericht vermerkt ist, als von Ihnen verursacht angesehen. Daher müssen Sie äußerst gründlich sein. Gehen Sie mit dem Makler oder Vermieter durch die Immobilie und weisen Sie auf jeden einzelnen Mangel hin. Akzeptieren Sie keine Zusicherungen wie „Oh, machen Sie sich darüber keine Sorgen.“ Wenn es ein Mangel ist, bestehen Sie darauf, dass er schriftlich festgehalten wird. Zählen Sie bei der Inventarliste die Gegenstände physisch nach. Wenn in der Liste zwölf Weingläser stehen und nur elf vorhanden sind, machen Sie eine Notiz. Wenn das Sofa einen Fleck hat, stellen Sie sicher, dass der Bericht dessen Lage und Größe angibt.
Zusätzlich zum schriftlichen Bericht müssen Sie Ihre eigene visuelle Dokumentation erstellen. Machen Sie hunderte von hochauflösenden, mit Zeitstempel versehenen Fotos und Videos mit Ihrem Handy. Fotografieren Sie jeden Raum aus mehreren Blickwinkeln. Machen Sie Nahaufnahmen von jedem vermerkten Mangel. Fotografieren Sie die Zählerstände der Versorgungsanschlüsse. Diese digitalen Beweise sind eine unschätzbare Ergänzung zum schriftlichen Bericht und können bei der Klärung zukünftiger Streitigkeiten über Ihre Kaution entscheidend sein.
Die rechtliche Bedeutung eines unterschriebenen Berichts
Am Ende der Wohnungsübergabe werden Sie gebeten, den Zustandsbericht und die Inventarliste zu unterschreiben. Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie rechtlich die Richtigkeit des Dokuments. Es wird zu einem formellen Anhang Ihres Mietvertrags. Dieses unterschriebene Dokument ist der Beweis des Vermieters für den ursprünglichen Zustand der Immobilie, aber auch Ihr wichtigster Schutz gegen ungerechtfertigte Forderungen am Ende des Mietverhältnisses. Versucht der Vermieter, Ihnen einen Kratzer in Rechnung zu stellen, der im ursprünglichen Bericht vermerkt ist, haben Sie unwiderlegbare Beweise, dass Sie nicht haftbar sind.
Was passiert, wenn kein Bericht erstellt wird? Dies ist ein großes Warnsignal, aber die rechtlichen Konsequenzen liegen beim Vermieter. Nach niederländischem Recht wird, wenn kein unterschriebener Übergabebericht vorliegt, davon ausgegangen, dass der Mieter die Immobilie in dem Zustand erhalten hat, in dem sie sich am Ende des Mietverhältnisses befindet, abzüglich aller Veränderungen, die der Vermieter nachweisen kann, dass sie vom Mieter verursacht wurden. Dies kehrt die Beweislast vollständig zugunsten des Vermieters um. Obwohl dies wie ein Vorteil klingt, sollte die Unklarheit und das Konfliktpotenzial, das dadurch entsteht, vermieden werden. Bestehen Sie immer auf eine detaillierte, gemeinsame Wohnungsübergabe und einen unterschriebenen Bericht.
