Das finanzielle Geisterproblem des Expats
Wenn ein potenzieller Mieter sich in den Niederlanden um eine Immobilie bewirbt, führen Vermieter und Vermietungsagenturen routinemäßig eine Bonitätsprüfung durch, um das Risiko eines Ausfalls zu bewerten. Sie ziehen typischerweise das Bureau Krediet Registratie (BKR), das zentrale niederländische Kreditauskunftei, heran, das Aufzeichnungen über Kredite, Hypotheken und Zahlungsausfälle von Einwohnern führt. Für einen neu angekommenen Expats stellt dieses System jedoch ein Problem: Er hat keinen finanziellen Fußabdruck im Land. Seine BKR-Akte ist eine leere Leinwand. Für einen Vermieter ist dieses Fehlen von Daten nicht neutral; es ist ein unbekanntes Risiko. Sie haben keine Möglichkeit zu wissen, ob der/die Bewerber/in ein Muster finanzieller Umsicht ist oder ob er eine Geschichte von Zahlungsrückständen in seinem Heimatland hat. Um diese Informationslücke zu schließen, schlagen oder verlangen einige größere, international ausgerichtete Immobilienagenturen möglicherweise eine 'international credit check'.
Die Idee ist, Bonitätsdaten von Auskunfteien im Herkunftsland des Antragstellers abzurufen, wie Experian, Equifax oder TransUnion. In der Praxis ist dies ein heikler und oft unzuverlässiger Prozess. Bonitätsberichtssysteme variieren stark von Land zu Land in Bezug auf die Daten, die sie sammeln, wie sie Einzelpersonen bewerten, und die rechtlichen Rahmenbedingungen (wie die DSGVO), die die Weitergabe solcher sensibler persönlicher Informationen über Grenzen hinweg regeln. Der Prozess kann langsam, teuer sein, und der resultierende Bericht kann für einen niederländischen Vermieter schwer zu interpretieren sein. Die gesamte Übung ist oft mehr darauf ausgerichtet, einen Schein der Sorgfaltspflicht zu schaffen, als eine wirklich aufschlussreiche Risikobewertung zu liefern. Es ist eine administrative Hürde, die eine weitere Gebühr zu dem ohnehin teuren Prozess der Sicherung einer Mietwohnung hinzufügt, mit fragwürdigem Nutzen für beide Parteien.
Die Vorrangstellung des Einkommens gegenüber der Kreditgeschichte
Auf dem niederländischen Mietmarkt ist die praktische Realität, dass verifizierbares, aktuelles Einkommen bei weitem alle vergangenen Kreditgeschichten, ob aus dem Ausland oder Inland, übertrifft. Vermieter und Agenturen haben eine Reihe von einfachen, wenn auch plumpen Kriterien entwickelt, um potenzielle Mieter zu prüfen, wodurch die internationale Bonitätsprüfung weitgehend überflüssig wird. Das wichtigste Dokument in Ihrem Bewerbungsset ist ein contract voor onbepaalde tijd. Dies gilt als Goldstandard und signalisiert langfristige Stabilität. Dies wird typischerweise durch eine werkgeversverklaring (Arbeitgeberbescheinigung) unterstützt, ein standardisiertes Formular, in dem Ihr Arbeitgeber Ihre Position, Ihr Gehalt und seine Absicht bestätigt, Sie weiter zu beschäftigen. Der ausschlaggebendste Faktor ist fast immer ein einfacher Einkommensnachweis. Eine nahezu universelle Faustregel, bekannt als inkomenseis (Einkommensnachweis), besagt, dass das Bruttomonatsgehalt eines Mieters mindestens das Drei- bis Vierfache der Kaltmiete (kale huur) betragen muss. Zum Beispiel, um eine Wohnung für €1.500 zu mieten, müsste man ein Bruttomonatsgehalt von mindestens €4.500 nachweisen. Diese starre Formel ist das primäre Instrument, das Vermieter verwenden, um das Risiko zu mindern. Wenn Ihr Einkommen diese Schwelle erreicht, treten Fragen zu Ihrer Kreditgeschichte in einem anderen Land oft in den Hintergrund. Für jene, die nicht in dieses saubere Profil passen — wie Freiberufler, Unternehmer oder solche mit erheblichen Ersparnissen aber geringerem monatlichen Einkommen — ist das System gnadenlos. Sie müssen oft alternative, und mühsamere, Formen der Sicherheit vorlegen, wie z. B. eine signifikant größere Kaution (drei Monatsmieten oder mehr) oder sogar eine Bankgarantie. Dies demonstriert, dass in den Niederlanden die nachweisbare aktuelle Einnahmekraft die vertrauenswürdigste Währung auf dem Mietmarkt ist.
