Die finanzielle Gesundheit des Gebäudes – Versicherung
Eine Instandhaltungsrücklage, im Niederländischen bekannt als ein reservefonds oder onderhoudsreserve, ist ein kollektiver Sparkapitalfonds, der gesetzlich für fast jeden Vereniging van Eigenaars (VvE), oder Wohnungseigentümergemeinschaft, in den Niederlanden vorgeschrieben ist. Wenn Sie eine Wohnung mieten möchten, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Immobilie Teil einer VvE ist. Die VvE ist die juristische Einheit, die alle einzelnen Wohnungseigentümer innerhalb eines einzelnen Gebäudes oder einer Anlage umfasst, und sie ist verantwortlich für die Verwaltung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Bereiche. Zweck der Instandhaltungsrücklage ist sicherzustellen, dass ausreichend Geld vorhanden ist, um große, geplante und teure zukünftige Instandhaltungsarbeiten zu bezahlen, z. B. dem Ersatz des Daches, der Fassadensanierung, der Überholung des Aufzugs oder dem kompletten Außenanstrich. Dieser Fonds wird im Laufe der Zeit durch die monatliche Servicegebühr (VvE-bijdrage) aufgebaut, die von jedem Eigentümer gezahlt wird. Das Vorhandensein dieses Fonds verhindert, dass das Gebäude in einen Zustand des Verfalls gerät, weil die Eigentümer sich eine plötzliche, hohe Rechnung für eine dringende Reparatur nicht leisten können.
Es ist ein weit verbreitetes Missverständnis, dass die VvE und ihre Finanzen rein die Angelegenheit der Eigentümer sind. Aus Sicht des Mieters ist die finanzielle Gesundheit der VvE ein direkter und zuverlässiger Indikator für die Qualität und Stabilität Ihres potenziellen neuen Zuhauses. Eine VvE mit einer gut finanzierten Instandhaltungsrücklage, die von einem Mehrjahresunterhaltungsplan (meerjarenonderhoudsplan, oder MJOP) geleitet wird, ist ein Zeichen für ein gut geführtes, verantwortungsvolles Gebäude. Im Gegensatz dazu ist eine inaktive oder insolvente VvE eine tickende Zeitbombe. Sie signalisiert, dass Probleme ignoriert und aufgeschoben wurden, und dass sich der bauliche Zustand des Gebäudes voraussichtlich verschlechtern wird. Dies ist nicht nur eine abstrakte finanzielle Frage; sie führt zu konkreten Problemen im Alltag, die direkt die Lebensqualität eines Mieters beeinträchtigen.
Warum ein Mieter die VvE prüfen muss
Die Folgen einer schlecht finanzierten VvE fallen direkt auf den Mieter. Wenn ein größeres Problem auftritt—ein schwerer Dachleck, ein ständig defekter Aufzug, oder eine ausfallende Zentralheizung—wird eine unterfinanzierte VvE nicht in der Lage sein, schnell zu handeln. Die Eigentümer müssen eine außerordentliche Versammlung organisieren, um eine Sonderumlage (eenmalige bijdrage) zu genehmigen, ein Prozess, der langsam, umstritten sein kann und oft scheitert, wenn einige Eigentümer sich ihren Anteil nicht leisten können. Während die Eigentümer streiten, hat der Mieter die Folgen zu tragen: der anhaltende Wasserschaden, der ihre Habseligkeiten beschädigt, der fünffache Treppenaufstieg mit Lebensmitteln oder die kalte Wohnung im Winter. Ihr Vermieter, der nur ein Mitglied der VvE ist, hat möglicherweise keine Macht, eine Lösung allein durchzusetzen, auch wenn er gut gemeint ist. Die von Ihnen als Mieter gezahlten Betriebskosten (servicekosten) sollen oft Ihren Anteil an den VvE-Kosten abdecken, die von Ihrem Vermieter weitergegeben werden, sodass Sie indirekt die Vereinigung finanzieren, deren Missmanagement Sie negativ beeinflussen könnte.
Daher muss ein Mieter bei der Suche nach einer Immobilie wie ein Eigentümer denken. Sie mieten nicht nur vier Wände; Sie mieten einen kleinen Teil eines größeren, gemeinschaftlichen Gebäudes, und dessen allgemeine Gesundheit ist Ihre Sorge. Ein Vermieter, der eine Immobilie in einem gut geführten Gebäude mit einer gesunden Rücklage besitzt, hat einen wertvolleren und stabileren Vermögenswert und behandelt ihn oft entsprechend. Ein Vermieter in einer finanziell angeschlagenen VvE könnte eher dazu neigen, Abstriche zu machen oder nicht zu reagieren, in dem Wissen, dass größere Probleme mit dem Gebäude außerhalb seiner individuellen Kontrolle liegen.
Wie man die Solvenz der VvE prüft
Als potenzieller Mieter haben Sie das Recht, sich nach dem Zustand der Gebäudeverwaltung zu erkundigen. Obwohl Sie nicht verlangen können, die Jahresberichte der VvE zu sehen, können und sollten Sie den Immobilienmakler oder den Vermieter direkt fragen. Wichtige Fragen, die Sie stellen sollten, sind:
- „Ist die VvE aktiv und professionell geführt?“
- „Existiert ein Mehrjahresunterhaltungsplan (MJOP)?“
- „Ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend gefüllt, um die geplanten Arbeiten im MJOP zu decken?“
Die Reaktion auf diese Fragen ist oft so aufschlussreich wie die Antworten selbst. Ein Makler für eine Immobilie in einem gut geführten Gebäude wird wahrscheinlich selbstbewusst antworten, denn eine gesunde VvE ist ein starkes Verkaufsargument. Ausweichung, Behauptungen von Unwissenheit oder das Abtun der Frage als irrelevant sind große Warnsignale. Es kann darauf hindeuten, dass der Makler weiß, dass es Probleme gibt, und es bevorzugt, sie nicht zu besprechen. Auch wenn Sie möglicherweise keine detaillierte finanzielle Aufschlüsselung erhalten, signalisiert das Stellen der Frage, dass Sie ein seriöser und gut informierter Mieter sind, und es drängt den Vermieter oder Makler, transparent über den Zustand des Gebäudes zu informieren, das Sie in Erwägung ziehen, Ihr Zuhause zu machen.
