Die Wertermittlung einer Wohnung
Das woningwaarderingsstelsel (WWS), allgemein bekannt als das Punktesystem, ist der objektive Motor, der den niederländischen regulierten Mietmarkt antreibt. Es ist eine detaillierte, standardisierte Methodik zur Zuweisung einer Punktzahl für eine Mietimmobilie basierend auf Qualität, Größe, Lage und Energieeffizienz. Diese Punktzahl ist nicht nur eine akademische Bewertung; sie übersetzt sich direkt in eine maximale gesetzliche Miete (maximale huurprijs), die ein Vermieter verlangen darf. Noch entscheidender wirkt sie als Trennlinie zwischen dem preisgebundenen Sozialwohnungssektor und dem unregulierten, deutlich teureren privaten Markt. Der Begriff liberalisatiepuntensysteem wird gelegentlich umgangssprachlich verwendet, aber er ist eher eine Beschreibung der Wirkung: Das WWS ist das System, und das Erreichen einer bestimmten Punktzahl ermöglicht eine 'Liberalisierung'.
Wie die Punkte erzielt werden
Das WWS bewertet eine Immobilie anhand einer breiten Palette von Merkmalen, von denen jedes zur endgültigen Punktzahl beiträgt. Zu den bedeutendsten Faktoren gehören:
- Größe und Aufteilung: Punkte werden für die Quadratmeterzahl jedes Zimmers vergeben, einschließlich Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küchen und sogar Abstellräumen.
- Eigentumswert (WOZ): Ein Teil des offiziellen Steuerwerts der Immobilie, der
WOZ-waarde, wird in Punkte umgewandelt. Diese entscheidende Komponente verbindet die regulierte Miete mit den lokalen Marktbedingungen und der Attraktivität des Standorts.
- Energieeffizienz: Das
energielabel der Immobilie hat sich zu einem zunehmend gewichtigen Faktor entwickelt. Häuser mit ausgezeichneten Energiekennzeichnungen (A oder höher) erhalten eine beträchtliche Anzahl von Punkten, während schlecht isolierte, zugige Häuser (F oder G) sehr wenige Punkte erhalten oder Punkte abgezogen werden können.
- Ausstattungen: Die Qualität der Küche (z. B. Arbeitsplattenlänge) und des Badezimmers sowie das Vorhandensein privater Außenräume wie Balkon oder Garten erhöhen die Punktzahl.
Sobald die Gesamtpunkte berechnet sind, entsprechen sie einem bestimmten Euro-Betrag in einer offiziellen Tabelle, die jährlich von der Regierung aktualisiert wird.
Die entscheidende Liberalisierungsschwelle
Die dramatischste Funktion des WWS besteht in seiner Rolle als Türsteher. Jedes Jahr setzt die Regierung eine 'Liberalisierungsschwelle' fest – eine bestimmte Punktzahl. Wenn der WWS-Wert einer Immobilie gleich oder größer als dieser Schwelle ist, wenn ein neuer Mietvertrag beginnt, darf der Vermieter die anfängliche Miete frei festlegen und die Immobilie wird in den vrije sector (privater Sektor) eingeordnet. Falls der Wert unterhalb der Schwelle liegt, befindet sich die Immobilie im sociale huur (sozialer Sektor), und der Vermieter ist an die durch seine Punktzahl festgelegte maximale Miete gebunden. Dies schafft einen starken Anreiz für Vermieter mit Immobilien in der Nähe der Schwelle, kleine, strategische Upgrades vorzunehmen – z. B. den Wasserhahn austauschen oder eine Küchenarbeitsplatte verlängern – nicht unbedingt im Interesse des Mieters, sondern rein, um die wenigen zusätzlichen Punkte zu gewinnen, die nötig sind, um der Mietpreisbindung zu entkommen und ihr Miet-Einkommen deutlich zu erhöhen.
