Die 'Act of God'-Klausel
Force majeure, ein französischer Begriff für 'höhere Gewalt', ist eine häufige Klausel in vielen Vertragsarten, einschließlich einiger Mietverträge. Im niederländischen Recht ist das Konzept als overmacht bekannt. Es dient dazu, Situationen zu regeln, in denen ein außergewöhnliches, unvorhergesehenes und nicht beherrschbares Ereignis eine oder beide Parteien daran hindert, ihre vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen. Dies sind keine alltäglichen Unannehmlichkeiten; es handelt sich um katastrophale Ereignisse, die die Erfüllung des Vertrags objektiv unmöglich machen. Klassische Beispiele sind Naturkatastrophen wie schwere Erdbeben oder Überschwemmungen, Kriegshandlungen, Terrorismus oder weitreichende behördlich angeordnete Beschränkungen, die den Vertragsgegenstand unmittelbar betreffen. Ziel einer Force-majeure-Klausel ist es zu definieren, was in einem solchen Szenario geschieht — oft ermöglicht sie die Aussetzung oder Auflösung des Vertrags, ohne dass eine der Parteien wegen Vertragsbruch haftbar gemacht wird.
Obwohl die Klausel in einem Mietvertrag enthalten sein kann, ist ihre praktische Anwendung sehr eng und wird häufig missverstanden, insbesondere von Mietern. Es handelt sich um ein Rechtsinstitut, das viel häufiger geltend gemacht wird, als es erfolgreich angewendet werden kann. Der zentrale rechtliche Prüfungsmaßstab ist die Unmöglichkeit. Es reicht nicht aus, dass die Vertragserfüllung schwierig, unbequem oder finanziell belastend ist; sie muss aufgrund des äußeren Ereignisses wirklich unmöglich sein. Diese hohe Hürde ist der Grund, warum Force-majeure-Argumente im Zusammenhang mit der Hauptpflicht eines Mieters — der Zahlung der Miete — oft scheitern.
Der COVID-19-Testfall: Finanzielle Notlage vs. Unmöglichkeit
Die COVID-19-Pandemie stellte das Konzept der Force majeure in Mietverträgen auf die Probe. Als Lockdowns verhängt wurden und Menschen ihre Arbeit oder Einkünfte verloren, fragten sich viele Mieter, ob sie Force majeure geltend machen könnten, um ihre Mietzahlungen auszusetzen oder zu kündigen. Vermieter, insbesondere im gewerblichen Bereich, sahen sich ähnlichen Argumenten von Unternehmen gegenüber, die zur Schließung gezwungen waren. Die Ergebnisse der folgenden Gerichtsverfahren in den Niederlanden waren überwältigend eindeutig und bieten eine wichtige Lehre für Wohnraummieter.
Niederländische Gerichte haben wiederholt entschieden, dass die persönliche finanzielle Notlage eines Mieters, selbst wenn sie durch ein massives äußeres Ereignis wie eine Pandemie verursacht wurde, nicht als force majeure für die Verpflichtung zur Mietzahlung gilt. Begründet wird dies damit, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Miete eine generische Verpflichtung zur Zahlung einer Geldsumme ist. Rechtlich gesehen gilt das Zahlen von Geld nie als 'unmöglich' in derselben Weise wie beispielsweise die Übergabe eines bestimmten, einzigartigen Gegenstands, der zerstört wurde. Zwar hat der Mieter möglicherweise kein Geld, aber die rechtliche Verpflichtung zur Zahlung bleibt bestehen. Die Gerichte befanden, dass das finanzielle Risiko einer Pandemie beim einzelnen Mieter liegt (der staatliche Unterstützung in Anspruch nehmen kann) und kein Grund ist, dieses Risiko auf den Vermieter zu übertragen, indem die Mietverpflichtung aufgehoben wird. Dieser Präzedenzfall macht es außerordentlich unwahrscheinlich, dass ein Wohnraummieter jemals erfolgreich einen persönlichen Arbeitsplatzverlust oder einen wirtschaftlichen Abschwung als force-majeure-Argument zur Einstellung der Mietzahlungen verwenden kann.
Wann könnte Force majeure in einem Mietverhältnis tatsächlich gelten?
Gibt es also Szenarien, in denen Force majeure für einen Wohnraummietvertrag relevant sein könnte? Die Möglichkeiten sind begrenzt und betreffen in der Regel die physische Unmöglichkeit der Nutzung der Immobilie.
- Zerstörung der Immobilie: Wenn das Wohnhaus durch Brand, Überschwemmung oder eine Gasexplosion (die nicht vom Mieter verursacht wurde) zerstört wird, hört der Vertragsgegenstand — die Wohnung selbst — auf zu existieren. In diesem Fall wird der Mietvertrag in der Regel wegen der Unmöglichkeit der Bereitstellung der Wohnung durch den Vermieter aufgehoben. Dies ist das klarste Beispiel für die Anwendung von Force majeure.
- Staatliche Enteignung oder Abriegelung: Wenn die Regierung die Immobilie für öffentliche Zwecke enteignet oder ein Gebäude von Gesundheits- oder Sicherheitsbehörden langfristig und undurchdringlich abgeriegelt wird, könnte geltend gemacht werden, dass es dem Vermieter unmöglich ist, dem Mieter den "ungestörten Gebrauch" der Immobilie zu gewähren. Dies könnte potenziell eine Force-majeure-Klausel auslösen und zur Aussetzung oder Beendigung des Mietverhältnisses führen.
Selbst in diesen extremen Fällen ist das Ergebnis nicht automatisch. Die konkrete Formulierung der Force-majeure-Klausel im Vertrag, falls vorhanden, wird genau geprüft. Wenn keine Klausel vorhanden ist, gelten die allgemeinen Grundsätze der overmacht im niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuch. Für den durchschnittlichen Mieter mit finanziellen Problemen lautet die zentrale Erkenntnis, dass Force majeure eine rechtliche Unwahrscheinlichkeit ist und kein praktisches Mittel zur Regelung von Mietzahlungen darstellt. Andere Wege, wie die Aushandlung eines Zahlungsplans mit dem Vermieter oder die Inanspruchnahme städtischer Schuldnerberatung, sind weitaus realistischere und effektivere Lösungen.
