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© 2025 Luntero. Alle Rechte vorbehalten.
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Ein funktionierendes Heizsystem ist in einer niederländischen Mietwohnung eine gesetzliche Pflicht, und sein Ausfall gilt als schwerwiegender Mangel.
Vermieterpflichten
Ein Kurzaufenthaltsvisum, das Reisen innerhalb des Schengen-Raums bis zu 90 Tage ermöglicht, ist völlig ungeeignet für eine Langzeitmiete.
Die physische Verbindung zum nationalen Stromnetz, das Beleuchtung und Geräte eines Hauses mit Strom versorgt.
Ein weitgehend veralteter Begriff für eine Erlaubnis, eine Wohnung zu belegen, der heute größtenteils durch andere Regelungen wie die Wohnungserlaubnis ersetzt wurde.
Die physische Verbindung zum Erdgasnetz, die den Brennstoff für Heizung, Warmwasser und Kochen bereitstellt.
Die physische Verbindung zum öffentlichen Wasserversorgungsnetz, das einer Immobilie sauberes Trinkwasser bereitstellt.
Ein Bürger eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, der das Recht auf Freizügigkeit und Arbeit in den Niederlanden genießt.
Luntero vereint Mietangebote der besten und vertrauenswürdigsten Wohnungsportale und bietet dir einen vollständigen und stets aktuellen Überblick – alles an einem Ort.
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Im kühlen, feuchten Klima der Niederlande ist ein funktionierendes verwarming kein Luxus, sondern ein unverhandelbarer Bestandteil eines rechtlich bewohnbaren Wohnraums. Das Gesetz verlangt implizit und ausdrücklich, dass eine Mietwohnung Mittel bereitstellt, um den Raum ausreichend zu beheizen. Vermieter dürfen eine Wohnung nicht vermieten, die über keine dauerhafte, sichere und effektive Heizquelle verfügt. Das häufigste System ist centrale verwarming (Centralheizung), abgekürzt als CV, das in der Regel einen gasbetriebenen Boiler (CV-ketel) umfasst, der Wasser erhitzt und es durch Heizkörper in jedem Raum zirkuliert. Andere, weniger verbreitete Systeme umfassen Fernwärme (stadsverwarming), bei der Wärme aus einer zentralen Anlage zugeführt wird, oder in einigen modernen, gut isolierten Wohnungen elektrische Heizung. Unabhängig vom Typ bleibt das Prinzip dasselbe: Der Vermieter muss es bereitstellen, und es muss funktionieren.
Die Erwartung des Mieters an Wärme ist nicht nur eine Frage des Komforts; sie ist ein gesetzlich geschütztes Recht. Ein vollständiger Ausfall des Heizsystems, insbesondere während der kälteren Monate von September bis Mai, gilt als ernstig gebrek (schwerer Mangel). Dies gibt dem Mieter erhebliches Druckmittel, Maßnahmen zu fordern. Die Frage ist selten, ob ein Vermieter Wärme bereitstellen muss, sondern vielmehr, wie Streitigkeiten über Wartung, Reparaturgeschwindigkeit und Kosten gehandhabt werden. Ein Vermieter könnte verantwortlich sein, aber das führt nicht immer zu schnellem Handeln, was zu frostigen Pattsituationen führt, in denen Mieter ihre Rechte kennen müssen, um eine Lösung zu erzwingen.
Der komplette Lebenszyklus des Heizsystems liegt im Verantwortungsbereich des Vermieters. Dazu gehören die Erstinstallation, alle notwendigen Reparaturen und vor allem regelmäßige periodiek onderhoud. Das CV-ketel, das Herzstück der meisten Heizsysteme, ist eine komplexe Maschine, die eine fachkundige Überprüfung erfordert, typischerweise alle ein bis zwei Jahre, um sicherzustellen, dass sie sicher und effizient funktioniert. Ein skeptischer Mieter sollte immer einen Nachweis über die letzte onderhoudsbeurt verlangen. Vermieter überspringen manchmal diese routinemäßige Wartung, um Geld zu sparen, ein Risiko, das oft zu einem katastrophalen Ausfall zum ungünstigsten Zeitpunkt führt – dem ersten kalten Tag des Herbstes. Wenn dieser Boiler ausfällt, liegt die Verantwortung, ihn zu reparieren, einschließlich der Zahlung von Notdienst-Einsätzen und Ersatzteilen, vollständig beim Vermieter.
Wenn die Heizung ausfällt, besteht der erste Schritt des Mieters darin, den Vermieter sofort zu informieren, vorzugsweise telefonisch und anschließend mit einer schriftlichen Bestätigung (E-Mail oder WhatsApp). Dem Vermieter muss eine 'angemessene' Zeit gegeben werden, das Problem zu beheben. Bei einem vollständigen Heizungsdefekt im Winter bedeutet 'angemessen' Stunden oder höchstens ein Tag oder zwei, nicht Wochen. Wenn der Vermieter nicht reagiert, zu lange verzögert oder die Reparatur ablehnt, ergibt sich die Verhandlungsmacht des Mieters aus dem Gesetz. Der Mieter sollte unter keinen Umständen einfach die Miete zahlen oder die Zahlung einstellen, da dies eine Vertragsverletzung darstellen würde. Stattdessen muss er ein formelles Verfahren befolgen, um seine Rechte geltend zu machen.
Wenn ein Vermieter seiner Pflicht zur Bereitstellung von Wärme nicht nachkommt, ist das mächtigste Werkzeug des Mieters die Huurcommissie (Rental Tribunal). Nachdem dem Vermieter die Mängel formell schriftlich mitgeteilt wurde (eine ingebrekestelling), falls keine Reparatur erfolgt, kann der Mieter ein Verfahren zur 'Mietminderung wegen Wartungsdefekten' beginnen. Dies ist ein äußerst effektiver Mechanismus. Die Huurcommissie führt ein gebrekenboek (Buch der Mängel), das Heizprobleme ausdrücklich auflistet und eine entsprechende, temporäre Mietminderung zuweist. Zum Beispiel kann ein vollständiger Heizungsmangel in der Immobilie eine Reduktion auf bis zu 40% der ursprünglichen Miete rechtfertigen. Diese Reduktion bleibt bestehen, bis die Reparatur abgeschlossen ist. Die Drohung eines derart erheblichen, gesetzlich vorgeschriebenen finanziellen Verlusts reicht oft aus, um auch den widerwilligsten Vermieter zum Handeln zu bewegen.
In Notsituationen, in denen die Kälte unerträglich ist, könnte ein Mieter theoretisch eine Notreparatur selbst bezahlen und die Kosten von der Miete abziehen, ein Recht, bekannt als verrekening. Dies ist jedoch ein riskanter Weg. Der Mieter muss dem Vermieter zuvor ausreichend Gelegenheit gegeben haben, es zu reparieren; die Kosten müssen angemessen sein, und der Vermieter könnte die Abrechnung trotzdem bestreiten, was zu einem Rechtsstreit führt. Der sicherere und etabliertere Weg ist über die Huurcommissie. Durch die Dokumentation jeder Kommunikation, das Fotografieren oder Filmen und das formale Einlegen einer Beschwerde baut der Mieter einen unwiderlegbaren Fall auf, der die Hand des Vermieters erzwingt und sicherstellt, dass das Grundrecht auf ein warmes Zuhause letztlich respektiert wird.