Die Grundmiete unter der Miete
Wenn Sie die Miete für eine Wohnung in einer großen niederländischen Stadt wie Amsterdam zahlen, könnten Sie davon ausgehen, dass das Geld vollständig dem Eigentümer des Gebäudes gehört. Es gibt jedoch oft eine weitere, tiefere Ebene des Mietens, die Sie indirekt finanzieren. Dies ist Grundmiete, im Niederländischen als canon bekannt. Es ist die jährliche Zahlung, die Ihr Vermieter an den tatsächlichen Eigentümer des Grundstücks unter Ihrem Gebäude leistet. In vielen historischen Städten besitzt die Gemeinde das Großteil des Bodens und verpachtet ihn an Immobilienbesitzer unter einem System namens Erbpacht (erfpacht). Der canon ist die Gebühr für diese langfristige Bodenpacht. Während Sie, der Mieter, niemals eine Rechnung für den canon erhalten, ist es eine grundlegende Betriebskostenposition für Ihren Vermieter, die unbestreitbar in den Preis Ihrer monatlichen Miete eingepreist ist. Es ist ein unsichtbarer, aber bedeutender Faktor, der zu den hohen Lebenshaltungskosten in diesen Gegenden beiträgt.
Die Höhe des Kanon ist nicht willkürlich. Sie wird typischerweise als Prozentsatz des offiziellen Bodenwerts berechnet, der regelmäßig von der Gemeinde neu bewertet wird. Für den Eigentümer kann dies eine stabile, vorhersehbare Kostenposition sein, oder es kann eine Quelle erheblicher finanzieller Sorgen sein. In älteren Erbpachtverträgen war der Kanon oft über lange Zeiträume festgesetzt, wie 50 oder 75 Jahre. Am Ende eines solchen Zeitraums hat die Gemeinde das Recht, die Grundmiete an die aktuellen, deutlich höheren Bodenwerte anzupassen, was zu einer plötzlichen und dramatischen Erhöhung der jährlichen Kosten des Vermieters führt. Dies ist das primäre Risiko des Erbpacht-Systems für Eigentümer.
Wie wirkt sich die Grundmiete auf einen Mieter aus?
Als Mieter mögen die Grundmietverpflichtungen des Vermieters wie ein fernes Problem erscheinen. Sie haben einen Vertrag über eine bestimmte monatliche Miete, und die eigenen Kosten des Vermieters sind deren Angelegenheit. Das System kann jedoch indirekte, aber signifikante Auswirkungen auf Ihr Mietverhältnis haben. Ein Vermieter, der vor einer starken Erhöhung seiner Kanon-Zahlung steht, wird stark motiviert sein, sein Mietinkommen zu erhöhen, um sie zu decken. Während er dennoch die gesetzlichen Regeln für Mieterhöhungen befolgen muss—entweder der gesetzlich gedeckelten Prozentsatz im regulierten Sektor oder die Indexklausel in Ihrem Vertrag im freien Sektor—wird er wahrscheinlich viel weniger flexibel sein und jedes Jahr die maximal mögliche Erhöhung anwenden. Ein Vermieter in dieser Position ist auch eher geneigt, jeden verfügbaren Schlupfloch zu nutzen, um das Mietverhältnis zu kündigen, die Immobilie zu verkaufen und sich somit von seiner nun weniger profitablen Investition zu lösen.
Dies ist einer der Gründe, warum die Art des Erbpacht-Systems ein subtiler Indikator für die potenzielle langfristige Stabilität eines Mietverhältnisses sein kann. Viele Gemeinden, darunter Amsterdam, bewegen sich in Richtung eines Systems der ewigdauernden Erbpacht (eeuwigdurende erfpacht). Dies ermöglicht Eigentümern, die Grundmiete für die Zukunft abzuschließen oder den Kanon zu einem Zinssatz festzuschreiben, der nur an die Inflation angepasst wird. Dies schafft eine viel berechenbarere finanzielle Zukunft für den Vermieter. Wenn Sie zwei Otherwise identische Wohnungen vergleichen, ist theoretisch diejenige, deren Vermieter eine stabile, ewigdauernde Erbpacht hat, eine sicherere langfristige Aussicht als eine Wohnung, deren Vermieter vor einer größeren Neuberechnung der Grundmiete in naher Zukunft steht. Es ist ein Hintergrunddetail, aber eines, das auf den zugrunde liegenden finanziellen Druck verweist, der das Verhalten eines Vermieters beeinflussen kann.
Das größere Bild: Stadtfinanzen
Das Grundmietsystem ist eine wichtige Einnahmequelle für Gemeinden. Es ermöglicht ihnen, von der steigenden Bodenwerte zu profitieren und dieses Einkommen zur Finanzierung öffentlicher Dienstleistungen zu verwenden. Es gibt ihnen auch ein Instrument, die städtische Entwicklung zu beeinflussen. Für die Bewohner fügt es jedoch eine permanente Kostenebene zum Leben in der Stadt hinzu. Im Gegensatz zu einer Hypothek, die schließlich abgezahlt wird, ist die Grundmiete eine ewige Verpflichtung (es sei denn, sie wird vollständig abgelöst). Sie institutionalisiert die hohen Kosten des Bodens und sorgt dafür, dass sie von Eigentümer zu Eigentümer weitergegeben wird und damit auch vom Vermieter auf den Mieter übergeht. Während Ihre monatliche Mietzahlung an Ihren Vermieter geht, ist ein Teil davon effektiv eine Steuer, die Sie der Stadt für das Privileg zahlen, auf dessen wertvollem Boden zu wohnen, der von Ihrem Vermieter eingezogen und weitergegeben wird.
