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Die 'verzwaarde puntentelling' ist eine spezielle, großzügigere Punktezählung für ausgewiesene Denkmäler, die höhere gesetzliche Miete ermöglicht, um die hohen Instandhaltungskosten auszugleichen.
Niederländisches Wohnungssystem
Der Begriff *Sociale huur* bezieht sich auf den Teil des niederländischen Mietmarkts, in dem Objekte von Wohnungsgesellschaften (*woningcorporaties*) besessen und verwaltet werden und strengen staatlichen Vorschriften unterliegen.
Der Begriff 'corporatiebelang' bezieht sich auf die kollektiven öffentlichen und sozialen Interessen, die eine niederländische Wohnungsbaugesellschaft gesetzlich zu erfüllen hat.
Der Begriff 'huursubsidie' ist der alte, inzwischen veraltete Name für die niederländische Wohnungsbeihilfe; der korrekte moderne Begriff ist 'huurtoeslag'.
The term 'woningbouwcorporatie' is a slightly more specific but largely interchangeable term for a housing corporation, emphasizing their role in building new homes.
Der Puntentelling ist der gängige Begriff für das niederländische Woningwaarderingsstelsel (WWS), eine detaillierte Punkteliste, die einer Mietwohnung Punkte zuweist, um die maximale gesetzliche Kaltmiete zu berechnen.
Die Liberalisierungsschwelle ist die offizielle punktbasierte Grenze, die bestimmt, ob eine niederländische Mietwohnung der Mietkontrolle oder dem freien Marktpreis unterliegt.
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Der verzwaarde puntentelling, der sich ins Deutsche als 'gewichtetes' oder 'verschärftes' Punktesystem übersetzen lässt, ist eine spezielle Bestimmung im niederländischen Bewertungssystem für Wohnungen (Woningwaarderingsstelsel). Er ist speziell für Immobilien vorgesehen, die offiziell als Nationaldenkmäler (rijksmonumenten) eingestuft sind. Das Standard-Punktesystem, das stark auf moderne Kriterien wie Energieeffizienz und standardisierte Raumgrößen basiert, würde bei diesen historischen Gebäuden oft zu einer sehr niedrigen Punktzahl und damit zu einer sehr geringen gesetzlichen Miete führen. Das würde es für Eigentümer finanziell unerschwinglich machen, sie zu vermieten, angesichts der extrem hohen Kosten, die mit der Erhaltung eines geschützten Denkmals verbunden sind, gemäß strengen Erhaltungsbestimmungen.
Um dem Rechnung zu tragen, wurde das gewichtete System eingeführt. Für ein ausgewiesenes rijksmonument, das vor 1945 errichtet wurde, erlaubt das Gesetz einen Zuschlag von 50 %, der zu den für die Fläche der Räume vergebenen Punkten addiert wird. Darüber hinaus können zusätzlich 50 Punkte für den historischen Charakter der Immobilie vergeben werden. Diese zusätzlichen Punkte erhöhen die Gesamtpunktzahl der Immobilie erheblich, verschieben sie oft über die Liberalisierungsschwelle in den freien Sektor oder ermöglichen zumindest eine deutlich höhere regulierte Miete. Dies verschafft dem Eigentümer ein höheres Mieteinkommen, um die außergewöhnlichen Kosten der Bewahrung des architektonischen Erbes der Nation auszugleichen.
Die verzwaarde puntentelling ist eine Nischenregel, die auf einen sehr kleinen und spezifischen Teil des Mietmarktes Anwendung findet. Sie ist nicht relevant für die überwiegende Mehrheit der Mietobjekte. Für einen Mieter, der erwägt, in einem schönen, historischen Kanalhaus in Amsterdam zu mieten, kann diese Regel jedoch von großer Bedeutung sein. Sie hilft zu erklären, warum die Miete für eine solche Immobilie rechtlich gesehen deutlich höher sein könnte als eine Standard-Punktberechnung vermuten lässt. Der Status der Immobilie als rijksmonument verschafft ihr Zugang zu dieser großzügigeren Berechnung. Ein Mieter in einer solchen Immobilie, der seine Miete überprüfen möchte, müsste sich dieser speziellen Regel bewusst sein, um eine genaue Schätzung vorzunehmen. Das gewichtete System ist eine pragmatische Lösung für ein reales Problem, das Ziele des Mieterschutzes mit den praktischen Erfordernissen des Denkmalschutzes in Einklang bringt.