Verschiedene Welten, unterschiedliche Regeln, unterschiedliche Sprache
Im Bereich der Immobilienbranche stößt man auf eine Vielzahl von Begriffen, um verschiedene Arten von Mietverträgen zu beschreiben, wie z. B. 'Bruttomietvertrag', 'Nettomietvertrag', 'Doppel-Nettomietvertrag' (NN) oder 'Dreifach-Nettomietvertrag' (NNN). Es ist wichtig, dass ein Wohnmieter in den Niederlanden versteht, dass diese Begriffe zur Welt der Gewerbeimmobilien gehören und nicht für Wohnimmobilien (woonruimte) verwendet werden. Der rechtliche Rahmen und die gängige Praxis beim Mieten eines Zuhauses unterscheiden sich grundlegend von denen beim Mieten eines Büros, Ladenlokal oder einer Fabrik. Der Versuch, diese kommerziellen Konzepte auf einen Standard-Wohnungsmietvertrag anzuwenden, führt nur zu Verwirrung.
Ein kurzer Blick auf kommerzielle Mietvertragsstrukturen
Im gewerblichen Immobilienbereich (insbesondere in nordamerikanischen Märkten) werden diese Begriffe verwendet, um zu definieren, wie die Betriebskosten des Gebäudes zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Die Grundidee lautet:
- Bruttomietvertrag: Der Mieter zahlt eine einzige, pauschale Miete, und der Vermieter übernimmt alle Betriebskosten des Gebäudes, wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung.
- Nettomietvertrag: Der Mieter zahlt eine niedrigere Grundmiete zzgl. einiger oder aller Betriebskosten. In einem einfachen Nettomietvertrag könnte der Mieter die Grundsteuer zahlen. In einem Doppel-Nettomietvertrag könnte er Grundsteuer und Versicherung zahlen. In einem Dreifach-Nettomietvertrag zahlt der Mieter Grundsteuer, Versicherung UND Instandhaltung.
Das niederländische Wohnungsvermietungsmodell: Ein klareres System
Das niederländische Wohnungsvermietungssystem verwendet diese Terminologie von 'Netto' vs. 'Brutto' nicht. Stattdessen wird eine klare, gesetzlich definierte Struktur verwendet, die die Zahlung in zwei separate Teile trennt:
- Die Grundmiete (
Kale Huur): Das ist der monatliche Betrag, den der Mieter für die ausschließliche Nutzung des Wohnraums zahlt. Aus diesem Einkommen wird erwartet, dass der Vermieter alle Eigentumskosten trägt. Dazu gehören eindeutig die Grundsteuer des Eigentümers (OZB), die Gebäudeversicherung (opstalverzekering) und sämtliche größere Instandhaltung. Ein Wohnungsvermieter kann niemals einen Mieter direkt für diese Kosten verantwortlich machen.
- Die Betriebskosten (
Servicekosten): Dies ist ein separater monatlicher Betrag, den der Mieter im Voraus für bestimmte Dienstleistungen und Versorgungsleistungen zahlt, die dem Mieter direkt zugutekommen. Dazu können Kosten für den eigenen Energie- und Wasserverbrauch des Mieters (falls nicht individuell abgerechnet), Reinigung gemeinsamer Bereiche, Aufzugwartung usw. gehören. Die entscheidende Regel lautet, dass der Vermieter aus diesen Gebühren nicht profitieren darf und dem Mieter jedes Jahr eine detaillierte, aufgeschlüsselte Abrechnung (jaarafrekening) vorlegen muss, um die tatsächlichen Kosten nachzuweisen.
Für einen Wohnraummieter ist die zentrale Erkenntnis einfach: Ihre finanzielle Verpflichtung beschränkt sich auf die kale huur und die nachweislich faire servicekosten. Jeglicher Versuch eines Vermieters, Ihnen die Grundsteuer, Versicherung oder größere Instandhaltungskosten in Rechnung zu stellen, verstößt gegen das niederländische Mietrecht.
