Ein amerikanisches Konzept in einem niederländischen System
Für Mieter, die mit dem US-Rechtssystem vertraut sind, ist die 'stillschweigend angenommene Garantie der Bewohnbarkeit' ein Grundpfeiler der Mieterrechte. Es ist eine ungeschriebene Garantie in einem Wohnmietvertrag, dass die Immobilie sicher und bewohnbar ist. In den Niederlanden, wenn Sie nach dieser 'Gewährleistung' fragen, werden Sie vermutlich mit einem verwirrten Blick konfrontiert. Der Begriff und die spezifische Rechtslehre existieren im niederländischen Recht nicht. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Mieter kein Rechtsschutz haben. Das niederländische System erreicht den gleichen, und möglicherweise stärkeren Schutz durch eine andere rechtliche Konstruktion: die explizite Instandhaltungspflicht (onderhoudsplicht). Statt eine 'Gewährleistung' anzudeuten, schreibt das niederländische Zivilgesetzbuch dem Vermieter direkt eine positive Pflicht vor, eine Immobilie frei von erheblichen Mängeln bereitzustellen.
Der Kern dieses Schutzes liegt in der rechtlichen Definition eines 'Mängels' (gebrek), wie in Artikel 7:204 des Zivilgesetzbuches festgelegt. Ein Mangel ist nicht nur ein kaputtes Objekt; es ist jeder Zustand oder jede Eigenschaft der Immobilie, der dem Mieter den Genuss der Nutzung verhindert, den er zu Beginn des Mietvertrags zu erwarten berechtigt war. Diese breite Definition umfasst alles von einem undichten Dach und einer defekten Heizungsanlage bis hin zu anhaltender Lärmbelästigung durch andere Immobilien des Vermieters oder sogar einem schlecht isolierten Zuhause, das kaum bezahlbar zu heizen ist. Es ist die gesetzliche Pflicht des Vermieters, diese Mängel auf eigene Kosten zu beheben.
Rechtsmittel bei Verletzung der 'Bewohnbarkeit'
Wenn ein Vermieter einen Mangel nicht repariert und damit das niederländische Äquivalent zur Garantie der Bewohnbarkeit verletzt, bleibt der Mieter nicht hilflos. Das System bietet einen strukturierten Eskalationspfad:
- Formale Meldung: Der Mieter muss den Mangel zunächst formal dem Vermieter melden (
gebrekenmelding) und ihm eine angemessene Frist zur Behebung einräumen.
- Mietminderung: Wenn der Vermieter nichts unternimmt, kann der Mieter ein Verfahren bei der
Huurcommissie (Mietgericht) einleiten. Die Huurcommissie kann den Schweregrad des Mangels beurteilen und eine vorübergehende Mietminderung gewähren, die auch rückwirkend angewendet werden kann. Die niedrigere Miete bleibt in Kraft, bis der Vermieter nachweist, dass der Mangel behoben wurde. Dies verknüpft die gezahlte Miete direkt mit der Qualität der Immobilie und schafft einen starken finanziellen Anreiz für den Vermieter.
- Eigenreparatur und Abzug: In einigen Fällen, wenn der Vermieter im Verzug ist, kann der Mieter die Reparatur selbst veranlassen und die angemessenen Kosten von der Miete abziehen. Dies muss mit großer Sorgfalt erfolgen.
- Mietvertragsaufhebung: Für die extremsten Mängel, die die Immobilie vollständig unbewohnbar machen, kann der Mieter vor Gericht ziehen, um den Mietvertrag (
ontbinding) aufzuheben.
Diese robusten Rechtsmittel stellen sicher, dass das Prinzip der Bewohnbarkeit nicht nur ein theoretisches Konzept ist, sondern ein durchsetzbares Recht, auch wenn es unter einem anderen Namen geführt wird.
Einschränkungen: Kleine Reparaturen (Kleine Herstellungen)
Es ist wichtig zu verstehen, dass die Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht alles abdeckt. Das Gesetz verlangt von den Mietern, 'kleine Reparaturen' (kleine herstellingen) durchzuführen und zu bezahlen. Diese sind in der Regel kleine, kostengünstige Reparaturen, die durch täglichen Verschleiß entstehen. Die Regierung stellt eine offizielle Liste zur Verfügung, die Aufgaben wie das Austauschen von Glühbirnen, das Festziehen loser Türknöpfe, das Reinigen von Dachrinnen (falls zugänglich) und das Ersetzen eines Toilettensitzes umfasst. Vermieter können die Verantwortung für größere Instandhaltungsarbeiten nicht per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Jede Klausel, die dies zu tun versucht, ist rechtlich unwirksam. Diese klare Aufteilung stellt sicher, dass Mieter für die tägliche Instandhaltung verantwortlich sind, während der Vermieter für die grundlegende Bewohnbarkeit der Immobilie verantwortlich bleibt.
