Welches Recht, welches Gericht?
In einer zunehmend internationalen Welt ist es nicht ungewöhnlich, dass ein Mietvertrag Parteien aus verschiedenen Ländern betrifft. Sie könnten beispielsweise ein Expat aus Kanada sein, der von einem Vermieter mietet, der in Deutschland lebt. Das wirft eine wichtige juristische Frage auf: Wenn ein Streit entsteht, welches Landesrecht findet Anwendung und welche Gerichte sind zuständig? Das ist die Frage der Gerichtsbarkeit. Eine Gerichtsstandklausel ist eine Vertragsbestimmung, die versucht, die Antwort vorab festzulegen, und oft etwas sagt wie: "Diese Vereinbarung unterliegt dem Recht von England und Wales und ist gemäß diesem auszulegen, und die Parteien unterwerfen sich der ausschließlichen Gerichtsbarkeit der englischen Gerichte." Für die meisten Verträge ist dies eine vollkommen gültige Methode, um rechtliche Klarheit zu schaffen. Für Mietverträge über Immobilien in den Niederlanden ist eine solche Klausel jedoch nahezu wertlos.
Das Rechtsprinzip, das diesen Bereich regelt, ist sowohl im niederländischen Recht als auch unter den EU-Vorschriften überwältigend klar: Bei Streitigkeiten über das Mietverhältnis von unbeweglichem Eigentum haben die Gerichte des Landes, in dem sich die Immobilie befindet, ausschließliche Zuständigkeit. Dies ist eine zwingende Regel, die durch eine vertragliche Vereinbarung nicht außer Kraft gesetzt werden kann. Befindet sich Ihre Wohnung in Amsterdam, ist ein niederländisches Gericht das einzige Gericht, das einen Fall über Ihr Mietverhältnis verhandeln kann, Punkt. Ebenso unterliegt das Mietverhältnis den zwingenden Bestimmungen des niederländischen Mietrechts, die zum Schutz des Mieters als der schwächeren Partei ausgelegt sind. Ein Vermieter kann eine Wahl des anwendbaren Rechts nicht nutzen, um sich von diesen Schutzvorschriften zu „entbinden".
Die Warnflagge: Warum Vermieter ausländische Gerichtsstandsklauseln aufnehmen
Wenn eine solche Klausel rechtlich nicht durchsetzbar ist, warum sollte ein Vermieter sie dann überhaupt aufnehmen? Der skeptische Mieter sollte dies als ein bedeutendes Warnsignal sehen, das auf eines von zwei Dingen beim Vermieter hinweist:
- Unwissenheit: Der Vermieter kann ein Amateur sein, der eine allgemeine Vertragsvorlage aus seinem Heimatland verwendet hat, ohne zu wissen, dass sie in den Niederlanden nicht anwendbar ist. Dies ist zwar nicht böswillig, deutet jedoch auf mangelnde Professionalität und auf die Möglichkeit weiterer rechtlicher Missverständnisse hin.
- Einschüchterung: Zynischer betrachtet kann der Vermieter sehr wohl wissen, dass die Klausel nicht durchsetzbar ist, sie aber als Einschüchterungsinstrument einbauen. Er wettet darauf, dass ein ausländischer Mieter, der mit niederländischem Recht nicht vertraut ist, die Klausel liest und glaubt, er habe in den Niederlanden keine Rechtsmittel. Der Vermieter könnte davon ausgehen, dass der Aufwand und die Kosten, seinen Vermieter in einem fremden Land zu verklagen, so abschreckend wären, dass der Mieter jeden Streit einfach aufgibt, sei es wegen einer unrechtmäßig einbehaltenen Kaution oder einer illegalen Mieterhöhung. Es ist ein Bluff, der darauf abzielt, die Bereitschaft des Mieters, seine Rechte geltend zu machen, zu unterdrücken.
Unabhängig vom Motiv ist das Vorhandensein einer solchen Klausel ein Zeichen dafür, besonders wachsam zu sein. Es deutet darauf hin, dass Ihr Vermieter entweder nicht über seine rechtlichen Verpflichtungen in den Niederlanden informiert ist oder aktiv versucht, Sie über Ihre Rechte zu täuschen. Während die Klausel selbst keine rechtliche Wirkung hat, sagt sie viel über die Person aus, mit der Sie einen Vertrag eingehen wollen.
Ihr unerschütterlicher Schutz
Die wichtigste Erkenntnis für jeden Mieter, der in den Niederlanden mietet, ist beruhigend: Egal, was in Ihrem Vertrag steht, egal, wo Ihr Vermieter lebt und egal, was dessen Anwalt Ihnen sagt, Ihr Mietvertrag für eine in den Niederlanden gelegene Immobilie unterliegt dem niederländischen Recht. Jeder ernsthafte Streit wird von einem niederländischen Richter entschieden. Dies ist Ihr unerschütterlicher Schutz. Das bedeutet, dass alle zwingenden Rechte, die Sie als Mieter haben — Schutz vor Räumung ohne Gerichtsbeschluss, das Recht auf Beseitigung wesentlicher Mängel, die Regeln für Mieterhöhungen im regulierten Sektor und die Grenzen für Kautionszahlungen — stets für Sie gelten.
Wenn Sie sich also in einem Streit mit einem ausländischen Vermieter befinden, der auf eine Gerichtsstandklausel verweist, die ein anderes Land nennt, können Sie sicher sein, dass das Recht auf Ihrer Seite ist. Ihr erster Schritt sollte sein, Rat bei einem lokalen Rechtsexperten einzuholen, wie dem Juridisch Loket, der Ihre Rechte nach niederländischem Recht bestätigen kann. Alle gerichtlichen Verfahren finden hier statt, in einer Sprache und einem Rechtssystem, das genau für die Lösung solcher Streitigkeiten ausgelegt ist. Die Gerichtsstandklausel ist in diesem Zusammenhang nichts weiter als leere Worte auf einer Seite.
