Die VvE und die Geldbörse des Mieters
Wenn Sie eine Wohnung in den Niederlanden mieten, wohnen Sie in einer Immobilie, die voraussichtlich Teil einer Vereniging van Eigenaren (VvE) ist, oder einer Eigentümergemeinschaft. Jede Person, die eine Wohnung im Gebäude besitzt, ist ein obligatorisches Mitglied dieser Vereinigung, die für die kollektive Verwaltung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Bereiche des Gebäudes verantwortlich ist — das Dach, die Fassade, das Fundament, das Treppenhaus, der Aufzug usw. Um die Kosten dieser Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung zu decken, zahlt jeder Eigentümer einen obligatorischen monatlichen Beitrag, der oft als VvE-Beitrag oder Condominium-Gebühr bezeichnet wird. Obwohl dies grundsätzlich eine Kostenposition des Eigentümers (Ihres Vermieters) ist, hat sie direkte und oft missverstandene Auswirkungen auf den Mieter. Die zentrale Frage lautet: Welche Teile dieser Gebühr kann der Vermieter rechtlich an die Person, die die Wohnung mietet, weitergeben? Die Antwort ist viel restriktiver, als viele Vermieter glauben machen möchten.
Was kann dem Mieter rechtlich weitergegeben werden?
Das niederländische Mietrecht ist in diesem Punkt sehr eindeutig: Ein Vermieter kann nicht einfach seine gesamte VvE-Rechnung an den Mieter weiterleiten. Die einzigen Kosten, die weitergegeben werden dürfen, sind diejenigen, die unter die gesetzliche Definition von 'servicekosten' (servicekosten) fallen. Dabei handelt es sich um Kosten im Zusammenhang mit Dienstleistungen, von denen der Mieter direkt profitiert. Wenn zum Beispiel der VvE-Beitrag einen Anteil für den Strom enthält, der vom Aufzug und den Lichtern im Treppenhaus verbraucht wird, oder für die regelmäßige Reinigung der gemeinschaftlichen Flure, können diese spezifischen Kosten in die Servicekosten des Mieters aufgenommen werden. Ebenso könnten die Kosten für einen Wartungsvertrag für den Aufzug (liftcontract) oder kleinere Gartenarbeiten für einen gemeinsamen Innenhof weitergegeben werden. Das zentrale Prinzip ist, dass es sich um eine echte erbrachte Dienstleistung handeln muss, und nicht um Kosten im Zusammenhang mit dem Eigentum oder der langjährigen Erhaltung der Immobilie selbst.
Was darf auf keinen Fall weitergegeben werden
Hier müssen Mieter wachsam sein, denn viele Vermieter ignorieren diese Regeln oder kennen sie nicht. Die überwiegende Mehrheit eines typischen VvE-Beitrags besteht aus Kosten, die strikt in der Verantwortung des Eigentümers liegen und dem Mieter niemals in Rechnung gestellt werden können. Dazu gehören:
- Beiträge zur Rücklage (
MJOP): Ein großer Teil der VvE-Gebühr fließt in eine langfristige Instandhaltungsrücklage (meerjarenonderhoudsplan oder reservefonds), um für größere zukünftige Reparaturen wie einen Dachwechsel oder Fassadenrenovierung zu sparen. Das ist eine zentrale Eigentümerkostenposition und liegt nicht in der Verantwortung des Mieters.
- Gebäudeversicherung (
Opstalverzekering): Die Versicherung für die Gebäudestruktur selbst ist eine klassische Eigentümerkostenposition.
- VvE-Verwaltungsgebühren: Die Gebühren, die an einen professionellen Verwalter (
VvE-beheerder) gezahlt werden, um die Finanzen und Sitzungen der Vereinigung zu verwalten, sind eine Eigentümerausgabe.
- Grundsteuern (
onroerendezaakbelasting / OZB): Jegliche grundstücksbezogenen Steuern, wie die onroerendezaakbelasting (OZB), gehen zu Lasten des Eigentümers.
Die Realität: Versteckt in den Servicekosten
Die häufigste Art, wie Vermieter Mieter fälschlicherweise VvE-Kosten belasten, besteht darin, sie in einer vagen, nicht einzelnen Posten auf eine Vorauszahlung von servicekosten zu verstecken. Der Mieter zahlt jeden Monat eine Pauschale für ‚Dienstleistungen‘, ohne klare Aufschlüsselung dessen, was abgedeckt ist. Am Ende des Jahres kann der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene detaillierte Abrechnung (jaarafrekening) nicht oder nur eine mit einer Zeile wie 'VvE-bijdrage' bereitstellen, ohne anzugeben, welche Teile. Das ist illegal. Ein Mieter hat das Recht, eine präzise, aufgegliederte Aufstellung aller Servicekosten zu verlangen. Wenn Sie auf Ihrer Abrechnung 'VvE-bijdrage' sehen, sollten Sie sie sofort hinterfragen und die zugrunde liegenden VvE-Dokumente anfordern, um zu überprüfen, dass Sie nur für die zulässigen Servicekomponenten belastet werden. Dies ist ein häufiger Streitpunkt, der vor dem Huurcommissie (Mietgericht) gebracht wird, der in der Regel zugunsten der Mieter entscheidet, wenn Vermieter Eigentumskosten unrechtmäßig weiterbelasten.
