Ein Vertrag, mehrere Schicksale
Ein gemeinsamer Mietvertrag mag wie eine praktische Lösung für Paare, Freunde oder Kollegen erscheinen, die sich die Mietkosten auf dem teuren niederländischen Markt teilen möchten. Auf den ersten Blick ist es einfach: ein Vertrag für eine Immobilie, unterschrieben von mehreren Personen. Doch unter dieser Einfachheit verbirgt sich ein wichtiges rechtliches Prinzip, das jeder potenzielle Mitmieter vor der Unterzeichnung verstehen muss: joint and several liability. Auf Niederländisch ist dies als hoofdelijke aansprakelijkheid bekannt. Das ist nicht nur juristisches Fachchinesisch; es ist eine Klausel mit tiefgreifenden finanziellen Konsequenzen. Sie bedeutet, dass jeder Mieter im Mietvertrag nicht nur für seinen ‚Anteil‘ der Miete verantwortlich ist; er ist individuell für die gesamte Miete und alle Verpflichtungen aus dem Vertrag verantwortlich.
Lassen Sie uns ganz klar darlegen, was dies in der Praxis bedeutet. Wenn Ihr Mitbewohner, der ebenfalls im Mietvertrag steht, seinen Job verliert und seine Hälfte der monatlichen Miete von €2,000 nicht bezahlen kann, hat der Vermieter das uneingeschränkte rechtliche Recht, die gesamten €2,000 von Ihnen zu verlangen. Es ist nicht die Aufgabe des Vermieters, Ihren Mitbewohner wegen seiner €1,000 zu verfolgen. Ihr Problem ist es, den vollen Betrag zu zahlen, um Mietrückstände zu vermeiden, die zur Räumung aller im Mietvertrag aufgeführten Personen führen könnten. Dieses Prinzip erstreckt sich über die Miete hinaus und deckt auch Schäden an der Immobilie ab. Wenn Ihr Mitmieter Schäden in Höhe von €5,000 verursacht und dann verschwindet, kann der Vermieter Sie rechtlich für die vollen Reparaturkosten zur Verantwortung ziehen. Diese Struktur ist für Vermieter enorm vorteilhaft, da sie ihre Chancen erhöht, Schulden einzutreiben. Für Mieter hingegen erfordert sie ein außergewöhnliches Maß an Vertrauen und finanzieller Transparenz mit den Personen, mit denen sie zusammenleben, und verwandelt eine einfache Wohnsituation in ein erhebliches gemeinsames finanzielles Risiko.
Die Herausforderung der Beendigung: die Ausstiegsfalle
Das geteilte Risiko einer Gemeinschaftsmiete erstreckt sich in erheblichem Maße auf den Prozess ihrer Beendigung. Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass eine Person einfach kündigen und ausziehen kann, um sich vom Vertrag zu befreien. Das ist grundsätzlich falsch. Da es nur einen Vertrag gibt, kann dieser nur als Ganzes beendet werden. Dies erfordert die einstimmige Zustimmung aller beteiligten Parteien: aller Mieter und des Vermieters. Ein einzelner Mieter kann seinen Namen nicht einseitig aus dem Mietvertrag streichen lassen. Um das Mietverhältnis zu beenden, müssen alle Mitmieter denselben Kündigungsbrief unterschreiben und an den Vermieter senden.
Das schafft das, was oft als „Ausstiegsfalle" bezeichnet wird. Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Sie und Ihr Partner mieten eine Wohnung mit einem unbefristeten gemeinsamen Vertrag. Wenn Sie sich trennen und Sie ausziehen möchten, können Sie dies nicht einfach tun, wenn Ihr Ex-Partner bleiben möchte. Sie bleiben rechtlich und finanziell an die Immobilie gebunden, bis Ihr Ex-Partner ebenfalls der Beendigung des Mietvertrags zustimmt oder bis Sie eine neue Vereinbarung mit dem Vermieter treffen. Diese neue Vereinbarung würde typischerweise erfordern, dass der Vermieter zustimmt, Sie vom Vertrag zu entlassen und mit dem verbleibenden Mieter einen neuen Alleinmietvertrag zu unterschreiben. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, dem zuzustimmen. Er kann dies ablehnen, insbesondere wenn er an der Fähigkeit des verbleibenden Mieters zweifelt, die volle Miete allein zu tragen. Dies kann zu äußerst schwierigen Situationen führen, in denen Personen rechtlich in einem Mietvertrag mit jemandem gefangen sind, mit dem sie nicht mehr zusammenleben möchten, und weiterhin für Miete und Schäden haftbar bleiben, lange nachdem sie physisch ausgezogen sind.
Gemeinschaftsmiete vs. Einzelne Zimmerverträge
Es ist wichtig, eine echte Gemeinschaftsmiete für eine ganze Immobilie von einer Situation zu unterscheiden, in der einzelne Personen getrennte Zimmer in einem WG‑Haus mieten und jeweils ihren eigenen Vertrag haben. Im letzteren Fall, häufig in Studentenunterkünften oder formelleren Co‑Living‑Modellen, unterschreibt jede Person einen eigenen Vertrag für ihr spezifisches Zimmer und die gemeinsame Nutzung der Gemeinschaftsbereiche. Hier besteht keine gesamtschuldnerische Haftung. Wenn ein anderer Bewohner seine Miete nicht zahlt, wirkt sich das finanziell nicht auf Sie aus. Ihr Vertrag ist unabhängig von dem der anderen. Ebenso, wenn Sie ausziehen möchten, müssen Sie nur Ihren eigenen Vertrag gemäß dessen Bedingungen kündigen, ohne die Zustimmung der Mitbewohner zu benötigen.
Während dieses „Zimmer‑für‑Zimmer“-Modell einen weitaus größeren individuellen Schutz bietet, ist es auf dem niederländischen privaten Markt bei der Vermietung einer ganzen Wohnung oder eines Hauses äußerst selten. Vermieter bevorzugen überwiegend einen einzigen gemeinschaftlichen Mietvertrag für Gruppen von Mitmietern. Das vereinfacht ihre Verwaltung und bietet vor allem maximale finanzielle Sicherheit, indem jeder Mieter als Bürge für die gesamte Gruppe fungiert. Wenn eine Wohnung als „geeignet für Mitmieter" ausgeschrieben ist, ist es fast sicher, dass der Vermieter auf einem einzigen gemeinschaftlichen Mietvertrag besteht und Sie und Ihre Mitbewohner in eine Position totaler gemeinsamer Haftung zwingt. Dieses Verständnis bereits vor Beginn der Wohnungssuche kann Sie vor zukünftigen finanziellen und zwischenmenschlichen Katastrophen bewahren.
