Eine vorübergehende Mietpreisfestsetzung 🧊
Ein Festzins-Mietvertrag, im niederländischen Kontext, bezieht sich auf einen vorübergehenden Mietvertrag (tijdelijk huurcontract), bei dem die Kaltmiete (kale huur) festgesetzt ist und während der Laufzeit der Vereinbarung nicht erhöht werden kann. Wenn Sie einen vorübergehenden Vertrag für eine bestimmte Laufzeit unterzeichnen—wie ein oder zwei Jahre—, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die übliche jährliche Mieterhöhung basierend auf der Inflation (indexering) nicht anzuwenden. Der Preis, den Sie am ersten Tag vereinbaren, ist der genaue Preis, den Sie jeden Monat zahlen, bis der Vertrag endet. Dies gibt dem Mieter absolute Sicherheit und Vorhersehbarkeit bezüglich seiner Wohnkosten für die kurze Frist.
Dieses Konzept ist eine direkte Folge der Natur temporärer Verträge in den Niederlanden. Seit 2016 haben diese Verträge es Vermietern ermöglicht, einen Mietvertrag für einen festen Zeitraum anzubieten (bis zu maximal zwei Jahre für eine eigenständige Wohnung), ohne dass der Mieter sofort vollen Mieterschutz erhält. Im Gegenzug für diese Flexibilität des Vermieters sieht das Gesetz einen zentralen Schutz für den Mieter vor: Die Miete muss stabil bleiben. Dies verhindert eine Situation, in der ein Vermieter eine attraktive Anfangsmiete anbieten und sie danach nach dem ersten Jahr eines Zweijahres-Vertrags sofort erhöhen könnte.
Der Kompromiss: Stabilität vs. Sicherheit
Während die Stabilität einer festen Miete ein klarer Vorteil ist, hat sie ihren Preis: ein Mangel an langfristiger Sicherheit. Ein temporärer, festverzinslicher Vertrag endet automatisch am Ende der vereinbarten Laufzeit, vorausgesetzt der Vermieter gibt Ihnen eine ordnungsgemäße schriftliche Kündigung (zwischen einem und drei Monaten vor dem Enddatum). Der Vermieter benötigt keinen Grund, den Vertrag zu beenden; die einfache Tatsache, dass die Laufzeit abgelaufen ist, ist ausreichend. Dies bedeutet, dass Sie kein Recht haben, langfristig in der Immobilie zu bleiben.
Dies steht im klaren Gegensatz zu einem unbefristeten Vertrag (contract voor onbepaalde tijd). Bei einem unbefristeten Vertrag hat der Mieter robusten Mieterschutz und kann im Wesentlichen so lange in der Immobilie bleiben, wie er möchte, vorausgesetzt, er zahlt Miete und hält sich an die Vertragsbedingungen. Allerdings besteht der Nachteil darin, dass der Vermieter die Miete jährlich über die Indexierung erhöhen darf. Daher steht der Mieter oft vor einer Wahl:
- Festzins-/Vorübergehender Vertrag: Vorhersehbare, stabile Miete für einen kurzen Zeitraum, aber null langfristige Wohnsicherheit.
- Variabler Zinssatz / unbefristeter Vertrag: Unschlagbare langfristige Sicherheit, aber Sie müssen jedes Jahr mit einer kleinen, inflationsbedingten Mieterhöhung rechnen.
Das Verständnis dieses Unterschieds ist entscheidend. Einige Vermieter nutzen das Sicherheitsbedürfnis der Mieter aus, indem sie illegale jährliche Erhöhungsklauseln zu temporären Verträgen hinzufügen. Es ist wichtig, Ihre Rechte zu kennen: Wenn Ihr Vertrag ein festes Enddatum hat (z. B. 12 oder 24 Monate), darf die Miete in diesem Zeitraum nicht indexiert werden. Jeder Versuch eines Vermieters, dies zu tun, ist rechtswidrig.
