Festlegung des Ausgangszustands
Die anfängliche Begehung, im Niederländischen als voorinspectie oder als Teil der oplevering bekannt, gilt als einer der folgenreichsten Momente eines Mietverhältnisses, nur noch übertroffen von der Unterzeichnung des Mietvertrags selbst. Diese formale Begehung der Immobilie, die gemeinsam vom Mieter und Vermieter (oder deren Beauftragten) vor der Übergabe der Schlüssel durchgeführt wird, verfolgt einen einzigen, entscheidenden Zweck: eine definitive, gegenseitig vereinbarte Aufzeichnung des Zustands der Immobilie zu Beginn des Mietzeitraums zu schaffen. Die Feststellungen werden in einem detaillierten Begehungsprotokoll (Begehungsprotokoll), oft ergänzt durch umfangreiche Fotografien, dokumentiert. Dieser Bericht bildet die rechtliche Ausgangsbasis, mit der der Zustand der Immobilie am Ende des Mietverhältnisses verglichen wird. Seine Gründlichkeit und Genauigkeit sind die primäre Verteidigung des Mieters gegen ungerechte Abzüge von seiner Kaution, wenn er schließlich auszieht.
Nach niederländischem Mietrecht (insbesondere Artikel 7:224 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, BGB), gilt: Wenn ein detaillierter Anfangsbeurteilungsbericht erstellt und unterschrieben wird, ist der Mieter verpflichtet, die Immobilie in demselben Zustand zurückzugeben, abgesehen von normaler Abnutzung (normale Abnutzung). Wenn jedoch kein Anfangsbeurteilungsbericht erstellt wird, arbeitet das Gesetz zugunsten des Mieters. Die Beweislast verschiebt sich vollständig auf den Vermieter; das Gesetz geht davon aus, dass der Mieter die Immobilie in dem Zustand erhalten hat, in dem sie sich am Ende des Mietverhältnisses befindet. Das bedeutet, der Vermieter muss nachweisen, dass Schäden während der Mietdauer entstanden sind, was ohne einen Ausgangsbasisbericht äußerst schwierig ist. Ein geschickter, und manchmal skrupelloser, Vermieter wird daher immer auf eine hochdetaillierte Begehung bestehen, im Verständnis, dass sie ihm die rechtliche Durchsetzung verschafft, später Schäden geltend zu machen.
Die Rolle des Mieters: Proaktive Prüfung
Während der Erstbegehung ist die Rolle des Mieters nicht die eines passiven Beobachters, sondern die eines aktiven, skeptischen Ermittlers. In der Aufregung des Einzugs ist es verlockend, den Prozess zu überstürzen, aber das ist ein gravierender Fehler. Ein Mieter sollte die Begehung mit forensischer Sorgfalt behandeln. Dies umfasst mehr als nur eine schnelle visuelle Prüfung. Sie müssen jedes Funktionsbauteil der Wohnung testen: Alle Geräte einschalten (Backofen, Geschirrspüler, Waschmaschine), heißes und kaltes Wasser in allen Armaturen und Duschen laufen lassen, um Druck und Abfluss zu prüfen, Toiletten spülen, alle Heizungen testen und jedes Fenster, jede Tür und jeden Schrank öffnen und schließen. Jeder vorhandene Mangel, egal wie klein, muss benannt und ausdrücklich im Bericht vermerkt werden. Dazu gehören Kratzer an Wänden, Kratzer im Boden, Abplatzungen in Fliesen, Kalkablagerungen an Armaturen oder Schimmel in einer Badezimmerecke. Eigene, zeitgestempelte Fotos und Videos sind ein unverhandelbarer Teil dieses Prozesses und liefern eine unabhängige Aufzeichnung, die in einem zukünftigen Streit von unschätzbarem Wert sein kann.
Lassen Sie sich nicht von einem Makler beeinflussen, der versucht, Sie zu drängen, oder der Ihre Bedenken als unbedeutend abtut. Ihr Ziel ist es, eine Kaution zu schützen, die Tausende von Euro wert ist. Wenn es Uneinigkeit darüber gibt, einen bestimmten Schaden zu vermerken, bestehen Sie darauf, dass Ihre Beobachtung aufgenommen wird. Wenn sie sich weigern, machen Sie eine Notiz über diese Verweigerung und senden Sie ihnen Ihre eigene dokumentierte Defektliste, einschließlich Fotos, unmittelbar nach dem Termin per E-Mail. Durch die Unterzeichnung des Begehungsprotokolls bestätigen Sie rechtlich dessen Genauigkeit. Die Unterzeichnung eines unvollständigen oder ungenauen Berichts ist eine selbst zuzufügende Wunde, die langfristig erhebliche finanzielle Folgen haben kann.
