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© 2025 Luntero. Alle Rechte vorbehalten.
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*erfpacht* ist ein einzigartiges niederländisches System, bei dem der Eigentümer eines Gebäudes das Gebäude kauft, aber das Land, auf dem es steht, vom Grundstückseigentümer, üblicherweise der Gemeinde, pachtet.
Rechtliche Begriffe
Ein Kurzaufenthaltsvisum, das Reisen innerhalb des Schengen-Raums bis zu 90 Tage ermöglicht, ist völlig ungeeignet für eine Langzeitmiete.
Die physische Verbindung zum nationalen Stromnetz, das Beleuchtung und Geräte eines Hauses mit Strom versorgt.
Ein weitgehend veralteter Begriff für eine Erlaubnis, eine Wohnung zu belegen, der heute größtenteils durch andere Regelungen wie die Wohnungserlaubnis ersetzt wurde.
Die physische Verbindung zum Erdgasnetz, die den Brennstoff für Heizung, Warmwasser und Kochen bereitstellt.
Die physische Verbindung zum öffentlichen Wasserversorgungsnetz, das einer Immobilie sauberes Trinkwasser bereitstellt.
Ein Bürger eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, der das Recht auf Freizügigkeit und Arbeit in den Niederlanden genießt.
Luntero vereint Mietangebote der besten und vertrauenswürdigsten Wohnungsportale und bietet dir einen vollständigen und stets aktuellen Überblick – alles an einem Ort.
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erfpacht, oder Grundpacht, ist ein grundlegendes Konzept im niederländischen Immobilienrecht, das insbesondere in großen Städten wie Amsterdam und Den Haag verbreitet ist. Es trennt das Eigentum am Land vom Eigentum an dem darauf errichteten Gebäude. Wenn jemand in einem erfpacht-System eine Wohnung 'kauft', erwirbt er nicht das Land selbst. Stattdessen erwirbt er das Nutzungsrecht an diesem Land über einen langen Zeitraum, wofür er eine Gebühr an den Landbesitzer zahlen muss (fast immer die Gemeinde). Diese Gebühr wird als canon bezeichnet. Für einen Mieter mag dies wie ein fernes, akademisches Konzept erscheinen, aber es hat sehr reale, wenn auch indirekte, finanzielle Folgen, die in die Kosten seines Zuhauses eingerechnet sind.
Als Mieter zahlen Sie niemals den erfpacht canon direkt an die Gemeinde. Das ist die rechtliche und finanzielle Verantwortung Ihres Vermieters, dem Eigentümer der Wohnung. Allerdings ist diese wiederkehrende Kostenposition eine erhebliche Betriebsausgabe für Ihren Vermieter, genauso wie Grundsteuer oder Gebäudeversicherung. Folglich wird diese Kostenposition unweigerlich in den Gesamtmietpreis eingerechnet. Eine hohe erfpacht canon bedeutet eine höhere Kostenbasis für den Vermieter, die sich in der Miete widerspiegelt, die er verlangen muss, um Gewinn zu erzielen. Es ist eine versteckte Kostenposition, die zum hohen Preis von Wohneigentum in Städten beiträgt, in denen das System verbreitet ist.
Darüber hinaus wird erfpacht oft von allen Eigentümern eines Gebäudes gemeinsam durch ihre Beiträge an die Eigentümergemeinschaft (VvE) bezahlt. Ein hoher canon bedeutet höhere monatliche VvE-Gebühren für den Vermieter, was wiederum den Mietpreis beeinflusst.
Es kann auch die Bereitschaft oder Fähigkeit des Vermieters beeinflussen, größere Wartungsarbeiten zu genehmigen und zu finanzieren, da ein großer Teil seines VvE-Beitrags bereits für die erfpacht vorgesehen ist.
Historisch gesehen waren erfpacht-Verträge auf feste Laufzeiten ausgelegt (z. B. 50 oder 75 Jahre). Dies schuf enorme finanzielle Unsicherheit, da der canon bei Verlängerung stark ansteigen konnte, was Jahrzehnte gestiegener Landwert widerspiegelt. Um dem entgegenzuwirken, haben Gemeinden wie Amsterdam zu einem System von ewigdauernder Erbpacht (eeuwigdurende erfpacht) übergegangen. Unter diesem neuen System können Eigentümer wählen, den Vertrag dauerhaft gegen eine Einmalzahlung abzuschließen oder ihre jährliche canon-Zahlung unbegrenzt festzulegen, nur an die Inflation indexiert. Während dies Eigentümern mehr Sicherheit bietet, bleiben die hohen Kosten, es abzuschließen oder die Belastung durch die jährliche Zahlung, ein grundlegendes finanzielles Merkmal der Immobilie und beeinflussen weiterhin den Mietmarkt.