Eigentum am Gebäude, Pacht des Bodens
erfpacht, oder Grundpacht, ist ein grundlegendes Konzept im niederländischen Immobilienrecht, das insbesondere in großen Städten wie Amsterdam und Den Haag verbreitet ist. Es trennt das Eigentum am Land vom Eigentum an dem darauf errichteten Gebäude. Wenn jemand in einem erfpacht-System eine Wohnung 'kauft', erwirbt er nicht das Land selbst. Stattdessen erwirbt er das Nutzungsrecht an diesem Land über einen langen Zeitraum, wofür er eine Gebühr an den Landbesitzer zahlen muss (fast immer die Gemeinde). Diese Gebühr wird als canon bezeichnet. Für einen Mieter mag dies wie ein fernes, akademisches Konzept erscheinen, aber es hat sehr reale, wenn auch indirekte, finanzielle Folgen, die in die Kosten seines Zuhauses eingerechnet sind.
Warum erfpacht für einen Mieter wichtig ist
Als Mieter zahlen Sie niemals den erfpacht canon direkt an die Gemeinde. Das ist die rechtliche und finanzielle Verantwortung Ihres Vermieters, dem Eigentümer der Wohnung. Allerdings ist diese wiederkehrende Kostenposition eine erhebliche Betriebsausgabe für Ihren Vermieter, genauso wie Grundsteuer oder Gebäudeversicherung. Folglich wird diese Kostenposition unweigerlich in den Gesamtmietpreis eingerechnet. Eine hohe erfpacht canon bedeutet eine höhere Kostenbasis für den Vermieter, die sich in der Miete widerspiegelt, die er verlangen muss, um Gewinn zu erzielen. Es ist eine versteckte Kostenposition, die zum hohen Preis von Wohneigentum in Städten beiträgt, in denen das System verbreitet ist.
Darüber hinaus wird erfpacht oft von allen Eigentümern eines Gebäudes gemeinsam durch ihre Beiträge an die Eigentümergemeinschaft (VvE) bezahlt. Ein hoher canon bedeutet höhere monatliche VvE-Gebühren für den Vermieter, was wiederum den Mietpreis beeinflusst.
Es kann auch die Bereitschaft oder Fähigkeit des Vermieters beeinflussen, größere Wartungsarbeiten zu genehmigen und zu finanzieren, da ein großer Teil seines VvE-Beitrags bereits für die erfpacht vorgesehen ist.
Ein System im Wandel
Historisch gesehen waren erfpacht-Verträge auf feste Laufzeiten ausgelegt (z. B. 50 oder 75 Jahre). Dies schuf enorme finanzielle Unsicherheit, da der canon bei Verlängerung stark ansteigen konnte, was Jahrzehnte gestiegener Landwert widerspiegelt. Um dem entgegenzuwirken, haben Gemeinden wie Amsterdam zu einem System von ewigdauernder Erbpacht (eeuwigdurende erfpacht) übergegangen. Unter diesem neuen System können Eigentümer wählen, den Vertrag dauerhaft gegen eine Einmalzahlung abzuschließen oder ihre jährliche canon-Zahlung unbegrenzt festzulegen, nur an die Inflation indexiert. Während dies Eigentümern mehr Sicherheit bietet, bleiben die hohen Kosten, es abzuschließen oder die Belastung durch die jährliche Zahlung, ein grundlegendes finanzielles Merkmal der Immobilie und beeinflussen weiterhin den Mietmarkt.
