Die obligatorische 'Eindschoonmaak'
Am Ende eines Mietverhältnisses ist es üblich, eine Klausel im Mietvertrag zu finden, insbesondere im freien Sektor und bei möblierten Wohnungen, die eine 'final cleaning' (eindschoonmaak) vorschreibt. Dies äußert sich oft in einer Pflichtgebühr für eine professionelle Reinigungsdienstleistung, die vom Vermieter beauftragt wird und dann von der Mietkaution abgezogen wird. Vermieter rechtfertigen dies damit, dass dadurch gewährleistet sei, dass die Immobilie dem nächsten Mieter in einem professionellen Zustand übergeben wird. Obwohl dies vernünftig klingen mag, ist die verpflichtende Endreinigungsgebühr eine der juristisch zweifelhaftesten und häufig umstrittensten Gebühren in der niederländischen Mietpraxis. Der Kern des Problems liegt im Konflikt zwischen vertraglicher Freiheit und dem rechtlichen Grundsatz, dass die primäre Pflicht eines Mieters lediglich darin besteht, die Immobilie im gleichen Zustand zurückzugeben, abzüglich normaler Abnutzung.
Rechtliche Stellung und 'unvernünftige Klauseln'
Die grundlegende Regel im niederländischen Mietrecht ist, dass der Mieter bei Auszug die Immobilie in dem Zustand übergeben muss, wie er im anfänglichen Übergabeprotokoll (opleveringsrapport) beschrieben ist. Falls kein anfängliches Protokoll vorhanden war, wird rechtlich vermutet, dass der Mieter es in gutem Zustand erhalten hat und es entsprechend zurückgeben muss. Das Konzept der 'normalen Abnutzung' (normale slijtage) ist der Schlüssel – ein Mieter ist nicht verantwortlich für das allmähliche Altern einer Immobilie. Eine verpflichtende Gebühr für eine professionelle Reinigung kann, und wird oft, als 'unreasonable clause' (onredelijk beding) betrachtet werden. Wenn ein Mieter die Wohnung vor Mietbeginn gründlich selbst gereinigt hat, und ihn dazu zwingt, auch für einen professionellen Service zu zahlen, den er nicht benötigt, kann dies rechtlich nicht durchsetzbar sein. Das stärkste Argument des Vermieters für die Gebühr besteht darin, dass er durch das check-in-Protokoll und Rechnungen nachweisen kann, dass die Wohnung unmittelbar vor dem Einzug professionell gereinigt wurde. In diesem Fall kann er argumentieren, dass der 'gleiche Zustand' 'professionell gereinigt' bedeutet. Ohne diesen Nachweis steht die Klausel auf sehr wackeligem juristischem Boden.
Feste Gebühren vs. tatsächliche Kosten
Vermieter versuchen typischerweise, diese Gebühr auf eine von zwei Arten zu erheben:
- Eine Festgebühr (
vast bedrag): Der Vertrag legt einen festen Betrag fest, z. B. €250, für Endreinigung. Dies ist die juristisch problematischste Methode. Niederländisches Recht besagt, dass Vermieter nicht von dienstleistungsbezogenen Gebühren profitieren dürfen, die an Mieter weitergegeben werden. Eine Festgebühr, die nicht durch eine tatsächliche Rechnung belegt ist, kann leicht als Versuch angefochten werden, Gewinn zu erzielen, anstatt echte Kosten zu decken.
- Abzug tatsächlicher Kosten: Eine gängigere und etwas defensivere Methode besteht darin, dass der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragt und den in Rechnung gestellten Betrag von der Kaution abzieht. Obwohl dies transparenter erscheint, bleibt es missbrauchsanfällig. Der Mieter hat keine Kontrolle darüber, welches Unternehmen beauftragt wird, und kann mit einer überhöhten Rechnung konfrontiert werden. Mieter sollten immer verlangen, eine Kopie der tatsächlichen, detaillierten Rechnung der Reinigungsfirma zu sehen. Die Weigerung, eine solche Kopie vorzulegen, ist ein großes Warnsignal.
Rechte der Mieter und bewährte Praktiken
Um sich zu schützen, sollten Mieter proaktiv handeln. Vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags sollten sie jede Klausel bezüglich einer obligatorischen professionellen Reinigung hinterfragen. Am Ende des Mietverhältnisses sollten Mieter selbst eine sorgfältige Reinigung durchführen und diese mit umfangreichen Fotos und Videos dokumentieren, die während der Endabnahme (eindinspectie) aufgenommen wurden. Diese Beweise sind in einem Streitfall unschätzbar. Ein Mieter kann auch vorbeugend eine eigene zertifizierte Reinigungsfirma beauftragen und die Rechnung dem Vermieter vorlegen, was oft die vertragliche Verpflichtung zu einem möglicherweise günstigeren Preis erfüllt. Wenn ein Vermieter ungerechtfertigt eine Reinigungsgebühr von der Kaution abzieht, kann der Mieter dies schriftlich formell anfechten und gegebenenfalls den Fall vor Gericht bringen, um sein Geld zurückzufordern. Das Gesetz steht oft auf der Seite des Mieters, vorausgesetzt, er hat vernünftig gehandelt und Belege für seine eigenen Reinigungsbemühungen vorgelegt.
