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Die Endabnahme ist eine Begehung am Ende eines Mietverhältnisses, um den Zustand der Immobilie mit dem im Anfangsbericht dokumentierten Zustand zu vergleichen und Abzüge von der Kaution zu bestimmen.
Vermieterpflichten
Der Begriff *Sociale huur* bezieht sich auf den Teil des niederländischen Mietmarkts, in dem Objekte von Wohnungsgesellschaften (*woningcorporaties*) besessen und verwaltet werden und strengen staatlichen Vorschriften unterliegen.
Die 'verzwaarde puntentelling' ist eine spezielle, großzügigere Punktezählung für ausgewiesene Denkmäler, die höhere gesetzliche Miete ermöglicht, um die hohen Instandhaltungskosten auszugleichen.
Der Begriff 'corporatiebelang' bezieht sich auf die kollektiven öffentlichen und sozialen Interessen, die eine niederländische Wohnungsbaugesellschaft gesetzlich zu erfüllen hat.
Der Begriff 'huursubsidie' ist der alte, inzwischen veraltete Name für die niederländische Wohnungsbeihilfe; der korrekte moderne Begriff ist 'huurtoeslag'.
The term 'woningbouwcorporatie' is a slightly more specific but largely interchangeable term for a housing corporation, emphasizing their role in building new homes.
Der Puntentelling ist der gängige Begriff für das niederländische Woningwaarderingsstelsel (WWS), eine detaillierte Punkteliste, die einer Mietwohnung Punkte zuweist, um die maximale gesetzliche Kaltmiete zu berechnen.
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Die Endabnahme, oder eindinspectie, ist der abschließende Akt eines Mietverhältnisses. Es ist eine formelle Begehung der Immobilie, idealerweise am letzten Tag des Mietvertrags, wobei sowohl der Mieter als auch der Vermieter (oder deren Bevollmächtigter) anwesend sind. Der Zweck dieses Treffens besteht darin, den aktuellen Zustand der Immobilie mit dem im opleveringsrapport dokumentierten Zustand zu vergleichen. Dieser Vergleich bestimmt, ob der Mieter seine vertragliche Verpflichtung erfüllt hat, die Immobilie in dem vereinbarten Zustand zurückzugeben. Jegliche Abweichungen, die über das hinausgehen, was als 'normale slijtage' gilt, können als Schäden klassifiziert werden, für die der Mieter finanziell haftet. Das Ergebnis dieser Inspektion ist die primäre Grundlage für Abzüge, die der Vermieter von der Mietkaution (waarborgsom) vornehmen wird.
Der Prozess sollte so methodisch sein wie die ursprüngliche Prüfung. Der Vermieter oder Beauftragte durchläuft die Immobilie, oft mit dem ursprünglichen Bericht in der Hand, überprüft jedes Zimmer und jeden Gegenstand. Mieter haben das Recht, und sollten es unbedingt zur Priorität machen, anwesend zu sein. Dies ermöglicht es Ihnen, etwaige Schadensansprüche in Echtzeit zu bestreiten, Erklärungen abzugeben und sicherzustellen, dass die Bewertung fair erfolgt. Zum Beispiel können Sie geltend machen, dass eine bestimmte Schramme normale Abnutzung und keinen Schaden darstellt, oder darauf hinweisen, dass ein bestimmter Mangel bereits beim Einzug vorhanden war, wie im opleveringsrapport notiert. Abwesenheit von der Endabnahme bedeutet effektiv, dieses Recht aufzugeben, wodurch die Beurteilung des Vermieters unangefochten bleibt und er freien Handlungsspielraum erhält, mutmaßliche Schäden zu dokumentieren, ohne Ihre Mitwirkung.
Der umstrittenste Teil jeder Endabnahme ist oft die unscharfe Linie zwischen 'normale slijtage' (normale slijtage) und haftungsfähigen Schäden (schade). Das niederländische Recht bietet keine präzise, erschöpfende Definition, lässt es offen für Interpretation und folglich Streit. Allgemein bezieht sich normale Abnutzung auf den allmählichen Verfall der Immobilie, der durch normalen, alltäglichen Gebrauch entsteht. Dies umfasst kleinere Schrammen an Wänden durch Möbel, verblasste Farbe durch Sonnenlicht, oder leichte Abnutzung eines Teppichs in stark beanspruchten Bereichen. Haftungsfähige Schäden hingegen sind das Ergebnis von Fahrlässigkeit, Unachtsamkeit oder vorsätzlichen Handlungen. Beispiele umfassen große Löcher in den Wänden, tiefe Kratzer oder Brandflecken auf dem Boden, zerbrochene Fliesen oder einen stark verschmutzten Teppich.
Die Vorbereitung auf die Endabnahme ist entscheidend. Die Immobilie sollte vollständig leer von persönlichem Eigentum und fachgerecht gereinigt zurückgegeben werden, wie im Mietvertrag festgelegt. Alle kleinen Reparaturen, die in der Verantwortung des Mieters liegen, z. B. das Ausfüllen von Nagelöchern, die zum Aufhängen von Bildern verwendet wurden, sollten vorher erledigt werden. Während der Begehung ist es Ihr stärkstes Werkzeug, eine eigene Kopie des initialen Berichts und Ihre Einzugsfotos dabei zu haben. Wenn der Vermieter auf einen als 'beschädigt' gekennzeichneten Bereich verweist, können Sie ihn sofort mit dem initialen Bericht abgleichen. Am Ende wird ein Abschlussbericht erstellt. Unterzeichnen Sie niemals einen Bericht, der Schäden auflistet, mit denen Sie nicht einverstanden sind. Fügen Sie stattdessen eine Notiz hinzu, in der Sie Ihren Widerspruch vor der Unterschrift erklären, oder weigern Sie sich ganz zu unterschreiben und übermitteln Sie Ihre Einwände unmittelbar danach schriftlich per E-Mail. Dies schafft eine Aufzeichnung des Streits, die wesentlich ist, wenn Sie das Problem eskalieren müssen, um Ihre Mietkaution zurückzufordern.