Die Hauptherausforderung des freien Sektors
Die Einkommensanforderung, bekannt als das inkomenseis, ist das wichtigste und oft auch herausforderndste Kriterium, das ein potenzieller Mieter erfüllen muss, um eine Wohnung im niederländischen freien Sektor zu mieten. Es ist eine einfache, unverblümte finanzielle Formel, die von Vermietern und Immobilienmaklern verwendet wird, um Risiken zu bewerten und sicherzustellen, dass der Mieter die Miete bequem tragen kann. Die häufigste Faustregel ist, dass das Brutto-Monatseinkommen des Mieters (vor Steuern) zwischen 3 und 4 Mal der 'nackten' Monatsmiete (kale huur) liegen muss. Zum Beispiel müsste ein Antragsteller, der eine Wohnung für €1.500 pro Monat sucht, typischerweise ein Brutto-Monatseinkommen von mindestens €4.500 bis €6.000 nachweisen. Bei Paaren wird das zweite Einkommen oft nur teilweise angerechnet (z. B. 50% oder 100% des niedrigeren Einkommens werden dem höheren angerechnet).
Diese Anforderung wird streng angewendet. Vermieter interessieren sich in der Regel nicht für Ersparnisse, Vermögen oder potenzielle zukünftige Einnahmen eines Bewerbers; sie konzentrieren sich fast ausschließlich auf stabiles, verifizierbares, aktuelles Brutto-Monatseinkommen. Die wichtigsten Dokumente für die Verifizierung sind ein aktueller Arbeitsvertrag (ein unbefristeter Vertrag onbepaalde tijd ist sehr bevorzugt), aktuelle Gehaltsabrechnungen (loonstroken) und manchmal ein Kontoauszug, der die Gehaltszahlung zeigt. Für selbstständige Personen ist der Prozess noch schwieriger und erfordert oft, dass sie Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre vorlegen, die ein konsequentes und hohes Einkommensniveau nachweisen.
Ein System, das Stabilität begünstigt
Die strikte Anwendung der inkomenseis hat tiefgreifende Auswirkungen darauf, wer Zugang zum Mietmarkt hat. Sie schafft eine signifikante Barriere für Menschen ohne stabilen, gut bezahlten Job, einschließlich Studenten, Freiberufler, Künstler, Unternehmer in den frühen Phasen und Personen mit befristeten Verträgen. Das System ist von Natur aus risikoavers und darauf ausgelegt, Mieter mit den vorhersehbarsten und sichersten Beschäftigungsprofilen zu bevorzugen. Es berücksichtigt nicht Personen, die möglicherweise beträchtliche Ersparnisse, aber geringeres Monatseinkommen haben, oder diejenigen, die einen großen Anteil ihrer Vergütung in variablen Boni erhalten. Das kann insbesondere für Expats frustrierend sein, die möglicherweise ein hohes Vermögen besitzen, aber nicht das spezifische Brutto-Monatseinkommen-Multiple erreichen.
Während die Regel darauf abzielt, Mieter daran zu hindern, sich finanziell zu übernehmen, ist sie auch ein kraftvolles Werkzeug für Vermieter, Bewerbungen in einem Markt mit einem Überangebot an Nachfrage zu filtern. Wenn zehn Personen sich um eine Wohnung bewerben, ist der einfachste Weg, das Feld einzugrenzen, alle Bewerbungen abzulehnen, die die Einkommensanforderung nicht erfüllen, unabhängig von ihren anderen Vorzügen. Dies macht die inkomenseis zum unbestrittenen Gatekeeper des niederländischen freien Sektor-Mietmarkts.
