Der offizielle Eigentumsnachweis
In jeder Immobilien-Transaktion ist der ultimative Eigentumsnachweis die Eigentumsurkunde. In den Niederlanden wird dieses Dokument als eigendomsbewijs bezeichnet. Es ist ein formelles, rechtliches Instrument, das von einem Notar (notaris) erstellt und ausgeführt wird und offiziell die Übertragung des Eigentums einer Immobilie von einem Eigentümer auf einen anderen aufzeichnet. Dieses Dokument enthält die wesentlichen Details: die Namen des Verkäufers und des Käufers, den gezahlten Preis und eine präzise rechtliche Beschreibung der Immobilie. Nachdem dieses Dokument unterzeichnet ist, wird es einer zentralen Regierungsbehörde vorgelegt: dem Grundbuch, oder het Kadaster. Das Kadaster ist die einzige, zentrale und öffentliche Datenbank für alle Immobilien im Land. Es verzeichnet nicht nur, wem was gehört, sondern auch andere wichtige Informationen, wie Grundstücksgrenzen, offizielle Größe und etwaige Hypotheken oder andere rechtliche Ansprüche (hypotheken und beslagen) gegen die Immobilie.
Während die Feinheiten von Eigentumsurkunden und Grundregistrierung in erster Linie die Angelegenheiten der Eigentümer betreffen, hat dieses System eine direkte und wichtige Anwendung für Mieter: Verifizierung. Der niederländische Mietmarkt, insbesondere in gefragten Städten, ist leider von ausgeklügelten Betrugsmaschen geplagt. Ein gängiger Betrug besteht darin, dass ein betrügerischer 'Vermieter' eine Immobilie bewirbt, die er nicht besitzt, eine große Kaution und die erste Monatsmiete von einem ahnungslosen Mieter erhebt und dann verschwindet. Der Kadaster bietet eine einfache, billige und wirkungsvolle Gegenmaßnahme gegen dieses Risiko. Da seine Aufzeichnungen öffentlich sind, kann jeder gegen eine geringe Gebühr einen offiziellen Auszug aus der Registrierung einer Immobilie anfordern. Dieser Auszug wird eindeutig angeben, wer der rechtliche Eigentümer der Immobilie ist.
Wie man einen Vermieter überprüft
Bevor Sie auch nur einen Euro an einen privaten Vermieter überweisen, insbesondere wenn Sie ihn nur online getroffen haben, sollten Sie erwägen, dessen Eigentumsverhältnisse zu überprüfen. Dies ist ein unverhandelbarer Schritt, wenn Sie auch nur den geringsten Verdacht verspüren. Der Prozess ist einfach und kann online über die Website des Kadaster erfolgen. Sie benötigen die vollständige Adresse der Immobilie. Der Bericht, den Sie erhalten, zeigt den Namen der natürlichen Person(en) oder des Unternehmens, das rechtlich Eigentümer der Immobilie ist. Sie können dann prüfen, ob dieser Name mit dem Namen im Mietvertrag und dem Namen auf dem Bankkonto übereinstimmt, auf das Sie aufgefordert werden, Geld zu überweisen. Wenn es eine Abweichung gibt, ist dies ein deutliches Warnsignal. Zum Beispiel, wenn der Vermieter sich Jan de Vries nennt, der Kadaster jedoch anzeigt, dass der Eigentümer eine Firma namens 'Amsterdam Properties BV' ist oder eine völlig andere Person, müssen Sie eine klare, rechtliche Erläuterung verlangen. Die Person, mit der Sie es zu tun haben, mag ein legitimer Immobilienverwalter oder ein Familienmitglied sein, aber sie muss in der Lage sein, einen Nachweis über ihre Befugnis vorzulegen, die Immobilie im Namen des Eigentümers zu vermieten. Falls sie dazu nicht in der Lage ist, sollten Sie sofort Abstand nehmen. Diese einfache Prüfung kann Sie davor bewahren, Tausende von Euro zu verlieren und den Stress eines Mietbetrugs zu vermeiden.
Was das Grundbuch nicht sagt
Während das Kadaster ein unverzichtbares Werkzeug zur Überprüfung des Eigentums ist, ist es auch wichtig, seine Einschränkungen aus der Perspektive eines Mieters zu verstehen. Das Kadaster registriert Eigentum und andere 'in rem'-Rechte — Rechte, die am Grundstück selbst lasten, wie Hypotheken, erfdienstbaarheden, und erfpacht. Es registriert jedoch keine 'persönlichen' Rechte, wie Mietverträge. Das bedeutet, Sie können das Kadaster nicht verwenden, um zu prüfen, ob eine Immobilie bereits an jemand anderen vermietet ist. Das System wird Ihnen sagen, wer der Eigentümer ist, aber es wird Ihnen nicht sagen, ob dieser Eigentümer bereits einen Mietvertrag mit einem anderen Mieter für denselben Zeitraum unterschrieben hat. Ebenso wird es Ihnen nicht sagen, ob die Hypothekenbedingungen des Eigentümers es verbieten, die Immobilie zu vermieten, was eine gängige Klausel in Hypotheken für Wohnimmobilien ist. Obwohl die Überprüfung des Eigentümers ein kritischer Schritt ist, ist sie keine vollständige Garantie gegen alle möglichen Probleme. Sie ist jedoch der stärkste und grundlegende Bestandteil der Due Diligence, die ein potenzieller Mieter durchführen kann, um sich vor den offensichtlichsten Formen von Mietbetrug zu schützen.
