Die Marketing-Gimmick-Miete
Wie die effektive Miete berechnet wird
'Die effektive Miete' ist kein juristischer Begriff; es ist ein Vertriebs- und Marketingbegriff, der darauf abzielt, einen Mietpreis niedriger und attraktiver erscheinen zu lassen, als er tatsächlich ist. Sie wird am häufigsten von groß angelegten gewerblichen Vermietern oder in Neubauprojekten verwendet, die Schwierigkeiten haben, Mieter zu gewinnen. Die Berechnung ist einfach: Sie nimmt die insgesamt über die anfängliche Mietlaufzeit zu zahlende Miete und teilt sie durch die Anzahl der Monate dieser Laufzeit. Das klassische Beispiel ist das Angebot 'einem Monat mietfrei' bei einem 12-Monats-Vertrag. Wenn die vertragliche monatliche Nettomiete (die Kaltmiete) €1.500 beträgt, zahlt der Mieter €1.500 für 11 Monate und €0 für einen Monat. Die insgesamt im Jahr gezahlte Summe beträgt €16.500 (€1.500 x 11). Der Immobilienmakler wird dann eine 'effektive Miete' von €1.375 bewerben (€16.500 / 12). Obwohl mathematisch korrekt, ist dies stark irreführend, weil €1.375 nicht der Betrag ist, den der Mieter in irgendeinem Monat tatsächlich zahlt.
Die Realität nach dem Ende der Aktion
Die grundlegende Täuschung der effektiven Miete liegt darin, was nach dem anfänglichen Werbezeitraum passiert. Im obigen Beispiel beträgt die tatsächliche monatliche Miete des Mieters 1.500 €. Alle zukünftigen Mietzahlungen, nach dem ersten Jahr, werden 1.500 € betragen. Zudem wird jede nachfolgende jährliche Mieterhöhung auf Basis der vertraglich festgelegten Basis-Miete berechnet, die Bestandteil dieser 1.500 € ist, nicht der niedrigeren 'effektiven' Zahl. Ein Mieter, der seine Budgetplanung auf die Zahl 1.375 € stützt, wird im 13. Monat der Mietdauer vor einer plötzlichen und erheblichen Zahlungsbelastung stehen. Vermieter verwenden diese Strategie, um Mieter mit einer attraktiven Headline-Zahl zu ködern, in dem Wissen, dass die höhere, reale Miete im Vertrag festgeschrieben ist. Es ist eine klassische Bait-and-Switch-Taktik, die die tatsächlichen langfristigen Kosten hinter einem kurzfristigen Rabatt versteckt.
Worauf Sie im Vertrag achten sollten
Wenn Sie eine Mietanzeige mit einer 'effektiven Miete' oder einem Angebot 'einem Monat mietfrei' sehen, sollten Sie den Mietvertrag besonders sorgfältig prüfen. Ignorieren Sie die beworbenen Zahlen und achten Sie auf die folgenden spezifischen Klauseln:
- Die vertragliche Miete: Finden Sie den Artikel, der ausdrücklich die Kaltmiete (Basis-Miete) und die Nebenkosten (Servicekosten) angibt. Die Summe davon entspricht Ihrer realen, wiederkehrenden monatlichen Zahlungspflicht.
- Die Nachlassklausel: Suchen Sie nach der spezifischen Klausel, die die Aktion beschreibt. Sie sollte klar festlegen, dass es sich um einen einmaligen Nachlass in Höhe einer Monatsmiete handelt, der auf den ersten/letzten Monat der anfänglichen 12-Monats-Laufzeit angewendet wird.
Diese Formulierung bestätigt, dass der niedrigere Preis ein temporärer Nachlass ist und nicht die dauerhafte Miete. Unterschreiben Sie niemals einen Vertrag, bei dem die tatsächliche monatliche Zahlung nicht glasklar festgelegt ist. Das Konzept der effektiven Miete zielt darauf ab, diese Klarheit zu verschleiern, und Mieter sollten sie stets als Warnsignal sehen, das Kleingedruckte mit äußerster Sorgfalt zu lesen.
