Mindestraumnormen

Definition von 'Lebensraum' in den Niederlanden

Im Gegensatz zu einigen Ländern, die eine einzige, klare Mindestflächenregel für Mietobjekte haben, verfolgt die Niederlande einen komplexeren, zweigleisigen Ansatz, um sicherzustellen, dass Wohnraum angemessen groß und von ausreichender Qualität ist. Es gibt kein einfaches Gesetz, das besagt 'eine Mietwohnung muss mindestens X Quadratmeter groß sein'. Stattdessen werden Standards durch eine Kombination des Bouwbesluit 2012 für physische Sicherheit und Bewohnbarkeit sowie des Woningwaarderingsstelsel (WWS) für wirtschaftliche Fairness im regulierten Sektor durchgesetzt. Dieses System erkennt an, dass das, was als 'lebenswert' gilt, nicht nur von roher Größe abhängt, sondern auch von Funktionalität, Tageslicht und dem, was ein fairer Preis für diesen Raum ist.

Dieses indirekte Regelwerk bedeutet, dass man zwar wahrscheinlich keine neu gebaute Wohnung mit einer 2,1-Meter-Decke findet, man aber ältere, im Bestand belassene Objekte in historischen Stadtzentren antreffen kann, die modernen Maßstäben beengt wirken. Das Hauptziel des Systems ist es, unsichere Neubauten zu verhindern und es wirtschaftlich unattraktiv zu machen für Vermieter, im regulierten Markt hohe Mieten für winzige, unzureichende Räume zu verlangen.

Die zwei Säulen der Raumregelung

1. Das Bouwbesluit: Dies ist der grundlegende technische Kodex für alle Bauarbeiten in den Niederlanden, unabhängig davon, ob es sich um Neubauten oder größere Renovierungen handelt. Er legt die harten Mindeststandards für die physischen Aspekte eines Gebäudes fest. Dazu gehören:

   • Mindestdeckenhöhe: Für neue Häuser muss die Decke in einem bewohnbaren Raum (verblijfsgebied) mindestens 2,6 Meter hoch sein.
   • Mindestwohnfläche: Ein neues Zuhause muss mindestens einen bewohnbaren Bereich von 18 m² haben, mit einer Mindestbreite von 3 Metern.
   • Tageslicht und Belüftung: Das Dekret schreibt Mindestanforderungen für die Fenstergröße in Relation zur Grundfläche fest, um ausreichendes Tageslicht zu gewährleisten, und Regeln für Belüftung, um die Luftqualität sicherzustellen. Diese Regeln bieten eine Grundlage für sichere und gesunde Lebensräume, betreffen jedoch hauptsächlich den Wohnungsbestand, wie er gebaut oder renoviert wird. Sie gelten nicht rückwirkend für jedes alte Apartment in Amsterdam.

2. Das Punktesystem (Woningwaarderingsstelsel): Dies ist das wirtschaftliche Instrument, das den Raum im regulierten Mietsektor bewertet. Das WWS ordnet einer Immobilie basierend auf verschiedenen Merkmalen Punkte zu, und die Gesamtpunktzahl bestimmt die maximale gesetzliche Miete. Die Wohnfläche (in m²) jedes Zimmers ist ein primärer Bestandteil dieser Berechnung. Eine winzige Wohnung erhält sehr wenige Punkte für ihre Größe, was wiederum bedeutet, dass ihre maximale gesetzliche Miete sehr niedrig sein wird. Das System verbietet einem Vermieter nicht ausdrücklich, eine 15 m² große Studiowohnung zu vermieten, aber es stellt sicher, dass er rechtlich nicht mehr als z.B. 300 € dafür verlangen darf. Dieses wirtschaftliche Abschreckungsinstrument ist der zentrale Mechanismus, der die Verbreitung von überteuerten, kleiderschrankgroßen Wohnungen im sozialen und regulierten Wohnungssektor verhindert.

Der große Ausweg: Der liberalisierte Sektor

Die wesentliche Schwachstelle dieses Systems besteht darin, dass die wirtschaftliche Regulierung des Punktesystems im freien oder liberalisierten Sektor entfällt. Wenn die Anfangsmiete einer Immobilie die Liberalisierungsschwelle überschreitet (€879,66 im Jahr 2024), kann der Vermieter den Marktbetrag verlangen, den der Markt zu tragen bereit ist. Während die Immobilie weiterhin die grundlegenden Sicherheitsstandards des Bouwbesluit erfüllen muss, gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Miete basierend auf Größe oder Qualität. Deshalb finden Sie sehr kleine Wohnungen (z. B. 40 m²) in begehrten Lagen, die für 1.800 € oder mehr vermietet werden. Auf dem freien Markt gilt als einziger echter 'Raumstandard' die Bereitschaft und Zahlungsfähigkeit des Mieters, den gefragten Preis zu zahlen.