All-In-Preis und seine Fallstricke
Die Zerlegung von 'bruto huur'
Bruttomiete, bezeichnet als bruto huur oder inclusieve huur, entspricht dem gesamten Betrag, der jeden Monat von Ihrem Bankkonto abgebucht wird. Sie setzt sich aus zwei oder drei verschiedenen Komponenten zusammen:
- Grundmiete (Kale Huur): Die Kosten für den nackten Wohnraum.
- Nebenkosten (Servicekosten): Gebühren für Dienstleistungen und gemeinschaftliche Kosten, die vom Vermieter bereitgestellt werden.
- Vorauszahlungen für Versorgungsleistungen (Voorschot Nutsvoorzieningen): Eine geschätzte monatliche Zahlung für Gas, Wasser und Strom, falls diese zentral vom Vermieter bereitgestellt werden, statt durch den individuellen Vertrag des Mieters mit einem Versorgungsanbieter.
Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Mietvertrag eine klare Aufschlüsselung dieser Komponenten enthält. Ein Mietvertrag, der nur einen einzigen 'All-in'-Preis angibt, entspricht nicht dem niederländischen Recht, und ein Mieter kann die Huurcommissie anrufen, um den Vermieter zu zwingen, den Preis in seine Bestandteile aufzuschlüsseln. Das ist nicht bloße Bürokratie; ohne diese Aufschlüsselung ist es unmöglich für einen Mieter zu überprüfen, ob die Betriebskosten vernünftig sind, Wohngeld (huurtoeslag) zu beantragen, oder zu prüfen, ob die jährliche Mieterhöhung korrekt berechnet wurde.
Die undurchsichtige Welt der Servicekosten
Servicekosten sind der umstrittenste Teil der Bruttomiete. Rechtlich ist es Vermietern nicht erlaubt, aus Servicekosten Profit zu schlagen. Sie sollen eine direkte Weiterleitung der tatsächlichen Kosten darstellen, die für Dienstleistungen anfallen, von denen der Mieter profitiert. Eine Liste legitimer Servicekosten kann umfassen:
- Reinigung und Strom für Gemeinschaftsbereiche (Treppenhäuser, Aufzüge).
- Geringe Verwaltungskosten (bei einem niedrigen Prozentsatz begrenzt).
- Kosten für einen Hausmeister (huismeester).
- Landschafts- oder Gartenpflege für gemeinsame Gärten.
Allerdings versuchen einige Vermieter, die Servicekosten mit unrechtmäßigen Kosten aufzublähen, z. B. ihre eigenen Hausverwaltungsgebühren oder Versicherungen für das Gebäude, die als Betriebskosten gelten, die sie selbst tragen sollten. Das kritischste Recht eines Mieters in Bezug auf Nebenkosten ist das Recht auf eine jährliche, detaillierte Abrechnung (jaarlijkse afrekening). Gesetzlich muss der Vermieter diese Abrechnung jedes Jahr vorlegen (spätestens zum 30. Juni des folgenden Jahres) und die tatsächlichen Kosten im Vergleich zu den vom Mieter im Voraus gezahlten Beträgen zeigen. Waren die Kosten niedriger, steht dem Mieter eine Erstattung zu; waren sie höher, muss der Mieter gegebenenfalls die Differenz zahlen.
Die Prüfung der Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung zu erhalten ist eine Sache; sie zu verstehen und zu überprüfen eine andere. Ein Mieter hat das Recht, die zugrunde liegenden Rechnungen und Belege anzufordern und einzusehen, um die Zahlen des Vermieters zu bestätigen. Viele Mieter tun dies nie, und Vermieter wissen das. Es ist ein häufiger Bereich für 'kreative Buchführung'. Wenn ein Vermieter die Jahresabrechnung nicht vorlegt oder wenn die Kosten hoch und unbegründet erscheinen, kann der Mieter vor die Huurcommissie ziehen. Der Gerichtshof hat die Befugnis, die Kosten zu analysieren, unrechtmäßige Gebühren zu streichen und eine faire monatliche Servicegebühr festzulegen. Mieter sollten der Höhe unbegründeter Servicegebühren misstrauisch gegenüberstehen und Transparenz verlangen, da es ihr gesetzliches Recht.
