Das gesetzliche Minimum für ein bewohnbares Zuhause
Der Begriff der Bewohnbarkeit im niederländischen Mietmarkt lässt sich nicht der subjektiven Meinung überlassen. Er ist in einem umfassenden Satz nationaler technischer Normen verankert, der als Bouwbesluit 2012 (Bauverordnung) bekannt ist. Diese Verordnung legt die Mindestanforderungen fest, die alle Gebäude in den Niederlanden – neu wie Bestandsgebäude – erfüllen müssen. Sie ist die primäre Referenz, um zu bestimmen, ob eine Immobilie grundsätzlich sicher, gesund und nutzbar ist.
Ein Vermieter hat eine gesetzliche Pflicht, eine Immobilie bereitzustellen, die diesen Standards entspricht. Wenn eine Immobilie die Mindestanforderungen des Bouwbesluit nicht erfüllt, hat sie automatisch einen rechtlichen Mangel, der dem Mieter das Recht gibt, Reparaturen zu verlangen und Rechtsmittel wie Mietminderung zu suchen.
Zentrale Bereiche des Bouwbesluit
Die Bauverordnung ist umfassend, aber ihre Anforderungen für bestehende Wohnungen umfassen mehrere kritische Bereiche der Bewohnbarkeit:
- Sicherheit (
Veiligheid): Dazu gehören strukturelle Sicherheit von Böden und Wänden, Brandschutz (z. B. verpflichtende Rauchmelder auf jeder Etage seit Juli 2022, sichere Fluchtwege) sowie die Sicherheit von Gas- und Elektroinstallationen.
- Gesundheit (
Gezondheid): Dies umfasst eine verpflichtende Belüftungskapazität in Badezimmern, Küchen und Toiletten, um Schimmel vorzubeugen. Es legt auch Standards für den Tageslichteinfall in primären Wohnbereichen fest und verlangt einen Anschluss an ein funktionsfähiges Abwassersystem.
- Nutzbarkeit (
Bruikbaarheid): Dies definiert die grundlegenden funktionalen Anforderungen an ein Zuhause, wie Mindestdeckenhöhe und das Vorhandensein wesentlicher Einrichtungen wie Küche und Badezimmer.
Eine Immobilie, bei der der gesetzlich vorgeschriebene Rauchmelder fehlt, unzureichende Belüftung zu anhaltendem Schimmel führt oder fehlerhafte Verkabelung vorliegt, ist nicht nur 'in schlechtem Zustand' – sie verstößt gegen nationales Recht.
Über den Bouwbesluit hinaus
Obwohl das Bouwbesluit eine technische Grundlage bietet, ist das mietrechtliche Konzept eines 'Mangels' noch weiter gefasst. Eine Immobilie könnte theoretisch jeden technischen Standard der Verordnung erfüllen und dennoch nach Mietrecht als 'unbewohnbar' gelten. Dies liegt daran, dass das Recht den Ruhegenuss des Mieters in den Mittelpunkt stellt (huurgenot).
Zum Beispiel würde ein schwerer, unbehandelter Schädlingsbefall (z. B. Ratten oder Kakerlaken) oder extreme Lärmbelästigung durch eine benachbarte Immobilie, die ebenfalls im Eigentum des Vermieters steht, als ernsthafter Mangel angesehen, auch wenn das Gebäude selbst strukturell intakt ist.
Daher ergeben sich die Bewohnbarkeitsstandards aus einer Kombination der harten technischen Regeln des Bouwbesluit und den breiteren Grundsätzen des friedlichen Wohnens, die im Mietrecht festgelegt sind.
