Die Countdown-Uhr: Mieten für eine Bepaalde Tijd
Ein befristeter Mietvertrag, auf Niederländisch als huurcontract voor bepaalde tijd bekannt, ist heute die Standardart von Verträgen für neue Mieter auf dem freien Mietmarkt in den Niederlanden. Es handelt sich um einen Vertrag mit einem klar definierten Anfangs- und Enddatum, meist für 12 oder 24 Monate festgelegt. Während er Klarheit über die Dauer bietet, schafft er eine Dynamik mit begrenzter Flexibilität für den Mieter und größerer Macht für den Vermieter am Ende der Laufzeit.
Warum Vermieter befristete Mietverträge bevorzugen
Vor 2016 waren die meisten Mietverträge unbefristet, was den Mietern enormen Schutz gewährte. Die Einführung befristeter Verträge sollte Vermieter dazu ermutigen, ihre Immobilien zu vermieten, indem ihnen eine klare Ausstiegsstrategie geboten wird. Bei einem befristeten Mietvertrag von zwei Jahren oder weniger hat der Vermieter das Recht, seine Immobilie am Ende der Laufzeit zurückzufordern, ohne einen rechtlichen Grund angeben oder vor Gericht gehen zu müssen. Er muss dem Mieter lediglich eine ordnungsgemäße schriftliche Kündigung zukommen lassen. Diese Flexibilität ist für Vermieter sehr attraktiv, die die Immobilie in Zukunft verkaufen oder selbst nutzen möchten. Für den Mieter bedeutet dies weniger langfristige Sicherheit; es gibt keine Garantie, dass er über das vereinbarte Datum hinaus bleiben kann.
Die Bindung des Mieters und die Umwandlungsregel
Die wichtigste Konsequenz für einen Mieter, der einen befristeten Mietvertrag unterschreibt, ist die Bindungsfrist. Sie sind gesetzlich verpflichtet, die Miete für die gesamte Vertragsdauer zu zahlen. Wenn Sie einen 24-monatigen Vertrag unterschreiben, sind Sie für 24 Monate Miete verantwortlich, unabhängig davon, ob sich Ihr Job ändert, Ihr Beziehungsstatus sich ändert oder Sie einfach eine bessere Wohnung finden. Sie können den Vertrag nicht vorzeitig kündigen, es sei denn, der Vertrag enthält eine spezielle Ausstiegsklausel (wie eine diplomatische Klausel) oder Sie verhandeln eine Freigabe mit Ihrem Vermieter.
Es gibt jedoch einen starken Schutz für Mieter: die automatische Umwandlungsregel. Damit der Vertrag zum vereinbarten Datum endet, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, Ihnen eine formelle schriftliche Benachrichtigung zu senden. Diese Mitteilung muss nicht früher als drei Monate und nicht später als einen Monat vor dem Vertragsende eintreffen. Wenn der Vermieter diese administrative Aufgabe nicht erfüllt – indem er die Mitteilung zu spät, zu früh oder gar nicht sendet – wird der befristete Mietvertrag am Tag nach dem geplanten Ablaufdatum automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt. In diesem Moment erhalten Sie maximalen Mieterschutz, und der Vermieter kann Sie nicht einfach auffordern, auszuziehen.
Das Ende der Laufzeit und Ihre Rechte
Am Ende eines befristeten Mietvertrags passiert eines von zwei Dingen: Entweder ziehen Sie aus (nach Erhalt der ordnungsgemäßen Kündigung), oder der Vertrag wird in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt. Ein Vermieter darf Ihnen gesetzlich keinen zweiten befristeten Vertrag für dieselbe Immobilie anbieten. Jede Form der Verlängerung oder Erneuerung, selbst wenn sie als „neuer“ befristeter Vertrag bezeichnet wird, schafft automatisch und rechtlich einen unbefristeten Vertrag. Dies verhindert, dass Vermieter Mieter in einem dauerhaften Zustand vorübergehender Unsicherheit halten.
