Die Verlockung des All-in-Preises
In einem Mietmarkt, in dem Kosten unberechenbar erscheinen, kann eine 'All-inclusive'-Miete erstaunlich einfach wirken. Eine feste monatliche Zahlung, die nicht nur die Nutzung der Immobilie abdeckt, sondern auch Gas, Wasser, Strom und manchmal sogar Internet umfasst. Dieses Modell, bekannt als All-in-Miete, ist besonders verbreitet bei Zimmern zur Miete, Studios und Immobilien, die sich an Expats richten, die den Komfort schätzen. Doch dieser Komfort hat oft seinen Preis in Bezug auf Transparenz und rechtliche Rechte. Das niederländische Recht sieht echten All-in-Verträgen äußerst kritisch, weil sie die beiden grundlegenden Bestandteile Ihrer Zahlung verschleiern: die Kaltmiete (kale huur) und die Service- und Nebenkosten (servicekosten). Diese Unterscheidung ist entscheidend, da die Rechtmäßigkeit der Kaltmiete (im regulierten Sektor) nur gegen das Punktsystem geprüft werden kann, wenn sie angegeben ist. Ein nicht spezifizierter All-in-Preis macht dies unmöglich. Infolgedessen kann ein Mieter mit einem echten All-in-Vertrag beim Huurcommissie beantragen, den Preis für ihn aufzuteilen, was oft zu einer niedrigeren Kaltmiete führt.
Um dies zu umgehen, haben Vermieter und Agenturen ein ausgeklügeltes Modell angenommen: eine inklusive Miete mit einem Verbrauchsdeckel oder einer 'Fair-Use'-Politik. In diesem Setup wird in Ihrem Vertrag eine einzige monatliche Zahlung festgelegt, aber angegeben, dass diese beispielsweise 150 € für Nebenkosten abdeckt. Es könnte auch festgelegt werden, dass jeglicher Verbrauch über diesen 'Cap' am Ende des Jahres vom Mieter bezahlt werden muss. Das scheint transparenter als ein echter All-in-Preis, birgt jedoch neue Risiken für den uninformierten Mieter. Der 'Cap' ist oft eine willkürliche und manchmal absichtlich unterschätzte Größe, die den tatsächlichen Energieverbrauch der Immobilie möglicherweise nicht widerspiegelt, insbesondere wenn sie über ein schlechtes Energielabel verfügt.
Die Jahresabrechnung: Die Rechnung, an die Sie sich erinnern sollten
Hier ist die wichtigste Tatsache über Nebenkosten und Versorgungsleistungen in den Niederlanden: Ihre monatliche Zahlung wird rechtlich als Vorschuss (voorschot) angesehen, nicht als Endabrechnung. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen einmal im Jahr eine Jahresabrechnung (eindafrekening) vorzulegen, üblicherweise innerhalb von sechs Monaten nach Kalenderjahrende (also bis zum 30. Juni des folgenden Jahres). Diese Abrechnung muss die tatsächlichen Kosten für die Versorgungsleistungen der Immobilie ausweisen, unterstützt durch Rechnungen der Versorgungsunternehmen. Der Vermieter vergleicht dann die tatsächlichen Kosten mit der Summe der von Ihnen im Laufe des Jahres geleisteten Vorauszahlungen.
Hier springt die Falle des Cap-Tricks. Angenommen, Ihr Vertrag enthält einen monatlichen Utility-'Cap' von 150 € (1.800 € pro Jahr). Am Ende des Jahres legt der Vermieter Ihnen die Jahresabrechnung vor, aus der hervorgeht, dass die tatsächlichen Gas- und Stromkosten 2.500 € betragen haben. Sie haften nun rechtlich für die Differenz von 700 €. Dies kann für Mieter, die glaubten, dass ihre 'All-in'-Zahlung endgültig ist, einen enormen finanziellen Schock bedeuten. Dieses Modell ermöglicht Vermietern, einen niedrigeren, attraktiveren monatlichen Preis zu bewerben, in dem Wissen, dass sie die tatsächlichen Kosten später zurückfordern können. Der 'Cap' ist weniger eine Obergrenze als eine Basislinie, wobei der Mieter das gesamte Risiko hoher Energiepreise oder eines kalten Winters trägt.
Wie Sie sich schützen können
Bei einem Vertrag mit Nebenkosten muss der skeptische Mieter proaktiv auftreten und Transparenz verlangen. Nichts vages wie eine 'Fair-Use-Richtlinie' oder einen willkürlichen 'Cap' hinnehmen. Sie sind berechtigt, vor der Unterschrift kritische Fragen zu stellen:
- Nach historischen Daten fragen: Bitten Sie darum, die Jahresabrechnung (eindafrekening) des Vorjahres für die Immobilie einzusehen.
- Energielabel überprüfen: Ein schlechtes Energielabel (E, F oder G) in Kombination mit einer niedrigen Nebenkostenvorauszahlung führt zu einer enormen Endabrechnung am Jahresende. Je geringer die Effizienz, desto höher sollte Ihre monatliche Vorauszahlung sein, um Überraschungen zu vermeiden.
- Auf eigene Verträge bestehen: Das sicherste und transparenteste Modell ist ein Vertrag mit einer festgelegten Kaltmiete (kale huur) und die in Ihrem Namen stehenden Versorgungsverträge (Gas, Elektrizität, Internet). Dadurch haben Sie volle Kontrolle über Ihren Verbrauch, Ihre Anbieterauswahl und Ihre monatlichen Zahlungen. Obwohl dies mehr anfängliche Verwaltung erfordert, beseitigt es vollständig das Risiko intransparenten Berechnungen des Vermieters und unerwarteter Abrechnungen. Viele Vermieter wehren sich jedoch dagegen, da das All-in-Modell ihnen mehr Kontrolle gibt.
Wenn Sie bereits einen All-in-Vertrag haben, denken Sie an Ihre Rechte. Sie haben das gesetzliche Recht, die Jahresabrechnung zu erhalten. Wenn der Vermieter sie nicht bereitstellt, können Sie ihn vor die Huurcommissie ziehen. Sie haben außerdem das Recht, die zugrunde liegenden Rechnungen einzusehen, um deren Berechnungen zu überprüfen. Der Komfort eines All-in-Preises ist verführerisch, hat jedoch oft seinen Preis in Form von Kontrollverlust und finanzieller Vorhersagbarkeit.
