Eine wesentliche rechtliche Warnung
Ein all-in huur, oder All-in-Miete, ist ein Mietvertrag, bei dem der Vermieter einen einzigen, nicht aufgeschlüsselten Preis für die Mietdauer verlangt. Der Vertrag sieht keine getrennte Angabe für die kale huur (Grundmiete) und die servicekosten (Servicekosten) vor. Während ein Vermieter dies als ein einfaches und praktisches 'all-inclusive'-Paket darstellen könnte, ist es eine rechtlich problematische Vereinbarung, die dem Mieter fast immer nachteilig ist. Das niederländische Zivilgesetzbuch macht All-in-Mieten faktisch illegal, weil sie es dem Mieter unmöglich machen, seine Grundrechte auszuüben. Insbesondere verschleiert ein All-in-Preis die Grundmiete, was bedeutet, dass ein Mieter nicht feststellen kann, ob seine Wohnung in den regulierten Sektor fallen sollte. Darüber hinaus macht es die gesetzlich vorgeschriebene jährliche Abrechnung der Betriebskosten unmöglich, wodurch der Vermieter möglicherweise Gewinn aus diesen Gebühren ziehen kann, was illegal ist.
Vermieter, die All-in-Verträge verwenden, tun dies oft aus zwei zynischen Gründen. Erstens erlaubt es ihnen, einen Preis zu verlangen, der deutlich über dem gesetzlichen Maximum für eine Immobilie liegt, die, wenn ihre Grundmiete ordnungsgemäß festgelegt wäre, in den regulierten Sektor fallen würde. Zweitens erspart es ihnen den administrativen Aufwand, jährlich eine detaillierte Kostenaufstellung vorzulegen. Sie setzen darauf, dass der Mieter vom Gesetz keine Ahnung hat. Jeder potenzielle Mieter, der auf einen All-in-Vertrag stößt, sollte dies als großes rotes Warnzeichen ansehen und entweder davon Abstand nehmen oder mit ausdrücklicher Absicht vorgehen, die Miete sofort nach Unterzeichnung anzufechten.
Das Recht des Mieters, die Miete aufzuteilen
Das Gesetz bietet Mietern, die in einem All-in-Vertrag gefangen sind, ein starkes Rechtsmittel. Ein Mieter kann bei der Huurcommissie (Mietgericht) einen Antrag stellen, den All-in-Preis in eine gesetzlich konforme Grundmiete und eine Vorauszahlung für die Betriebskosten aufzuteilen. Dies ist keine Verhandlung; es ist ein gesetzliches Verfahren mit einem vorhersehbaren Ergebnis. Die Huurcommissie wird die Eigenschaften der Immobilie anhand des offiziellen Wohnbewertungsverfahrens (woningwaarderingsstelsel - WWS) bewerten, um die maximale gesetzliche Grundmiete festzustellen. Sie werden dann eine angemessene Vorauszahlung für die Betriebskosten schätzen. Die Summe dieser beiden Komponenten wird zur neuen, gesetzlich zulässigen Miete.
Dieser Prozess führt häufig zu einer erheblichen und dauerhaften Mietminderung für den Mieter. Zum Beispiel könnte ein Vermieter eine All-in-Miete von 1.200 € für eine kleine Wohnung verlangen. Nach dem Verfahren könnte die Huurcommissie feststellen, dass die maximale gesetzliche Grundmiete basierend auf den Punkten der Immobilie tatsächlich 750 € beträgt, bei einer angemessenen Betriebskosten-Vorauszahlung von 150 €. Die neue Gesamtmiete des Mieters beträgt 900 € pro Monat, und sie könnten sogar Anspruch auf eine Rückerstattung des überzahlten Betrags haben. Dieser rechtliche Mechanismus ist ein zentrales Sicherheitsventil, aber er erfordert, dass der Mieter proaktiv vorgeht. Der Vermieter hat die illegale Situation geschaffen, aber die Last liegt beim Mieter, den Prozess zur Behebung einzuleiten.
