Tipps für Studierende bei der Wohnungssuche

Einführung

Ein Zimmer als Studierende in den Niederlanden zu finden kann sich wie ein zweites Studium anfühlen: Bewerbungen, „hospiteeravonden“ (Gruppen-Besichtigungen), Papierkram und ein Labyrinth von Vorschriften. Dieses Kapitel verwandelt dieses Chaos in ein klares Schritt-für-Schritt-Handbuch. Sie erfahren, wo Sie suchen, wie Sie sich abheben, was rechtlich erlaubt ist und wie Sie prüfen, ob Ihre Miete nach dem niederländischen Punktesystem angemessen ist.

Warum das wichtig ist: Das niederländische Mietrecht schützt Mieter stark — aber nur, wenn Sie Ihre Rechte kennen. Unkenntnis über z. B. die jährlichen Mietsteigerungsgrenzen, die maximale Kaution von 2 Monaten oder die 14-Tage-Rückerstattungsregel kann Sie Hunderte Euro kosten. Sie erfahren auch den Unterschied zwischen zelfstandige woonruimte (eigenes Studio/Wohnung) und onzelfstandige woonruimte (ein Zimmer mit geteilten Einrichtungen), wie Sie sich bei der Gemeinde (BRP) anmelden und wie Sie fehlerhafte Mieten oder Betriebskosten anfechten.

Die niederländische Mietlandschaft (2025-Snapshot)

Der private Mietmarkt ist angespannt, besonders in Studentenstädten. Im 2. Quartal 2025 zahlten neue Mieter im Privatsektor im Durchschnitt €1.830/Monat; das Angebot sank um etwa 36% im Jahresvergleich und Inserate erhielten durchschnittlich rund 57 Antworten. Für Zimmer (onzelfstandige woonruimte) lag die nationale Durchschnittsmiete 2025 bei etwa €664/Monat. In Amsterdam, Utrecht, Delft, Leiden und Groningen ist mit höheren Preisen zu rechnen.

Tipp: Beginnen Sie früh (8–12 Wochen vor Anreise), streuen Sie Ihre Suche (uni-nahe Anbieter + privater Markt) und halten Sie eine Dokumentenmappe bereit (siehe unten).

Wo (und wie) Studierende eine Unterkunft finden

An Universitäten angeschlossene Anbieter & Portale

• ROOM.nl verbindet Sie mit großen Studentenwohnungsanbietern in verschiedenen Städten (z. B. DUWO, SSH). Legen Sie ein Konto an, sammeln Sie Wartezeit und bewerben Sie sich bei Lotterien, wenn verfügbar. Internationale Studierende erhalten oft Vorrang in speziellen Komplexen.
• DUWO und SSH gehören zu den größten Studentenwohnungsorganisationen. Prüfen Sie deren Seiten für die jeweiligen Städte (Amsterdam, Delft, Leiden, Den Haag; und viele weitere Städte bei SSH), Fristen und Vergaberegeln.

Private Marktplattformen

Pararius, Huurwoningen und andere listen Angebote aus dem Privatsektor. Lesen Sie die Beschreibung genau: „kaal“ (nackte Wohnung), „gestoffeerd“ (mit Bodenbelag/Vorhängen), „gemeubileerd“ (möbliert) können die Kosten und den Umzugsaufwand stark verändern.

„Hospiteren“ (Auswahl von Mitbewohnern)

Viele Wohngemeinschaften veranstalten hospiteeravonden, bei denen die aktuellen Mieter einen neuen Mitbewohner auswählen. Erwarten Sie Gruppen-Vorstellungsrunden und lockere Interviews. Siehe Tipps von Studierendenvertretungen für Etikette und Vorbereitung.

Wohnformen & ihre rechtliche Bedeutung

Das niederländische Recht unterscheidet zelfstandige und onzelfstandige Einheiten:

• Zelfstandige woonruimte: eigene Haustür, Küche und Badezimmer. Punkte werden unter dem WWS (Woningwaarderingsstelsel) für zelfstandige Einheiten berechnet; viele sind bis zu 186 Punkten geregelt durch das Wet betaalbare huur.
• Onzelfstandige woonruimte (Kamer): Sie mieten ein Zimmer und teilen Küche/Badezimmer. Ein separates Punktesystem (WSSO) gilt.

Rechtlicher Hinweis: Das Wet betaalbare huur erweitert den Preisschutz bis 186 Punkte. Ab dem 1. Januar 2025 liegt die Liberalisierungsschwelle bei €1.184,82 pro Monat und die Sozial-/Mittelgrenze bei €900,07 (jährlich indexiert). Prüfen Sie immer, in welche Kategorie Ihre Unterkunft fällt.

Tabelle 1 — Wohnformen im Überblick (2025)

Typ	Ausstattung	Preisregulierung	Huurtoeslag (Wohngeld)	Hinweise / Quelle
Kamer (onzelfstandige)	Privates Zimmer; geteilte Küche/Bad	WSSO (Zimmer)	Meist nein (nicht zelfständig)	Definition und System: Rijksoverheid/Huurcommissie.
Studio (zelfstandig)	Eigene Haustür, Küche, Bad	WWS bis 186 Punkte; danach freier Sektor	Möglich bei erfüllten Kriterien	Punktesystem und Schwellen: Huurcommissie (2025).
Apartment (zelfstandig)	Eigene Haustür, Küche, Bad	WWS bis 186 Punkte; danach freier Sektor	Möglich bei erfüllten Kriterien	Wie oben.
Universitätsunterkunft	Variiert; oft Zimmer/Studios	Typischerweise reguliert	Variiert	Prüfen Sie Anbieterregeln (ROOM/DUWO/SSH).

Was wird es kosten? (realistische Preisspannen)

• Zimmer: €450–€750+ je nach Stadt und Zustand; Durchschnitt ~€664 in 2025 landesweit. Amsterdam, Utrecht, Delft und Leiden liegen tendenziell höher.
• Studios/1-Zimmer-Wohnungen (neue private Mieter): nationaler Durchschnitt €1.830; Mieten pro m² über €20. Innenstädte/neubauten sind oft teurer.

Tipp: Vergleichen Sie bei Studio vs größerer WG die Nebenkosten und servicekosten. Ein günstigeres Zimmer mit All-in-Kosten kann besser sein als ein „kaal“ Studio mit separaten Energieverträgen.

Dokumente, die Sie „bewerbungsbereit" machen

• Ausweis oder Reisepass, Studienzulassung/-bescheinigung, (optional) Stipendium oder Bürgschafts-Schreiben.
• Einkommensnachweis (falls Sie arbeiten), aktuelle Gehaltsabrechnungen falls zutreffend.
• Kurzes „Über mich“-Profil (für hospiteren).
• BRP-Registrierung erfolgt nach Unterzeichnung und Einzug; Sie müssen sich bei Ihrer Gemeinde anmelden, wenn Sie 4+ Monate in den Niederlanden wohnen.

Rechtlicher Hinweis: Sie müssen sich beim Gemeinderegister (BRP) anmelden. Viele Städte erwarten eine Anmeldung innerhalb von 5 Tagen nach dem Umzug; prüfen Sie die Webseite Ihrer gemeente für Details. Bleiben Sie < 4 Monate, können Sie sich als Nicht-Ansässige(r) (RNI) registrieren.

Regeln kennen: Miete, Kaution, Gebühren und Erhöhungen

Jährliche Mietsteigerungsgrenzen (ab 1. Juli 2025, sofern nicht anders angegeben)

• Sozialer Wohnungsmarkt: max. 5,0%.
• Zimmer (onzelfstandige): max. 5,0%.
• Middenhuur (bis 186 Punkte reguliert): max. 7,7%.
• Freier Sektor (liberalisiert): Obergrenze 4,1% für 2025.

Kaution (Waarborgsom)

• Maximal 2 Monatskaltmieten (seit 1. Juli 2023).
• Rückerstattung: innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Bei Schäden oder Rückständen muss der Vermieter innerhalb einer längeren — aber begrenzten — Frist abrechnen (häufig zitiert bis zu 30 Tage). Diese Regeln sind in BW 7:261b und im Rahmen des Wet goed verhuurderschap verankert.

Maklergebühren & Schlüsselgeld

• Keine doppelten Maklergebühren für Mieter, wenn der Makler für den Vermieter tätig ist — seit einschlägigen Urteilen und Leitlinien (seit 2015) verboten. **Schlüsselgeld („sleutelgeld“) **und vage „Verwaltungsgebühren“ sind nicht erlaubt.

Servicekosten (Servicekosten)

• Müssen jährlich abgerechnet werden, mit einer Abrechnung, die innerhalb von 6 Monaten nach Jahresende zugehen muss (also bis 1. Juli).
• Ein neues Gesetz 2025 führt eine klare Liste ein, welche Positionen als Betriebskosten berechnet werden dürfen. Bei Streitigkeiten können Sie die Huurcommissie anrufen.

Betrugswarnung: Zahlen Sie niemals Besichtigungsgebühren, Schlüsselgeld oder eine Kaution vor Unterzeichnung des Vertrags. Überweisen Sie kein Geld per Tikkie/Western Union an unbekannte Personen. Die ACM hat irreführende Mietseiten mit Geldstrafen belegt und warnt weiterhin die Verbraucher.

Tabelle 2 — Rechtliche Grenzen & Prozesse 2025 (Kurzreferenz)

Thema	Regel (2025)	Quelle
Jährliche Mieterhöhung (sozial)	Max. 5,0%	Rijksoverheid.
Jährliche Mieterhöhung (Zimmer)	Max. 5,0%	Rijksoverheid.
Jährliche Mieterhöhung (middenhuur)	Max. 7,7%	Rijksoverheid.
Jährliche Mieterhöhung (freier Sektor)	Max. 4,1%	Rijksoverheid.
Kaution (max)	2 Monatskaltmieten	Rijksoverheid / BW 7:261b.
Kautionsrückerstattung	14 Tage (bei keinem Schaden)	BW 7:261b / Woonbond-Erklärungen.
Abrechnung Servicekosten	Jährlich; Abrechnung innerhalb 6 Monaten	Huurcommissie.
All-in-Miete	Muss in Grundmiete + Kosten aufgeteilt werden	Huurcommissie.
Maklergebühren für Mieter	In der Regel verboten, wenn Makler für Vermieter handelt	Rijksoverheid / Rechtsprechung.
BRP-Registrierung	Erforderlich bei Aufenthalt 4+ Monate	Regierung der NL.

Schritt-für-Schritt: Wie Sie die Bewerbungsrunde gewinnen

1. Optionen abwägen: Entscheiden Sie sich für ein Zimmer in einer WG vs Studio. Nutzen Sie ROOM.nl für Uni-Anbieter und private Portale für den weiteren Markt.
2. Gespeicherte Suchanfragen: Legen Sie Filter nach Stadt, Budget und Wohnform an. Prüfen Sie mindestens zweimal täglich.
3. Kurzer Pitch: 5–7 Sätze über Sie, Ihr Studium, Hobbys, ruhige Zeiten und Putzgewohnheiten.
4. Dokumente hochladen: Ausweis, Studiennachweis, Bürgschaftsschreiben (falls vorhanden) und Referenzen (z. B. vorheriger Vermieter).
5. Schnell & gezielt antworten: Nutzen Sie die im Inserat verwendete Sprache (NL/EN). Nennen Sie Einzugsdatum, Registrierungsbedürfnisse (BRP) und Bereitschaft zur Teilnahme am hospiteren.
6. Besichtigungen verfolgen: Nutzen Sie eine einfache Tabelle zur Erfassung von Datum, Ort, Kontakt, Miete, Nebenkosten, Kaution und Notizen.
7. Fragen zu Besichtigungen mitbringen: Energieklasse, geschätzte Nebenkosten, Servicekosten, Hausordnung, Lärm, Nachbarn, Fahrradstellplatz, Waschmöglichkeiten.
8. Maximale gesetzliche Miete berechnen (siehe WWS-Mini-Guide unten) für Studios/Zimmer.
9. Fordern Sie den Vertragsentwurf & Anhänge an: Prüfen Sie Kautionshöhe, Rückerstattungsfristen, Aufschlüsselung der Servicekosten, Kündigungsklauseln und illegale Gebühren.
10. Sicher unterschreiben: Zahlen Sie niemals vor Unterzeichnung. Bewahren Sie Zahlungsbelege auf.
11. BRP-Registrierung durchführen nach dem Einzug und erhalten Sie Ihre BSN, falls Sie neu in den NL sind.
12. Versorgungen & Versicherungen regeln: Haftpflichtversicherung (WA) ist günstig und sinnvoll; prüfen Sie Studentenpakete.

Tipp: In Amsterdam und einigen Städten benötigen middenhuur-Einheiten eine Mietgenehmigung der Gemeinde für den Mieter („huurvergunning“). Prüfen Sie die Regeln Ihrer Stadt vor der Bewerbung.

Mini-Guide: Wie Sie Ihre maximale gesetzliche Miete prüfen (WWS)

Die niederländischen Mietdeckel für regulierte Wohnungen verwenden ein Punktesystem (WWS). Sie addieren Punkte für Größe, Qualität, Energieklasse, Küche/Badezimmer, Außenfläche und Lage (WOZ-basiert). Die Gesamtpunktzahl wird in eine maximale Grundmiete umgerechnet.

• In 2025 sind Wohnungen bis zu 186 Punkten reguliert (sozial oder middenhuur). Darüber liegt die Einheit im freien Sektor. Die Schwellenwerte werden jährlich angepasst; prüfen Sie stets die aktuellen Zahlen.

Beispiel (zelfstandiges Studio)

Stellen Sie sich ein 22 m² großes Studio in Utrecht mit Energieklasse B, eigener Küche und Bad sowie kleinem Balkon vor:

• Größe/Räume: ~22–24 Punkte (illustrativ).
• Energie: Energieklasse B bringt spürbar Punkte.
• Küchen-/Badezimmerausstattung: Punkte für private Einrichtungen.
• Außenfläche: Kleine Punkte für einen Balkon.
• Lage (WOZ-Anteil): WOZ-Punkte sind auf max. 33% der Gesamtsumme begrenzt.

Nehmen wir an, die Gesamtwertung liegt bei 160–170 Punkten (grobe Schätzung). Das hält das Studio reguliert (nicht freier Sektor). Der Huurcommissie-Rechner und die Richtlinien liefern die exakte Umrechnung von Punkten in die maximale Grundmiete des jeweiligen Jahres. Liegt Ihre tatsächliche Miete deutlich über dieser Obergrenze, können Sie eine Mietsenkung beantragen.

Rechtlicher Hinweis: Ab 1. Juli 2025 können Mieter, die in einem regulierten Segment über der gesetzlichen Höchstgrenze zahlen, ein Mietsenkungsverfahren auf Basis der Punkte starten. Verfahren und Anwendungsbereich unterscheiden sich zwischen sozial/middenhuur und freiem Sektor — lesen Sie die Details sorgfältig.

Wie Sie eine Mietprüfung oder -senkung starten

• Innerhalb der ersten 6 Monate: Bitten Sie die Huurcommissie, die Aanvangshuurprijs (Anfangsmiete) für sozial/middenhuur-Einheiten oder Zimmer (und bestimmte befristete Verträge) zu prüfen.
• Nach 6 Monaten (Änderungen ab 2024+): Es bestehen erweiterte Optionen, insbesondere unter dem Wet betaalbare huur; die Ergebnisse hängen vom Sektor ab. Prüfen Sie das aktuelle Huurcommissie-Policy-Buch für Details.

Servicekosten: Was ist fair?

Servicekosten sind Gebühren für mit dem Wohnen verbundene Leistungen: z. B. Reinigung gemeinsamer Flächen, Hausmeister, Gemeinschaftsgarten und tatsächlicher Energie-/Wasserverbrauch. Diese müssen konkret aufgeführt und jährlich abgerechnet werden, mit Belegen, und ab 2025 gibt es eine gesetzliche Liste, was als Betriebskosten berechnet werden darf. Wenn Ihr Vermieter die Frist versäumt oder Positionen abrechnet, die keine Servicekosten sind, können Sie die Huurcommissie anrufen.

Tipp: Machen Sie Fotos von Zählerständen bei Ein- und Auszug. Bei All-in-Preisen verlangen Sie eine Aufschlüsselung in Grundmiete und Servicekosten — All-in-Miete muss auf Verlangen aufgeschlüsselt werden.

Zuständigkeiten: Mieter vs Vermieter

Das niederländische Recht teilt Reparaturen in kleine Reparaturen (Mieter) und große Instandhaltung (Vermieter). Die verbindliche Liste der „kleinen Reparaturen“ steht im Besluit kleine herstellingen und kann zu Ihren Ungunsten nicht wegvereinbart werden.

• Mieter zahlt typischerweise: Glühbirnen ersetzen, Entkalken von Armaturen, Freimachen von inneren Abflüssen, Ölen von Scharnieren, kleinere Malerarbeiten, Gartenpflege.
• Vermieter zahlt typischerweise: Strukturprobleme, Außenanstrich, Dach, Wartung/Austausch der Zentralheizung (CV), schwere Lecks und größere Mängel.

Tabelle 3 — Zuständigkeits-Checkliste (Illustrativ)

Problem / Schaden	Meist Mieter	Meist Vermieter	Quelle
Glühbirnen/ Sicherungen ersetzen, Entkalken	✔︎		Besluit kleine herstellingen.
Freimachen innerer Abfluss (leichte Verstopfung)	✔︎		Wie oben.
Scharniere/Schlösser ölen; Türgriffe nachziehen	✔︎		Wie oben.
Außenanstrich; Dachreparaturen		✔︎	Rijksoverheid-Leitlinien.
Wartung/Austausch Heizkessel (CV)		✔︎	Rijksoverheid-Leitlinien.

Rechtlicher Hinweis: Bei schwerwiegenden Mängeln können Sie eine Mietminderung wegen Mängeln verlangen. Dokumentieren Sie Probleme, informieren Sie schriftlich Ihren Vermieter und eskalieren Sie bei Bedarf.

Städtische & regionale Besonderheiten

• Amsterdam: Middenhuur-Wohnungen können eine Mieterlaubnis erfordern; prüfen Sie die Gemeinderegeln vor Vertragsunterzeichnung. Durchsetzungen gegen illegales Schlüsselgeld und unsichere Mehrbettzimmer sind streng.
• WG-Regelungen: Viele Städte regulieren woningdelen und Umwandlungen in Zimmerwohnungen; prüfen Sie örtliche Satzungen (z. B. Beispiele aus Zwolle).
• BRP-Registrierung: Jede gemeente setzt praktische Schritte und Termine. Bringen Sie in der Regel Ausweis, Mietvertrag und manchmal eine Vermieterbestätigung mit.

Huurtoeslag (Wohngeld) für Studierende

Huurtoeslag ist bedarfsermittelt und nur für zelfständige Wohnungen verfügbar, die Voraussetzungen erfüllen (z. B. Miete unter bestimmten Schwellen, Alterskriterien). Studierende in Zimmern mit geteilten Einrichtungen qualifizieren sich in der Regel nicht. Prüfen Sie stets die offiziellen Bedingungen und simulieren Sie mit dem Tool der Belastingdienst, bevor Sie sich darauf verlassen.

Vertragsarten, die Sie sehen werden

• Unbefristet (Standard): Seit Mitte 2024 sind wieder unbefristete Verträge die Norm; befristete Verträge sind eingeschränkt, mit Campusverträgen als Ausnahme (Sie müssen ausziehen, wenn Sie kein Studierender mehr sind).
• Campuscontract: Verknüpft das Mietverhältnis mit Ihrem Studierendenstatus — üblich in Hochschulunterkünften.
• Gruppenvertrag („groepscontract“) vs Einzelverträge in WGs: Beeinflusst Haftung und Ersatz von Mitbewohnern (ändert nicht die maximale Mietberechnung, die von der Selbstständigkeit bzw. Onzelfstandigkeit abhängt).

Wie man eine ungerechtfertigt hohe Miete oder Servicekosten anfechtet (Schritt-für-Schritt)

A) Miete zu hoch?

1. Beweise sammeln: Grundriss, Energieausweis, WOZ-Wert, Fotos der Ausstattung.
2. Punkte berechnen (WWS/WSSO) mit Materialien der Huurcommissie.
3. Schriftlich an den Vermieter mit Bitte um Anpassung auf die gesetzliche Höchstgrenze wenden.
4. Bei Bedarf Klage bei der Huurcommissie einreichen: Nutzen Sie MijnHuurcommissie für “Aanvangshuurprijs” (innerhalb der ersten 6 Monate) oder “Huurverlaging op punten” (je nach Anwendbarkeit ab 1. Juli 2025 und Sektor).

B) Servicekosten zu hoch oder keine Abrechnung erhalten?

1. Jährliche Abrechnung verlangen (falls nicht bis 1. Juli eingegangen).
2. Unterliegenden Rechnungen anfordern für Reinigung, Hausmeister, Energie etc.
3. Widerspruch schriftlich einlegen und eine Antwortfrist setzen.
4. Antrag bei der Huurcommissie stellen — diese kann prüfen und ggf. Korrekturen/Rückzahlungen anordnen.

Sicherheit & Betrug: Warnsignale

Betrugswarnung: • “Zahlen Sie eine Besichtigungsgebühr oder Kaution, um zu reservieren” — illegal/unsauber. • Angebote, die zu gut erscheinen, um wahr zu sein in sozialen Medien. • Zahlungsaufforderungen per Tikkie, Geschenkkarten oder grenzüberschreitenden Gelddiensten. • Vermieter verweigert einen unterschriebenen Vertrag, verlangt aber sofort Geld. Die ACM hat irreführende Portale bestraft und führt weiterhin Untersuchungen durch — bleiben Sie wachsam.

Tipp: Prüfen Sie die KvK-Daten von Agenturen, kontrollieren Sie die Adresse bei kadaster.nl (falls zugänglich) und schauen Sie sich die Immobilie in Google Street View an.

Geldsparer & clevere Vorgehensweisen

• Nebenkosten: Fragen Sie bei Zimmern, ob Gas/Strom enthalten sind und wie abgerechnet wird. Bei Studios nach dem jährlichen Verbrauch in kWh/m³ fragen, um Kosten abzuschätzen.
• Ausstattung: “Gestoffeerd” umfasst in der Regel Bodenbeläge/Vorhänge/Beleuchtung. “Kaal” kann buchstäblich leere Böden und keine Beleuchtung bedeuten — planen Sie entsprechend.
• Einzugsinspektion: Erstellen Sie einen Foto-/Videobericht und eine unterschriebene Einzugsliste.
• Kautionsrückforderung: Hinterlassen Sie die Wohnung sauber, übergeben Sie die Schlüssel und fordern Sie die 14-tägige Rückerstattung an. Schreiben Sie bei unangemessener Verzögerung nach.

Typische Kosten — Benchmark-Tabelle (2025)

Kategorie	Typische Spanne	Hinweise	Quelle
Zimmer (geteilte Ausstattung)	€450–€750+	Großstadtspannen höher; nationaler Durchschnitt ~€664	NL Times (Kamernet-Daten).
Neuer Privat-Mietvertrag	~€1.400–€2.200+	Durchschn. €1.830/Monat; ~€20/m²; hohe Konkurrenz	Pararius Q2 2025.
Kaution	1–2x Grundmiete	Max. 2 Monate; Rückerstattung 14 Tage bei keinem Schaden	Rijksoverheid; BW 7:261b.
Jährliche Mieterhöhung	4.1–7.7% Caps (sektorspezifisch)	Zimmer/sozial 5.0%; midden 7.7%; frei 4.1%	Rijksoverheid (2025).
Servicekosten	€25–€150+	Müssen spezifiziert und jährlich abgerechnet werden	Rijksoverheid/Huurcommissie.

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

1. Punkte nicht prüfen: Freier Sektor zahlen für eine regulierte Wohnung. Schätzen Sie zuerst die WWS-Punkte.
2. Kleingedrucktes zu Servicekosten ignorieren: All-in-Miete ohne Aufschlüsselung akzeptieren. Sie haben das Recht auf eine Trennung und eine Jahresabrechnung.
3. Zu hohe Kaution/Gebühren zahlen: Mehr als 2 Monatskaltmieten oder Maklergebühren an den Vermietermakler. Lehnen Sie ab und nennen Sie die Rechtslage.
4. BRP-Registrierung überspringen: Das beeinflusst Steuern, Versicherungen, Bankangelegenheiten und Aufenthaltsformalitäten. Melden Sie sich zügig an.
5. Auf Reservierungs-Betrug hereinfallen: Senden Sie niemals Geld ohne unterschriebenen Vertrag und verifizierte Vermieterdaten.

Ausgearbeitetes Beispiel: Zimmer vs Studio — Was passt besser?

Szenario A: Zimmer in Groningen

• Inseriert: €625 all-in. Fordern Sie die Aufschlüsselung: Grundmiete vs Service/Energie. Prüfen Sie das WSSO-Punktsystem, ob die Grundmiete mit der Obergrenze übereinstimmt. Wirken die Servicekosten überhöht oder fehlen Belege, können Sie nach der Jahresabrechnung widersprechen.

Szenario B: Studio in Delft

• Inseriert: €1.095 Grundmiete + €120 Servicekosten. Sie schätzen ~165 Punkte (reguliert). Liegt die gesetzliche Maximalmiete (laut WWS-Tabellen) bei €980, können Sie eine Korrektur verlangen. Weigert sich der Vermieter, reichen Sie bei der Huurcommissie ein — Zeitfenster und Vorgehen hängen vom Vertragsalter und Sektor ab.

Ihre 10-Punkte-Checkliste vor der Unterschrift

1. Vertragsart (unbefristet, Campuscontract) und Kündigungsregeln.
2. Grundmiete vs Servicekosten (einzelaufgeführt). Frist für Jahresabrechnung.
3. Kaution: ≤ 2 Monate und 14-tägige Rückerstattungsregel schriftlich.
4. Klausel zur jährlichen Mieterhöhung entspricht den gesetzlichen Obergrenzen.
5. Energieklasse und erwarteter Verbrauch.
6. Hausordnung (Ruhezeiten, Gäste, Putzplan).
7. Reparaturen: Zuständigkeiten (klein vs groß).
8. Erlaubnis zur Anmeldung an der Adresse (BRP).
9. Lokale Genehmigungen/Gemeinderegeln (z. B. Amsterdam Mietgenehmigung).
10. Inventar-Ein-/Auszugsprotokoll und Foto-Bericht.

Wenn etwas schiefgeht: Praktische Eskalationswege

• Zuerst sprechen: Viele Probleme lassen sich mit einer ruhigen, schriftlichen Bitte klären.
• Einen formellen Brief (aangetekend) senden: Fristen setzen und die relevante Regel nennen.
• Huurcommissie: Nutzen Sie MijnHuurcommissie für Mieten, Erhöhungen, Servicekosten oder Streitigkeiten zu Vorauszahlungen für Energie. Die Policy-Bücher (2025-Ausgaben) erklären das Vorgehen.
• Gemeindebeschwerdestelle (Wet goed verhuurderschap): Mängel wie Diskriminierung, Einschüchterung oder systematische Überbelastung melden.
• Rechtliche Hilfe: Studentische Rechtsberatungen, Woonbond, Rechtswinkel oder spezialisierte Anwälte.

Abschließende Hinweise für internationale Studierende

• Realität der Zeitpläne: Im Privatsektor verschwinden Inserate oft binnen Tagen und erhalten Dutzende Bewerbungen. Senden Sie maßgeschneiderte, schnelle Antworten und bleiben Sie höflich.
• Bürgschaften & Einkommen: Viele private Vermieter bevorzugen eine Bürgschaft für Studierende. Legen Sie ein kurzes Schreiben und Nachweise zur Zahlungsfähigkeit vor.
• Versicherung: Haftpflichtversicherung (WA) ist günstig und sinnvoll, besonders in WGs.
• Steuern & Post: Nach der BRP-Registrierung erhalten Sie Gemeindesteuerbescheide. Halten Sie Ihre DigiD für Online-Services bereit.

Wichtige Erkenntnisse

• Kennen Sie Ihren Sektor & die Punkte: Wohnungen bis 186 WWS-Punkten sind reguliert; prüfen Sie Ihre Einheit, bevor Sie die Miete akzeptieren.
• Beachten Sie die Obergrenzen: 2025 Höchststeigerungen — 5% sozial/Zimmer, 7,7% midden, 4,1% freier Sektor. Wenn Ihre Klausel mehr verlangt, ist sie nicht durchsetzbar.
• Kautionsdisziplin: Nie mehr als 2 Monate, und erwarten Sie Rückerstattung innerhalb von 14 Tagen (bei keinem Schaden).
• Servicekosten müssen klar sein: Jahresabrechnung bis 1. Juli mit zulässiger Positionsliste. Legen Sie bei unklaren oder überhöhten Kosten Widerspruch ein.
• Keine illegalen Gebühren: Zahlen Sie keine Maklergebühren an den Vermietermakler oder „Schlüsselgeld”.
• BRP-Anmeldung: Bleiben Sie 4+ Monate? Melden Sie sich bei Ihrer Gemeinde — oft innerhalb von 5 Tagen nach dem Umzug.
• Offizielle Stellen nutzen: Für Mietprüfungen und Streitigkeiten stehen die Huurcommissie und Gemeindebeschwerdestellen zum Schutz zur Verfügung.