Contratos de alquiler para estudiantes y ley de vivienda

Introducción

Este capítulo es tu guía práctica y completa sobre los contratos de alquiler para estudiantes y la ley de vivienda en los Países Bajos. Explicamos los tipos de arrendamientos estudiantiles que encontrarás (desde campuscontract hasta acuerdos de hospita), cómo funcionan los topes de renta bajo el sistema de puntos neerlandés (woningwaarderingsstelsel), qué se te puede (y no se te puede) cobrar, cómo registrarte en el municipio y los pasos exactos para impugnar una renta o cargos por servicios injustos. Mezclamos claridad legal con la práctica real del alquiler en los Países Bajos: para que conozcas las reglas y cómo se aplican.

Los cambios recientes importan: desde el 1 de julio de 2024 el contrato por defecto en los Países Bajos es por tiempo indefinido, con algunas excepciones bien definidas como los contratos campus y juveniles. Y desde 2025, la Wet betaalbare huur (Ley de Alquiler Asequible) endureció la protección de precios extendiendo la regulación basada en puntos al segmento medio y exigiendo precios transparentes.

Si no entiendes estos conceptos básicos, corres el riesgo de pagar de más (a veces cientos de euros al mes), perder plazos para corregir una renta inicial ilegal o perder parte de tu fianza. Este capítulo te ayuda a evitar esos errores.

¿Qué se considera “vivienda estudiantil” en los Países Bajos?

“Vivienda estudiantil” abarca un espectro:

• Onzelfstandige woonruimte (una “habitación”): Compartes instalaciones (cocina y/o baño y/o inodoro). Regulada por un sistema de puntos para habitaciones (WWS-O).
• Studio/apartamento zelfstandige (independiente): Tienes tu propia puerta de acceso y tu propia cocina, inodoro y ducha/bañera. Regulada por el sistema de puntos WWS-Z.
• Campuscontract: Un contrato vinculado a estar matriculado; el arrendador puede rescindir cuando dejas de estudiar.
• Jongerencontract (contrato juvenil): Vivienda con duración limitada para menores de 18–27 años, con reglas legales explícitas.
• Hospitaverhuur (hospita, inquilino en la misma vivienda del arrendador): Protección más ligera durante los primeros 9 meses (proeftijd), y después protección normal.

Consejo profesional: Cuando un anuncio diga “self-contained” o “studio”, confirma que haya una cocina, inodoro y ducha privados detrás de tu propia puerta con cerradura. Eso es lo que “zelfstandig” significa en la ley.

Tipos de contrato que los estudiantes encontrarán con más frecuencia

1) Contrato por tiempo indefinido (el nuevo predeterminado)

Desde el 1 de julio de 2024, los propietarios en general ya no pueden ofrecer contratos fijos cortos estándar. La mayoría de los inquilinos estudiantes firman contratos por tiempo indefinido con reglas estándar de terminación. Existen excepciones (ver más abajo).

2) Campuscontract

Este contrato está permitido específicamente para estudiantes. El arrendador puede rescindir si ya no estás matriculado; debes mostrar prueba de matrícula periódicamente. Espera reglas estrictas sobre subarrendamiento y empadronamiento. La propiedad suele estar regulada por el sistema de puntos.

3) Jongerencontract (contrato juvenil)

Un contrato especial dirigido a personas entre 18 y 27 años con una duración máxima (a menudo hasta 5 años), tras la cual el arrendador puede terminar la tenencia si se cumplen las condiciones legales. Muchas unidades juveniles están sujetas a topes de renta basados en puntos.

4) Hospita (acuerdo de hospitación)

Si alquilas una habitación en la propia vivienda del arrendador, los primeros 9 meses son un periodo de prueba donde el arrendador puede rescindir con mayor facilidad. Después, se aplican las reglas de protección normales. Las habitaciones siguen estando reguladas por puntos.

5) Otras excepciones (poco comunes para estudiantes)

Existen contratos para demolición/renovación mayor (sloop/renovatie), categorías específicas de estancias cortas excepcionales o bajo la Ley de Vacantes (Leegstandwet), pero son menos habituales entre estudiantes. Examina cualquier excepción alegada; la mayoría de los estudiantes deberían seguir esperando un contrato indefinido.

Requisitos legales y tus derechos básicos (2025)

Fianza (waarborgsom)

• Máximo: Desde el 1 de julio de 2023 la fianza máxima es de 2 meses de la renta básica (kale huur). Fianzas superiores son ilegales.
• Plazo de devolución: Los arrendadores deben devolver la fianza en un plazo de 14 días después de entregar las llaves; si quieren descontar algo, deben proporcionar una especificación y devolver el resto dentro de 30 días.

Consejo legal: La Wet goed verhuurderschap (Ley de Buen Arrendamiento) codifica estas reglas sobre fianzas a nivel nacional. Los municipios pueden hacer cumplir y multar a los arrendadores que las incumplan.

Topes de renta y el sistema de puntos (WWS)

• Las habitaciones (onzelfstandig) y las studios independientes están reguladas por un sistema de puntos. Cada característica (tamaño, etiqueta energética, comodidades, valor WOZ, espacio exterior) da puntos. El total de puntos se traduce en una renta máxima legal.
• Desde 2025, la Wet betaalbare huur extiende la protección por puntos al segmento medio. Un nuevo alquiler puede entrar en middenhuur si tiene 144–187 puntos o una renta inicial dentro del rango anual definido de renta media. Los arrendadores deben entregar el cálculo de puntos al inicio.

Consejo profesional: Usa la Huurprijscheck – Huurprijscheck para estimar la renta máxima legal de tu habitación o estudio antes de firmar. Conserva una copia para tus registros.

Incrementos máximos anuales de renta (2025)

• Sector social: Desde el 1 de julio de 2025, generalmente máx. 5%, con reglas específicas para rentas iniciales muy bajas y para hogares de renta más alta (recargos dependientes de ingresos).
• Middenhuur (renta media): Máx. 7,7% para 2025 (vinculado al crecimiento salarial + 1 punto porcentual). Además no puede exceder el máximo WWS para el total de puntos.
• Sector libre: Máx. 4,1% en 2025 (el menor entre inflación o crecimiento salarial +1), con tope hasta 2029.

Costes de servicios y suministros

• Los servicekosten deben reflejar los costes reales (limpieza de zonas comunes, persona de limpieza, mobiliario) y debes recibir una liquidación anual clara dentro de los 6 meses siguientes al año natural. Si no la recibes, solicítala por escrito.
• Puedes impugnar la liquidación ante la Huurcommissie; existen plazos procesales (en muchos casos hasta 24 meses después del plazo de 6 meses para la liquidación). Conserva facturas/recibos.
• El Servicekosten Policy Book (2025) de la Huurcommissie enumera qué está/no está permitido y la evidencia que los arrendadores deben mostrar (p. ej., descripción del trabajo del personal de limpieza, facturas, horas).

Empadronamiento en el municipio (BRP)

• Si vives en los Países Bajos más de 4 meses, debes registrarte en el BRP en la dirección donde vives. Para mudanzas dentro de NL, notifícalo a tu nuevo municipio no antes de 4 semanas y no más tarde de 5 días después de mudarte. Para la primera llegada desde el extranjero, regístrate dentro de los 5 días siguientes a la llegada.
• Los municipios insisten en el mismo plazo; el registro tardío puede causar pérdida de ayudas y multas.

Alerta de estafa: Cualquier anuncio que diga “registro (BRP) no posible” es una señal de alarma. Sin el registro en el BRP corres el riesgo de multas y pierdes acceso a ayudas como la huurtoeslag (subsidio de vivienda).

Honorarios de agencia y “key money”

• Un corredor que actúe (también) para el arrendador no puede cobrar al inquilino bemiddelingskosten (costes de intermediación). Los tribunales y la orientación del sector confirman consistentemente la prohibición en art. 7:417 lid 4 BW. El key money (sleutelgeld) también es ilícito.

Cómo comprobar si tu renta es legal (paso a paso)

A) Para una habitación (instalaciones compartidas)

1. Recopila datos: superficie de la habitación (m²), instalaciones compartidas/propias, valor WOZ del edificio, etiqueta energética (si se conoce), espacio exterior.
2. Ve a Huurprijscheck – Onzelfstandige woonruimte e introduce los datos.
3. Compara la renta máxima legal con la renta básica propuesta (kale huur).
4. Si la renta propuesta es mayor, pide al arrendador que la corrija antes de firmar.
5. Si ya firmaste, aún puedes impugnar dentro de los plazos legales—ver más abajo.

B) Para un studio/apartamento independiente

1. Recopila datos: superficie por estancias, especificaciones de cocina/baño, etiqueta energética, valor WOZ, espacio exterior.
2. Usa la Huurprijscheck o los policy books del WWS para entender cómo se suman los puntos.
3. Si el total de puntos sitúa la vivienda en middenhuur (144–187 puntos) o en el sector social, la renta debe respetar la renta máxima para esa puntuación. Pide al arrendador el print-out de puntos (ahora estándar).

Consejo legal: Para una nueva tenencia de una vivienda regulada, puedes solicitar a la Huurcommissie que evalúe la renta inicial. Históricamente tenías 6 meses desde la fecha de inicio para iniciar este procedimiento; con la Wet betaalbare huur, ahora existen vías adicionales para corregir contratos indebidamente liberalizados. Revisa procedimientos y plazos con atención.

Impugnar la renta o los costes de servicios (qué hacer)

Cómo impugnar la renta inicial (nuevo contrato)

1. Habla con tu arrendador primero, comparte el resultado de la Huurprijscheck y pide la corrección.
2. Si no hay acuerdo, presenta una solicitud ante la Huurcommissie (online). Para viviendas reguladas la renta inicial puede revisarse; vigila la ventana de 6 meses desde la fecha de inicio y las rutas de acceso actualizadas bajo la nueva ley.
3. Prepara pruebas: plano, fotos, WOZ, etiqueta energética y tu contrato.
4. Sigue las instrucciones de la Huurcommissie; pueden reducir la renta al máximo legal.

Cómo impugnar los servicekosten

1. Solicita la liquidación anual (si no la has recibido antes del 30 de junio) y pide inspeccionar las facturas.
2. ¿No estás de acuerdo? Objeta por escrito al arrendador y pide corrección.
3. ¿Aún sin acuerdo? Somete la cuestión a la Huurcommissie dentro del plazo procesal (a menudo hasta 24 meses tras el plazo de 6 meses para la liquidación).

Consejo profesional: Conserva todo por escrito y guarda PDFs. La Huurcommissie puede pedir documentos justificativos.

Devolución de la fianza: el proceso correcto

1. Pre-inspección: Envía una solicitud por escrito para una inspección conjunta y enumera los problemas que corregir.
2. Entrega de llaves: Registra las lecturas de los contadores y entrega todas las llaves.
3. Plazos: El arrendador debe devolver la fianza en 14 días. Si pretende descontar, debe compartir una especificación detallada y devolver el resto en 30 días. Rechaza sumas generales de “limpieza” sin recibos.
4. ¿No te la devuelven? Envía una carta de requerimiento formal; luego puedes reclamar por la vía judicial y denunciar incumplimientos al municipio bajo la Ley de Buen Arrendamiento.

Empadronamiento (BRP), subsidio de vivienda e impuestos

BRP: por qué importa

Debes registrarte donde vives si permaneces más de 4 meses. Para mudanzas dentro de NL, notifica al nuevo municipio no antes de 4 semanas y dentro de los 5 días posteriores a la mudanza. El primer registro desde el extranjero debe hacerse dentro de los 5 días posteriores a la llegada. La falta de registro puede afectar a las ayudas y ser sancionada.

Huurtoeslag (subsidio de vivienda)

• La mayoría de las habitaciones no califican. Existen excepciones para conjuntos de habitaciones designados anteriores a 1997. Los studios independientes sí pueden calificar si cumples los requisitos de renta, ingresos y patrimonio. Revisa siempre los criterios oficiales.
• Consulta las páginas de la Belastingdienst y usa sus calculadoras antes de firmar.

Consejo profesional: Si un estudio está justo por encima del umbral de huurtoeslag, pregunta si el arrendador puede fijar la renta básica un poco más baja y desglosar correctamente los servicekosten. Esto puede restaurar legítimamente la elegibilidad.

Diferencias por ciudad que afectan a los estudiantes

• Permisos para alquiler de habitaciones: Muchas ciudades restringen o licencian el alquiler de habitaciones (kamerbewoning) para proteger la habitabilidad. Rotterdam, por ejemplo, exige un permiso para alquiler de habitaciones y establece condiciones (p. ej., contratos escritos individuales por habitación, posibles obligaciones de seguridad contra incendios). Los estudiantes no solicitan estos permisos, pero la incumplimiento por parte del arrendador puede causar problemas; es razonable preguntar si la propiedad tiene el permiso adecuado.
• Aplicación de la Ley de Buen Arrendamiento: Los municipios pueden hacer cumplir las reglas de Good Landlordship y—desde 2025—también la conformidad con la Wet betaalbare huur. Ámsterdam destaca esto explícitamente.
• Verhuurvergunning (licencia de arrendador): Algunos municipios implantan un régimen de verhuurvergunning en áreas designadas; otros (como Ámsterdam) optaron por no introducir una licencia general para arrendadores pero sí hacer cumplir las reglas nacionales. Consulta la web de tu ciudad.

Niveles de precios típicos (2024/2025)

• Habitaciones (mercado privado): Las rentas medias de habitaciones aumentaron bruscamente. Kamernet informa una media nacional de ~€705 p/m a finales de 2024, con medias por ciudad en T2-2025 como Ámsterdam €928, Haarlem €900, Utrecht €880, Leiden €825, Delft €770, Groningen €680, Nijmegen €660, Enschede €583. Datos de plataformas, pero útiles para orientación.
• Alquileres no regulados (sector libre): Pararius reporta en T2-2025 una media nacional de €20,06 por m² al mes, la primera vez por encima de €20/m², con la oferta caída 36,4% interanual—indicando una escasez extrema.

Nota: Estos son precios solicitados para nuevos contratos. El sistema de puntos puede limitar lo que legalmente te pueden cobrar en viviendas reguladas y de renta media. Calcula siempre o pide el informe de puntos.

Tablas

Tabla 1 — Tipos de contrato y características legales

Tipo de contrato	Quién/Cuándo	Duración	Terminación y preaviso	Régimen de precios	Notas especiales
Indefinido (predeterminado)	La mayoría de tenencias estudiantiles desde 1-7-2024	Sin fecha final	Inquilino: 1 mes de preaviso; arrendador necesita causa legal	WWS se aplica si los puntos indican regulado/middenhuur	Los plazos fijos cortos se abolieron en 2024.
Campuscontract	Estudiantes en viviendas de campus	Vinculado a la matrícula	El arrendador puede terminar cuando acaben los estudios	Normalmente regulado por WWS	Presenta prueba de matrícula cuando te lo soliciten.
Jongerencontract	Inquilinos 18–27	Tiempo limitado hasta el máximo legal	Termina tras el periodo si se cumplen condiciones	A menudo regulado por WWS	Excepción para grupo objetivo según la ley de 2024.
Hospita (hospitación)	Habitación en casa del arrendador	Abierto	Primeros 9 meses periodo de prueba; luego protección normal	WWS para habitaciones	La compatibilidad cultural importa; pregunta por las normas de la casa.

Tabla 2 — Incrementos máximos de renta 2025

Segmento	Límite en 2025	Aplica a	Notas
Social	5% desde 1 de julio de 2025 (regla especial para rentas muy bajas)	Sector social	Pueden aplicarse recargos dependiendo de ingresos; la renta no puede superar el máximo WWS.
Middenhuur	7,7% (2025)	Nuevos contratos desde 1-7-2024+ que cumplan criterios de renta media	También sujeto al máximo WWS por el total de puntos.
Sector libre	4,1% (2025)	Contratos liberalizados	El tope se mantiene hasta 2029; depende de la fórmula inflación/crecimiento salarial.

Tabla 3 — ¿Quién paga qué? (ejemplos seleccionados)

Concepto	Obligación del inquilino	Obligación del arrendador
Reparaciones menores (p. ej., cambiar asiento del inodoro, arandela de un grifo)	Sí (reparaciones pequeñas)	—
Reparaciones mayores (p. ej., nueva caldera, pintura exterior)	—	Sí (estructural/mayor)
Limpieza de áreas comunes/persona de limpieza	Pagar mediante servicekosten si está acordado y es razonable	Organizar el servicio; proveer desglose anual
Energía con contador propio	El inquilino paga al suministrador (o por adelantado)	—
Defecto no resuelto por el arrendador	Puede solicitar reducción de la renta ante la Huurcommissie	Debe mantener la vivienda en condiciones

(Basado en la orientación del Rijksoverheid y las normas de servicekosten de la Huurcommissie.)

Ejemplo práctico: comprobar la razonabilidad de la renta de una habitación

Escenario: Visitas una habitación de 12 m² en una casa de los años 1930 en Rotterdam, cocina y baño compartidos, etiqueta energética D, con una renta básica indicada de €645 más €85 de servicekosten.

1. Recopilas datos (superficie de la habitación, instalaciones compartidas, valor WOZ vía WOZ-waardeloket si es posible, etiqueta energética).
2. Ejecutas la Huurprijscheck (rooms) y obtienes una renta máxima legal por debajo del precio solicitado.
3. Envías un correo al agente con tu cálculo y le pides que ajuste al máximo legal.
4. Si se niegan, firmas bajo protesta (si debes mudarte) y luego presentas una reclamación ante la Huurcommissie dentro de los plazos para impugnaciones de renta inicial.
5. Al tratarse de alquiler de habitación, también pides al arrendador que confirme que la propiedad tiene el permiso de alquiler de habitaciones requerido según la ordenanza de Rotterdam de 2025.

Qué comprobar antes de firmar (lista de verificación de 10 puntos)

1. Tipo de vivienda: ¿habitación o independiente? (Determina la vía WWS y la posible elegibilidad para huurtoeslag.)
2. Informe de puntos: Pide el print-out del WWS; compáralo con la Huurprijscheck.
3. Fianza: Confirma máx. 2 meses y el plazo de devolución. Evita pagar en efectivo.
4. Servicekosten: Solicita lista desglosada; evita precios “todo incluido” sin desglose; exige la liquidación anual antes del 30 de junio.
5. Honorarios de agencia: Si el agente actúa para el arrendador, no pagas. Rechaza bemiddelingskosten y cualquier sleutelgeld.
6. Estado de permisos (habitaciones): En ciudades como Rotterdam, pregunta si la dirección tiene el permiso de kamerverhuur requerido.
7. Cláusulas de terminación: Los contratos campus/juveniles y hospita difieren—léelos detenidamente.
8. Registro: Confirma que se permite el registro en el BRP en la dirección.
9. Cláusula de subida de renta: Debe cumplir los límites legales para 2025.
10. Inventario y defectos: Añade fotos y un informe de entrada por escrito.

Alerta de estafa: Nunca transfieras una fianza o primer mes de renta antes de ver la propiedad, verificar al arrendador/agent y firmar un contrato válido. Cuidado con fotos copiadas, tácticas de presión y peticiones de pago por canales anónimos; los portales neerlandeses de lucha contra el fraude advierten a estudiantes cada año.

Después de mudarte: el primer mes

• Regístrate en tu municipio (BRP) dentro de 5 días tras la mudanza (o llegada desde el extranjero), o antes en línea hasta 4 semanas de antelación.
• Suministros e internet: configura las cuentas si tienes contadores propios.
• Seguro: considera seguro de responsabilidad civil y de contenido.
• Guarda registros: contrato, informe de puntos, inventario, lecturas de contadores, todos los correos.

Perspectivas culturales y regionales para estudiantes (para que no te sorprendan)

• “Sin amueblar” (kaal) realmente significa desnudo: los alquileres con frecuencia se entregan sin suelos, cortinas ni luminarias. Presupuesta para esto.
• Cultura hospita: Las normas de la casa y la compatibilidad personal importan más; usa el periodo de prueba de 9 meses para evaluar la convivencia.
• Política de permisos: Las ciudades difieren—Ámsterdam se centra en aplicar las reglas nacionales; Rotterdam es estricta con la licencia de alquiler de habitaciones y la seguridad contra incendios para viviendas compartidas grandes.
• Rigidez del mercado: Los nuevos anuncios del sector libre reciben muchas respuestas y los precios son altos (Pararius T2-2025). Empieza pronto y utiliza proveedores estudiantiles regulados (Kences/ROOM) cuando sea posible.

Errores comunes (y cómo evitarlos)

• Pagar honorarios de agencia ilegales: Si el agente actúa para el arrendador, tú no debes pagar. Cita cortésmente art. 7:417 lid 4 BW y rechaza.
• Perder la ventana para impugnar la renta inicial: En viviendas reguladas, los primeros meses son críticos; haz tu Huurprijscheck y presenta la reclamación a tiempo si es necesario.
• Aceptar renta “todo incluido”: Exige un desglose entre renta básica y servicekosten; exige la liquidación anual antes del 30 de junio.
• No registrarse (BRP): “Registro no posible” puede hacerte perder ayudas y acarrear multas. Evita esos alquileres.
• Fianza superior: Más de 2 meses es ilegal; usa la regla de devolución de 14/30 días tras la entrega.
• Ignorar reglas de permisos (habitaciones): Si el alojamiento compartido no está permitido en tu ciudad, vecinos o inspectores pueden intervenir. Pregunta antes de firmar.

Ejemplo práctico: reclamar servicekosten cobrados en exceso

1. Antes del 30 de junio deberías tener la liquidación de servicekosten de 2025. Si no, solicítala.
2. Revisas y encuentras costes de persona de limpieza sin desglose.
3. Pides facturas y descripción de funciones. Si el arrendador no puede mostrarlas, los costes no son cobrables.
4. ¿Sigue sin acuerdo? Presenta la reclamación ante la Huurcommissie dentro de los plazos procesales.

Planificador de precios y presupuesto para estudiantes (ilustrativo)

Ciudad (T2-2025, datos de plataformas)	Renta típica por habitación (€ p/m)	Notas
Ámsterdam	€928	Competencia extrema; verifica WWS para habitaciones/studios.
Utrecht	€880	Largos tiempos de espera en viviendas estudiantiles.
Leiden	€825	Proveedores activos de vivienda estudiantil; aplica pronto.
Delft	€770	Picos de demanda por universidades técnicas.
Groningen	€680	Mayor oferta que en el Randstad.
Nijmegen	€660	Revisa huurtoeslag para estudios independientes.

Nota: Son precios solicitados en plataformas privadas. Tu renta legal puede ser menor según el sistema de puntos.

Preguntas frecuentes de estudiantes

¿Puedo recibir huurtoeslag por una habitación?

Normalmente no. Solo algunas habitaciones designadas anteriores al 1 de julio de 1997 califican. Los studios independientes pueden calificar si cumples los criterios de renta/ingresos/patrimonio. Consulta siempre las condiciones de la Belastingdienst.

¿Qué hago si mi arrendador se niega a devolver la fianza?

Recuérdales la regla legal de 14 días (y 30 días con especificación). Si siguen negándose, envía un requerimiento formal y plantea una acción legal; también puedes denunciar ante el municipio bajo la Ley de Buen Arrendamiento.

Mi agente exige €350 en “gastos de administración”. ¿Es legal?

Si el agente trabaja (también) para el arrendador, no. Se aplica la prohibición de comisión doble. Cita cortésmente art. 7:417 lid 4 BW y pide que quiten la cuota.

El arrendador dice que la renta puede subir un 10% el próximo año.

No si los límites legales son menores. Para 2025: 5% social, 7,7% middenhuur, 4,1% sector libre—y las rentas no pueden exceder el máximo WWS en viviendas reguladas y de renta media.

Señales de alarma y ganancias rápidas

Alerta de estafa: Rechaza pagar efectivo, Western Union, criptomonedas o a una banca no neerlandesa sin haber visto la propiedad y el contrato. Verifica que el nombre del titular del IBAN coincida con el arrendador o agente autorizado.

Consejo legal: Si el contrato es alquiler de habitación en la casa del arrendador, recuerda el periodo de prueba de 9 meses—y que tu protección legal se refuerza a partir de entonces.

Consejo profesional: Mantén una unidad de almacenamiento compartida con tu contrato, informe de puntos, liquidaciones de servicekosten y la correspondencia. Es la forma más rápida de ganar una disputa.

Paso a paso: tus primeros 30 días (cronograma)

1. Firmar y recopilar: Contrato + informe de puntos + lista desglosada de servicekosten.
2. Llaves y contadores: Fotografía todas las lecturas, el estado de los elementos y cualquier defecto.
3. Registro (BRP): Reserva o realiza el trámite online—plazo 5 días tras la mudanza.
4. Presupuesto: Confirma que la cláusula de subida de renta cumple los topes de 2025.
5. Elegibilidad: Si estás en un studio independiente, comprueba la posibilidad de huurtoeslag.
6. Calendario: Pon recordatorios—30 de junio para la liquidación anual de servicekosten; la regla de fianza 14/30 días al final.

Lista de responsabilidades (referencia rápida)

• Tú (inquilino): reparaciones menores diarias; uso cuidadoso; notificar defectos puntualmente; pagar la renta a tiempo; respetar normas de la casa; registrarte en el BRP.
• Arrendador: mantenimiento mayor; garantizar la habitabilidad; proporcionar el cálculo de puntos (viviendas reguladas/middenhuur); entregar la liquidación anual de servicekosten; devolver la fianza a tiempo.

Conclusiones clave

• Conoce tu contrato: La mayoría de los contratos estudiantiles son ahora indefinidos; las excepciones incluyen campus, juvenil y hospita.
• La protección de precios es real: Habitaciones y muchos estudios están sujetos a puntos WWS; pide el informe de puntos y usa la Huurprijscheck antes de firmar.
• Fianzas limitadas a 2 meses y deben devolverse en 14 días (o 30 días con deducciones especificadas).
• Subidas de renta (2025) están limitadas: 5% (social), 7,7% (middenhuur), 4,1% (sector libre).
• Los servicekosten deben ser reales y desglosados, con una liquidación anual antes del 30 de junio; puedes impugnar hasta 24 meses tras el plazo.
• El registro (BRP) es obligatorio; notifica tu mudanza dentro de 5 días y evita alquileres sin posibilidad de registro.
• Los honorarios dobles de agencia son ilegales cuando el agente también representa al arrendador; rechaza bemiddelingskosten y cualquier sleutelgeld.
• Las normas municipales varían: p. ej., Rotterdam licencia el alquiler de habitaciones; Ámsterdam enfatiza la aplicación de las normas nacionales. Consulta los requisitos locales.

Última palabra: El sistema neerlandés ofrece una fuerte protección legal si la utilizas. Pide el cálculo de puntos, exige costes desglosados, regístrate y conserva todo por escrito. En caso de duda, la Huurcommissie y las páginas oficiales del gobierno son tu primer recurso.