Comprender el mercado de alquiler estudiantil neerlandés

Introducción

Encontrar una habitación o un pequeño apartamento es uno de los primeros grandes obstáculos de la vida estudiantil en los Países Bajos. La demanda alcanza su punto máximo cada agosto–octubre, mientras que la oferta de habitaciones y estudios asequibles y adaptados a estudiantes sigue siendo escasa, especialmente en las principales ciudades universitarias. El gobierno neerlandés y los ayuntamientos han introducido nuevas regulaciones para proteger a los inquilinos y hacer más viviendas asequibles, pero esas normas pueden ser confusas cuando eres nuevo en el sistema.

Este capítulo explica cómo funciona hoy el mercado de alquiler estudiantil neerlandés: dónde la demanda es más alta, cómo se fijan (y limitan) los precios, qué contratos son legales, qué depósitos y costes de servicios te pueden cobrar y cómo impugnar una renta injusta. También cubriremos particularidades regionales, registro en el BRP (dirección) y listas de verificación prácticas paso a paso para visitar, solicitar, firmar y mudarse.

Por qué importa: No comprender el sistema de puntos de la renta, la legalidad de tu contrato o qué se considera “amueblado” puede costarte cientos de euros al mes y poner en riesgo tu registro y prestaciones. La buena noticia: si conoces las reglas—y cómo usar la Huurcommissie (Comisión de Alquiler)—tienes fuertes protecciones. Consulta las fuentes mencionadas (Rijksoverheid, Huurcommissie, ayuntamientos y estudios del sector) para detalles actualizados.

1) El mercado estudiantil en resumen

Demanda y escasez

• La más reciente Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2024 (monitor nacional de vivienda estudiantil) muestra una escasez de alrededor de 23.100 unidades para estudiantes de educación superior en las 20 ciudades universitarias más grandes en el curso 2023/24, con escenarios en los que la escasez podría aumentar de nuevo hacia 2031/32 si la oferta se queda atrás.
• Las ciudades con grandes universidades y muchos estudiantes internacionales (Ámsterdam, Utrecht, Róterdam, Leiden, Delft, Groninga, Eindhoven, Maastricht, Nimega, Wageningen) experimentan el pico de septiembre más intenso. El monitor describe claramente el efecto de “pico de carga” de septiembre.

¿Qué “tipo” de vivienda suelen alquilar los estudiantes?

• Habitación en piso compartido (onzelfstandige woonruimte / kamer): Tienes tu propio dormitorio pero compartes cocina/baño. El alquiler está regulado por el sistema de puntos para habitaciones (parte del WWS).
• Estudio o apartamento de una habitación (zelfstandige woonruimte): Puerta propia y cocina + baño privados. Está sujeto al WWS hasta cierto umbral. Desde el 1 de julio de 2024, la Wet betaalbare huur (Ley de alquileres asequibles) hizo obligatorio el sistema de puntos hasta 186 puntos (límite superior de “middenhuur”); más allá de eso la vivienda está liberalizada. Los ayuntamientos pueden hacer cumplir y la Huurcommissie puede revisar nuevas rentas (ver Sección 4).

Qué significa realmente “amueblado” (matiz neerlandés)

En los anuncios neerlandeses:

• Kaal / unfurnished (sin amueblar): a menudo sin suelos, sin cortinas, a veces ni siquiera con luminarias. Lleva todo.
• Gestoffeerd / upholstered (gestofeado): suelos + cortinas (y a veces iluminación básica), sin muebles.
• Gemeubileerd / furnished (amueblado): incluye muebles y a menudo pequeños electrodomésticos. Espera una renta más alta.

Consejo profesional: Si un anuncio dice “sin amueblar”, supón que tendrás que comprar suelos/cortinas a menos que el anuncio o el informe de entrada diga lo contrario. Inspecciona y fotografía el estado de suelos y luminarias durante la visita.

2) Cómo se fijan los precios — y cómo se limitan

2.1 El sistema de puntos (WWS) en términos sencillos

Los Países Bajos usan el WoningWaarderingsStelsel (WWS) para asignar puntos por tamaño, instalaciones, rendimiento energético, ubicación (incluyendo WOZ) y servicios.

• Viviendas independientes (estudios/1 dormitorio): total de puntos → renta base legal máxima. Hasta 186 puntos, la renta debe seguir el tope; por encima de eso, la renta está liberalizada. Esta obligación entró en vigor con la Wet betaalbare huur (1 de julio de 2024).
• Habitaciones (onzelfstandige woonruimte): existe una lista específica de puntos para habitaciones (tamaño, lavabo privado, ducha/WC privado, instalaciones del edificio, energía, etc.). La Huurcommissie ofrece la kamer WWS y herramientas para comprobar la renta.

Consejo legal: Para arrendamientos nuevos que comiencen después del 1 de julio de 2024, el tope del WWS es exigible; los ayuntamientos pueden multar a los propietarios por cobros excesivos y la Huurcommissie puede evaluar la renta inicial. Hubo un periodo de preparación para la aplicación municipal hasta el 1 de enero de 2025, y desde el 1 de julio de 2025 la Huurcommissie abrió procedimientos adicionales para reducir rentas excesivas bajo el nuevo régimen.

2.2 Límites anuales de subida de renta (2025)

• Vivienda social (regulada): desde el 1 de julio de 2025, el aumento máximo es del 5%, con tramos según ingresos/rentas bajas que pueden alterar la cantidad exacta (importes fijos o %).
• Middenhuur (renta media): desde el 1 de enero de 2025, máx. 7,7% de aumento.
• Sector liberalizado/libre: desde el 1 de enero de 2025, máx. 4,1% de aumento (regla inflación o crecimiento salarial + 1%; se aplica el menor de los dos).

Consejo profesional: Si tu arrendador propone un aumento por encima de estos topes, no firmes y pide una propuesta corregida por escrito. Para aumentos en vivienda social, puedes objetar y en última instancia recurrir a la Huurcommissie.

3) Qué pagarás típicamente (y por qué)

Los precios reales varían según la ciudad, el tamaño de la habitación y si el lugar está amueblado. Como orientación rápida:

Type	What you get	Typical student cities where common	Indicative range seen on platforms*
Room in shared house	Private bedroom; shared kitchen/bath	Amsterdam, Utrecht, Delft, Leiden, Groningen, Eindhoven	~€450–€950 p/m (utilities often extra; sometimes included)
Furnished studio	Own front door, kitchen & bathroom, furnished	Big cities, campus-adjacent private complexes	~€850–€1,300 p/m (incl/excl utilities)
Upholstered studio	Own front door, basic finish (no furniture)	All study cities, also smaller towns	~€750–€1,150 p/m (excl utilities common)

*Indicativo, basado en capturas de anuncios activos en plataformas para estudiantes/arrendamiento; siempre comprueba la oferta actual en tu ciudad. Para muestreos y ejemplos de corta estancia, consulta el catálogo de Kamernet para estimar el rango.

Por qué la variación? Los puntos, la etiqueta energética, la ubicación y si la unidad está amueblada (gemeubileerd) frente a gestoffeerd (gestoffeerd) influyen en el precio. Las unidades amuebladas tienen una prima porque pagas por muebles y comodidad.

4) Contratos, depósitos y costes de servicio (qué es legal)

4.1 Tipos de contrato (después de julio de 2024)

• El contrato indefinido es el predeterminado. La Wet vaste huurcontracten (entró en vigor el 1 de julio de 2024) eliminó el uso generalizado de contratos temporales de “máximo dos años”. A partir de ahora, la mayoría de los nuevos contratos de arrendamiento son voor onbepaalde tijd (de duración indefinida), con excepciones estrechas (por ejemplo, la Leegstandwet para renovación/demolición).
• Excepciones de corta estancia / Leegstandwet: requieren un permiso municipal y condiciones estrictas. Pide siempre qué excepción aplica y solicita el número del permiso si el propietario afirma tener uno.

Alerta de estafa: “Es un contrato de corta estancia porque preferimos flexibilidad—firma hoy.” Si el propietario no puede mostrar una base legal válida (p. ej., permiso Leegstandwet para un edificio que se renovará pronto), aléjate.

4.2 Depósito de garantía (waarborg)

Desde el 1 de julio de 2023, la Wet goed verhuurderschap limitó el depósito a máx. 2 meses de renta base y estableció reglas más estrictas sobre lo que propietarios y agentes pueden cobrar. El folleto gubernamental para inquilinos lo expone claramente.

4.3 Costes de servicio (servicekosten)

Los propietarios deben proporcionar una liquidación anual de los costes de servicio a más tardar seis meses después del fin del año natural (normalmente antes del 30 de junio). Si pagas anticipos por limpieza de zonas comunes, iluminación, depreciación de muebles en alquileres amueblados o suministros, estos deben estar especificados y basados en costes. Las disputas pueden llevarse a la Huurcommissie.

Consejo legal: ¿No hay liquidación antes del 30 de junio? Escribe un email breve y fechado exigiendo la afrekening servicekosten y las facturas que la respalden. Si el propietario no cumple, puedes pedir a la Huurcommissie que fije una cantidad razonable.

4.4 No al sleutelgeld, no a las “dobles comisiones” de agencia

• Key money/contraprestaciones (súper lucro) que dan al propietario una ventaja irracional son nulas según el Código Civil Artículo 7:264. Los tribunales han reforzado esto repetidamente.
• Doble comisión de corretaje (agente cobrando tanto al propietario como al inquilino) está prohibida bajo Artículo 7:417(4); los inquilinos pueden recuperar esos pagos. Las asociaciones profesionales y notas legislativas confirman esta regla; se aplica a viviendas independientes y no independientes en el contexto de alquiler a largo plazo. (Nota: plataformas turístico‑cortas como Airbnb son una categoría legal separada.)

5) Registro y documentación (BRP, BSN y normas municipales)

5.1 Registro en el BRP

Si vas a vivir en los Países Bajos más de 4 meses, debes registrarte en tu dirección en el BRP (registro municipal de población). La guía del gobierno general así lo indica; muchos ayuntamientos te piden hacerlo dentro de 5 días desde la llegada. El registro es necesario para obtener un BSN, temas de salud y la mayoría de las prestaciones.

• ¿Te quedas ≤ 4 meses? Puedes registrarte en el RNI (Registro de No Residentes) y obtener un BSN—útil para programas cortos o intercambios.

Consejo profesional: Cuando elijas una habitación, verifica “¿se permite inscripción (inschrijven)?” Si el titular de la dirección se niega a permitir la inscripción, no firmes; puede causar problemas con bancos/seguros/financiación de matrícula más adelante.

5.2 Permisos para alquiler de habitaciones y reglas de convivencia (varían por ciudad)

Alquilar habitaciones a varios adultos no familiares a menudo requiere un permiso de conversión (omzettings) y cumplir normas de ruido/seguridad/espacio. Ejemplos:

• Ámsterdam: Alquilar a 3+ adultos no relacionados (o 2+ si también vives allí) requiere una kamerverhuurvergunning. La ciudad también usa una huisvestingsvergunning (permiso de vivienda) para viviendas sociales y—desde mediados de 2024—muchas viviendas de middenhuur; los inquilinos pueden necesitar solicitarlo antes de mudarse.
• Utrecht: Normalmente necesitas un omzettingsvergunning (y a veces un omgevingsvergunning) para convertir una vivienda en varias habitaciones. La ciudad hace cumplir activamente situaciones de kamerverhuur ilegal.

Comprueba siempre la web de tu municipio sobre reglas de kamerverhuur/alquiler de habitaciones antes de firmar—los requisitos difieren por ciudad y por barrio.

6) Paso a paso: Comprueba si tu renta es justa

6.1 Para una habitación (onzelfstandige woonruimte)

1. Reúne información: superficie de la habitación en m²; lavabo/ducha/WC privados; detalles de la cocina compartida; instalaciones del edificio; etiqueta energética.
2. Encuentra la lista de puntos para habitaciones: Usa la rúbrica kamer WWS de la Huurcommissie para asignar puntos.
3. Calcula la renta base máxima correspondiente a tus puntos.
4. Compara con la renta de tu contrato. Si el contrato excede el tope, guarda registros (anuncio, contrato, fotos).
5. Pide una corrección por escrito.
6. Si el propietario se niega: presenta una reclamación ante la Huurcommissie para que evalúe la renta inicial (los plazos difieren según cuándo empezó tu contrato; ver Sección 8).

6.2 Para un estudio/apartamento (zelfstandige woonruimte)

1. Recopila datos: superficie útil, etiqueta energética, espacio exterior, cocina/baño, valor WOZ (desde MijnOverheid o del propietario).
2. Asigna puntos WWS usando la herramienta de la Huurcommissie; la aportación del WOZ está limitada al 33% del total de puntos (evita que el WOZ domine la renta).
3. Encuentra el techo de renta para tus puntos totales.
4. ¿Contrato nuevo tras el 1 de julio de 2024? Tu renta debe respetar el tope hasta 186 puntos, y puedes someterla a comprobación.
5. Si es excesiva, solicita una reducción; si es necesario, presenta el caso en la Huurcommissie (ver Sección 8).

7) Responsabilidades: inquilino vs propietario

Topic	Landlord must…	Tenant must…	Source
Contract form	Provide written contract (new contracts since 1 July 2023) and key info, including points count where applicable	Read carefully; keep copies; follow house rules
Deposit	Charge ≤ 2 months’ base rent; return promptly less demonstrable damages	Pay deposit; hand back in agreed condition
Service costs	Provide annual itemised statement by 30 June	Pay advances; request breakdowns; contest unreasonable items
Rent increases	Follow legal caps (2025: 5% social; 7.7% middle rent; 4.1% liberalised)	Review notice; object if above cap
Broker/fees	No double brokerage charged to tenant; no key money	Refuse/immediately reclaim illegal fees
Registration	Allow BRP registration at the address	Register in BRP if ≥ 4 months stay

8) Disputas y la Huurcommissie (Comisión de Alquiler)

La Huurcommissie es una vía accesible y de bajo coste para disputas sobre renta y costes de servicio. Los procesos y competencias se han ampliado con la Wet betaalbare huur.

8.1 ¿Cuándo puedes acudir a la Huurcommissie?

• Evaluación de la renta inicial / reducción de la renta: Para contratos posteriores al 1 de julio de 2024, los inquilinos en el sector regulado (≤ 186 puntos) pueden someter la renta inicial a prueba y, desde el 1 de julio de 2025, solicitar reducción de la renta si el propietario cobró de más. Los ayuntamientos también hacen cumplir.
• Disputas por subidas anuales de renta: Si los aumentos violan los topes.
• Disputas sobre costes de servicio: Liquidaciones anuales faltantes/incorrectas o cargos desproporcionados.

8.2 Paso a paso: Presentar una reclamación de renta

1. Comprueba tus puntos (Sección 6) y recopila pruebas (contrato, capturas del anuncio, fotos, datos WOZ, etiqueta energética).
2. Envía una carta certificada o email al propietario con tu cálculo y la corrección solicitada.
3. Solicita a la Huurcommissie (formularios online) con documentos de respaldo.
4. Paga la tasa (reembolsable si ganas).
5. Puede haber mediación; si no, sigue una audiencia.
6. La decisión fija la renta o los costes de servicio. Si el propietario no está de acuerdo, puede recurrir a los tribunales; la mayoría acepta las decisiones de la Huurcommissie.

Consejo legal: Para servicekosten, puedes presentar si el propietario no facilita la liquidación anual antes del 30 de junio del año siguiente. Conserva prueba de tu solicitud de la liquidación.

9) Particularidades por ciudad que los estudiantes deberían conocer

• Ámsterdam

  • Alquiler de habitaciones: alquilar habitaciones a múltiples adultos requiere una kamerverhuurvergunning; los umbrales dependen de los residentes y de si el propietario también vive allí.
  • Huisvestingsvergunning: si alquilas una vivienda social o muchas viviendas de middenhuur, los propios inquilinos pueden necesitar solicitar un permiso municipal de vivienda antes de mudarse.
  • Actualizaciones anuales de la Huisvestingsverordening cambian detalles como umbrales de ingresos y reglas de asignación—consulta siempre el año en curso.

• Utrecht

  • Convertir una vivienda normal en habitaciones generalmente necesita un omzettingsvergunning (y a veces un omgevingsvergunning). La ciudad hace cumplir activamente viviendas compartidas ilegales y publica acciones de cumplimiento.

Consejo profesional: Antes de aceptar alquilar una “kamer in een verbouwd herenhuis”, pregunta al propietario qué permiso tienen. La kamerverhuur ilegal puede acarrear multas y desalojo forzado—mala noticia para inquilinos atrapados en el medio.

10) Cómo competir y conseguir una habitación (sin pagar de más)

A) Timing y preparación

1. Empieza pronto: Comienza en mayo/junio para una mudanza en septiembre; la competencia máxima se concentra en agosto/septiembre. La evidencia muestra picos de presión al inicio del año académico.
2. Documentos listos: Pasaporte/ID, comprobante de matrícula, prueba de ingresos o carta de garante, cita para BSN/BRP si vienes del extranjero.
3. Conoce tu presupuesto: Usa los topes WWS para estimar una renta justa antes de las visitas; identificarás rápidamente habitaciones sobrevaloradas.

B) Visitas y solicitudes

• Haz las preguntas correctas: ¿Se permite la inscripción? ¿Qué está incluido en los servicekosten? ¿Etiqueta energética? ¿Cuál es el depósito y cuándo se devuelve? (Recuerda: máx. 2 meses.)
• Revisa la lista de entrega (handover): Para “kaal”, busca suelos, cortinas y luces. Para amueblado, pide un inventario con reglas de depreciación.
• No pagues “honorarios de agencia” si el agente actúa para el propietario. No pueden facturarte.

C) Señales de alarma

Alerta de estafa: • “Transfiere el depósito antes de la visita; estoy en el extranjero.” • Dinero en efectivo como “sleutelgeld” para reservar la habitación. • Negativa a permitir la inscripción en BRP. • No hay contrato por escrito o contrato “temporal” sin base legal válida. Estas son señales clásicas de alarma. El sleutelgeld y las dobles comisiones de agencia son ilegales; los depósitos están limitados; los contratos deben ser por escrito.

11) Ejemplo práctico: comprobar si la renta de una habitación es razonable

Supongamos que te ofrecen una habitación de 10 m² en un piso compartido de 5 personas en Utrecht, con cocina y baño compartidos y etiqueta energética C para el edificio.

1. Puntos por tamaño (superficie de la habitación).
2. Instalaciones: no hay lavabo privado, no hay baño privado → menos puntos.
3. Rendimiento energético del edificio aporta puntos.
4. Servicios compartidos (trastero para bicicletas, espacio exterior) pueden sumar puntos limitados.

Usando la rúbrica de la Huurcommissie para habitaciones, sumas los puntos y consultas la renta base máxima. Si el propietario cobra €825 “todo incluido”, pide un desglose (renta base + servicekosten). Si la renta base excede el tope por tus puntos, puedes exigir una reducción y, si es necesario, presentar una reclamación ante la Huurcommissie para una evaluación de la renta inicial/reducción (dependiendo de la fecha de inicio del contrato y los plazos aplicables).

12) Ejemplo práctico: comprobar si la renta de un estudio es razonable

Visitas un estudio de 27 m² en Róterdam con cocina/baño privados, un pequeño balcón y etiqueta energética B. El propietario pide €1.050 de renta base.

1. Asigna puntos WWS por superficie, instalaciones, etiqueta energética y ubicación/WOZ (recuerda el límite del 33% en la aportación del WOZ al total de puntos).
2. Añade puntos por espacio exterior y extras.
3. Total de puntos = renta máxima legal.
4. Si el total ≤ 186 puntos, la renta debe estar por debajo o en el tope según la Wet betaalbare huur (contratos nuevos tras el 1 de julio de 2024). Si la renta solicitada es más alta, puedes impugnarla.

13) Costes de servicio: ¿qué es razonable?

Artículos comunes para estudiantes:

• Limpieza/electricidad de zonas comunes, alumbrado de escalera, jardinería.
• Depreciación de muebles en alquileres amueblados (a tasas razonables).
• Internet/TV si se proporciona de forma centralizada.
• Servicios individuales (si están contabilizados) deben liquidarse al coste real.

Los propietarios deben facilitar una declaración anual detallada antes del 30 de junio. Si no llega, o si las cifras parecen infladas, puedes presentar un caso por servicekosten ante la Huurcommissie.

14) Comparar opciones: habitaciones vs estudios (para estudiantes)

Feature	Room in shared house	Studio (zelfstandig)
Privacy	Lower (shared kitchen/bath)	High (private facilities)
Registration	Usually possible	Usually possible
Eligibility for rent allowance (huurtoeslag)	Rare (rooms = non-self-contained)	Sometimes (if conditions met; check Belastingdienst criteria)
Price level	Lower base rent; utilities often included	Higher base rent; utilities often separate
Risk of illegal rooming use	Higher—verify permits	Lower
Chance to meet people	High	Lower

Consejo profesional: Los estudios suelen parecer más sencillos, pero los costes fijos (muebles, contratos de suministros propios) pueden hacerlos más caros de lo que parecen. Las habitaciones pueden ser más económicas si los servicekosten son razonables y se reparten equitativamente.

15) Cómo presupuestar (realista)

• Renta base (kale huur): gobernada por los puntos en el sector regulado.

• Servicekosten: presupuesta €50–€150 p/m para una habitación con limpieza de áreas comunes y suministros; los estudios amueblados pueden añadir €75–€200 p/m según lo incluido (internet/calefacción). Usa la declaración anual para ajustar.

• Costes únicos:

  • Depósito: hasta 2 meses de renta base (máximo legal).
  • No hay comisión de agencia si el agente representa al propietario.
  • Suelos/cortinas/lámparas si está “kaal”.

16) Estrategia estacional: cuándo buscar y cómo dosificarte

1. Fase 1 (investigación): marzo–mayo — selecciona barrios, aprende las normas de permisos, configura alertas.
2. Fase 2 (solicitudes): junio–agosto — asiste a tantas "hospi" (visitas de compañeros de piso) como puedas; guarda tus documentos en un solo PDF.
3. Fase 3 (plan B): Reserva alojamiento a corto plazo de 1–3 meses mientras sigues buscando en el terreno; hay habitaciones de corta estancia en toda NL que pueden servir de puente hacia largo plazo.

Consejo profesional: En entornos de "hospi", ser fiable, limpio y ya registrado/matriculado importa tanto como el presupuesto. Lleva prueba de ingresos/carta de garante para destacar.

17) Errores comunes (y cómo evitarlos)

• Firmar un contrato temporal ilegal sin base legal (p. ej., sin permiso Leegstandwet). Solución: Pide la base legal y el número de permiso por escrito.
• Pagar tarifas “administrativas” o “de agencia” como inquilino cuando el agente trabaja para el propietario. Solución: Recházalo amablemente; cita BW 7:417(4); paga solo el depósito y la primera mensualidad.
• Aceptar una renta “todo incluido” sin desglose de servicekosten. Solución: Exige separar renta base + anticipos y solicita la declaración anual antes del 30 de junio.
• Omitir el registro en BRP. Solución: Confirma "inscripción permitida" antes de firmar y pide cita municipal dentro de 5 días de la llegada si te quedas 4+ meses.
• Pagar de más por encima del tope WWS. Solución: Calcula los puntos y usa la Huurcommissie. Para contratos nuevos tras el 1 de julio de 2024, el tope es obligatorio hasta 186 puntos.

18) Mini‑guías prácticas

A) Cómo impugnar la renta ante la Huurcommissie (lista)

1. Calcula los puntos (Sección 6); guarda pruebas.
2. Escribe al propietario con tu cálculo y un plazo razonable (p. ej., 14 días).
3. Presenta online en la Huurcommissie si no hay acuerdo; paga la tasa.
4. Asiste a la audiencia (a menudo online); mantén la postura factual.
5. Aplica la decisión (renta/costes de servicio ajustados).

B) Lista para el día de la mudanza

• Fotografías de toda la vivienda, especialmente suelos, ventanas y electrodomésticos.
• Inventario (para amueblado) firmado por ambas partes.
• Confirma lecturas de contadores y cómo pagar suministros.
• Pregunta dónde inscribirte en el BRP y si hay normas de convivencia.

C) Secuencia segura de pago

1. Firma el contrato por escrito primero.
2. Paga primer mes + depósito legal a la cuenta bancaria del propietario (no en efectivo a un IBAN privado con distinto nombre).
3. Recibe llaves + informe de entrada.

Alerta de estafa: Nunca transfieras grandes sumas por criptomonedas ni a una cuenta fuera de la UE. Rechaza pagos antes de ver el interior de la vivienda.

19) Tablas que usarás de nuevo

19.1 Límites legales y protecciones clave (2025)

Item	Rule (2025)	Where it comes from
Deposit	Max 2 months’ base rent	Wet goed verhuurderschap (Gov. brochure)
Annual increase (social)	Max 5% from 1 July 2025 (with brackets)	Rijksoverheid + Huurcommissie
Annual increase (middle-rent)	7.7% from 1 Jan 2025	Rijksoverheid
Annual increase (liberalised)	4.1% from 1 Jan 2025	Rijksoverheid
WWS mandatory	Up to 186 points (new tenancies after 1 July 2024)	Wet betaalbare huur (news)
No “double agency fees”	Tenant cannot be charged when agent acts for landlord	BW 7:417(4) / NVM guidance
Key money (sleutelgeld)	Void (unreasonable advantage)	BW 7:264 / case law
Service-cost statement	By 30 June following the year	Huurcommissie policy
BRP registration	Required if stay > 4 months	Rijksoverheid

19.2 Lista de responsabilidades (inquilino/propietario)

Task	Tenant	Landlord
Provide written contract	Read/keep	Must provide (post-1 July 2023)
BRP registration	Book appointment and register	Allow registration
Rent cap check	Calculate WWS points	Charge at/below legal max (≤186 points)
Service-cost settlement	Request if missing	Issue by 30 June + itemise
Legal increases	Verify %	Apply within caps (Section 2.2)

19.3 Habitaciones vs estudios vs diferencias por amueblado

Feature	Room	Studio (upholstered)	Studio (furnished)
Privacy	Low–Medium	High	High
Move-in cost	Low deposit, no furniture needed? (depends)	Deposit + flooring/curtains	Higher rent; deposit often higher in €
Service costs	Often higher share of common costs	Lower common, higher individual	Can include furniture depreciation
WWS regime	Room points (Huurcommissie)	Self-contained points	Same as studio
Who is it for?	Budget + social living	Independence at lower size	Short-stay, internationals, convenience

20) Instantáneas regionales (qué hace diferentes a las ciudades)

• Ámsterdam y Utrecht: competencia más dura; permisos estrictos para kamerverhuur y sistemas de huisvestingsvergunning; muchos complejos privados de estudios; alto porcentaje de internacionales cada septiembre → reserva alojamiento temporal y busca localmente.
• Groningen y Eindhoven: grandes poblaciones estudiantiles pero relativamente más casas tradicionales de habitaciones; todavía concurrido en picos; comprueba los mostradores RNI/BRP si empiezas con corta estancia.
• Delft/Leiden/Wageningen: demanda científica/técnica; muchas casas compartidas; verifica el trastero para bicicletas y la compatibilidad de horarios de laboratorio (ruido).
• Róterdam/La Haya: más stock de estudios de nueva construcción; aún verifica puntos WWS y etiquetas energéticas cuidadosamente.

21) Si eres internacional

• BRP vs RNI: Regístrate en BRP si te quedas > 4 meses, de lo contrario RNI para obtener un BSN; muchas universidades organizan jornadas de registro—consigue una cita.
• Banco y seguros: BRP → BSN → cuenta bancaria/seguro se vuelven sencillos; sin BRP, muchos servicios son complicados.
• La Huurcommissie también es para ti: No necesitas nacionalidad neerlandesa para presentar; tus derechos son los mismos.

22) Resumiendo: las primeras dos semanas de un estudiante en NL

Día 1–3: Registro de entrada, inspecciona y fotografía, firma inventario, anota lecturas de contadores, confirma cita BRP. Día 4–7: Regístrate en BRP; abre cuenta bancaria/seguro; vuelve a leer tu contrato y calcula puntos WWS. Día 8–10: Si la renta parece alta, envía un email al propietario con tu cálculo. Día 11–14: Si no hay acuerdo, prepara la presentación a la Huurcommissie; de lo contrario, disfruta tu nuevo lugar y aprende las rutas en bicicleta del barrio.

Puntos clave

• Conoce los puntos: El WWS determina la renta legal máxima para habitaciones y estudios. Desde el 1 de julio de 2024, el tope es obligatorio hasta 186 puntos para contratos nuevos—úsalo.
• Atento a los topes: En 2025, las subidas son 5% (social) desde 1 de julio, 7.7% (middenhuur) desde 1 de enero, y 4.1% (liberalizado) desde 1 de enero.
• Paga sólo lo legal: No a dobles comisiones de agencia; no a sleutelgeld; depósito ≤ 2 meses; declaración de servicekosten antes del 30 de junio.
• Regístrate pronto: BRP si te quedas más de 4 meses; de lo contrario RNI—tu BSN y servicios dependen de ello.
• Usa la Huurcommissie: Si la renta es demasiado alta o los servicekosten son incorrectos, presenta—está diseñada para casos como el tuyo.