De belastingvrije winstmachine
Een volledige vrijstelling
Een van de meest significante, maar minst besproken, financiële voordelen voor huiseigenaren in Nederland is de volledige afwezigheid van een vermogenswinstbelasting bij de verkoop van een eigen hoofdwoning. Als iemand een huis koopt voor €300.000 en het vijf jaar later verkoopt voor €450.000, is de €150.000 winst volledig van hen om te houden, volledig belastingvrij. Deze regel geldt alleen voor de verkoop van uw hoofdwoning (eigen woning), de woning waarin u daadwerkelijk woont en geregistreerd staat. Deze belastingvrijstelling biedt een enorme prikkel voor huiseigendom, aangezien de woning niet alleen een plek om te wonen is maar ook een fiscaal gunstig beleggingsinstrument. Voor generaties lang hebben Nederlandse huiseigenaren dit 'steen en mortel' investeringsmodel gezien als de primaire methode van vermogensopbouw, een voordeel dat volledig niet beschikbaar is voor huurders, die met hun maandelijkse betalingen geen eigen vermogen opbouwen.
De 'eigenwoningreserve'-voorwaarde
Hoewel de winst (overwaarde) belastingvrij is, heeft de overheid een regel ingevoerd om deze winst aan te moedigen om te worden herbelegd in de woningmarkt. Dit staat bekend als de eigenwoningreserve. Als u uw huis met winst verkoopt, wordt deze winst door de Belastingdienst geregistreerd als uw 'home equity reserve'. U wordt vervolgens geacht deze reserve te gebruiken om de aankoop van uw volgende hoofdwoning te financieren. Als u een nieuw huis koopt, wordt de hoogte van de hypotheek waarop u de hypotheekrenteaftrek kunt claimen, verminderd met de hoogte van uw eigenwoningreserve. Bijvoorbeeld, als u een winstreserve van €150.000 heeft en een nieuw huis koopt voor €600.000, kunt u de hypotheekrenteaftrek alleen claimen op een hypotheek tot maximaal €450.000 (€600.000 - €150.000). Deze regel dwingt u om uw belastingvrije winsten te herinvesteren in uw volgende woning als u de andere belangrijke belastingvoordeel, de hypotheekrenteaftrek, wilt blijven maximaliseren. De reserve verloopt na drie jaar, waarna u het geld voor alles kunt gebruiken zonder toekomstige aftrekposten te beïnvloeden.
Het nadeel voor huurders
De combinatie van belastingvrije vermogenswinst en de hypotheekrenteaftrek creëert een enorme financiële kloof tussen bezit en huren. Een huiseigenaar profiteert van twee enorme, onderling verbonden overheidsubsidies, terwijl een huurder dat niet doet. In de loop van een leven kan dit verschil in fiscale behandeling leiden tot enorme welvaartsverschillen. Een huurder betaalt maandelijks zijn woonlasten en houdt niets over om te tonen, terwijl een huiseigenaar niet alleen eigen vermogen opbouwt maar ook profiteert van mogelijke belastingvrije waardestijging, terwijl zijn maandelijkse kosten worden gesubsidieerd door het belastingsysteem. Deze structurele ongelijkheid is een fundamenteel kenmerk van de Nederlandse woningmarkt en een belangrijke overweging voor iedereen die zijn langetermijn woonopties afweegt.
