Een referentie uit uw verleden
De verhuurderverklaring (de verklaring van de verhuurder) is een gestandaardiseerde referentiebrief die een potentiële huurder van zijn huidige of meest recente verhuurder moet verkrijgen. Het is een vast onderdeel in de aanvraagprocedure bij vrijwel alle professionele makelaarskantoren en woningcorporaties in Nederland. Het doel van het document is als karakterreferentie te dienen en de nieuwe verhuurder gerust te stellen dat de aanvrager een bewezen staat van dienst heeft als een betrouwbare en goed gedragen huurder. Hoewel het wordt beschouwd als een cruciaal bewijsstuk in het screeningsproces, is de praktische waarde ervan zeer twijfelachtig vanwege de inherente subjectieve en niet verifieerbare aard.
Wat de Verklaring bevestigt
Een makelaar zal doorgaans de aanvrager een standaard formulier bezorgen dat door de vorige verhuurder ingevuld moet worden. De belangrijkste vragen op dit formulier zijn bijna altijd:
- Heeft de huurder de huur consequent op tijd betaald?
- Is de huurder momenteel in huurachterstand?
- Heeft de huurder tijdens zijn huurperiode significante overlast veroorzaakt (
overlast)? - Is het pand goed onderhouden geweest?
Een positieve verhuurderverklaring kan het acceptatieproces versoepelen, maar elke negatieve opmerking of zelfs een weigering door een vorige verhuurder om er een te verstrekken, kan een belangrijke rode vlag zijn die tot afwijzing leidt.
Het gebrek aan subjectiviteit
Het fundamentele probleem met de verhuurderverklaring is het gebrek aan objectiviteit. De nieuwe verhuurder heeft geen manier om de context van de relatie tussen de aanvrager en diens vorige verhuurder te kennen. Een 'slechte' referentie kan een vorm van vergelding zijn van een verhuurder die ontevreden was over legitieme onderhoudsverzoeken van de huurder. Omgekeerd kan een 'goede' referentie een leugen zijn van een verhuurder die ernaar snakt een problematische huurder kwijt te raken. Het document is een mening, geen geverifieerd feit. Dit systeem creëert ook een aanzienlijk en oneerlijk obstakel voor huurders die voor het eerst huren, huiseigenaren die overstappen naar huren, en nieuwkomers in het land, van wie niemand zo'n document kan overleggen en dus onmiddellijk een nadeel heeft in het screeningsproces.
