Voorafgeprogrammeerde huurverhogingen
Een op voorhand geprogrammeerde huurverhouding, in het Nederlands bekend als staffelhuur (letterlijk 'gespreide huur'), is een huurovereenkomst waarbij de huur over de duur van het contract niet vaststaat maar op vooraf bepaalde data verandert volgens vooraf bepaalde bedragen. Dit verschilt van een standaard indexeringclausule, waarbij het percentage van de jaarlijkse verhoging van tevoren onbekend is omdat het afhangt van toekomstige inflatie. Bij staffelhuur staan de exacte toekomstige huren direct in het contract geschreven. Bijvoorbeeld kan in het contract staan: "De huur bedraagt €1.500 per maand voor de eerste 12 maanden, €1.650 per maand voor de daaropvolgende 12 maanden en €1.800 per maand daarna." Hoewel dit zekerheid biedt, is dit een zeer ongebruikelijke contractvorm voor woonobjecten in Nederland en gaat het gepaard met juridische complexiteiten en potentiële valkuilen voor huurders.
De stap-voor-stap huurcontract (Staffelhuur)
De meest voorkomende vorm van een gegroeide huur is het stap-gewijze huurcontract, waarbij de huur in stappen in de loop der tijd stijgt. Verhuurders gebruiken dit model soms om huurders aan te trekken met een lagere, aantrekkelijkere initiële huur, wetend dat deze later automatisch zal stijgen naar een hoger niveau. Dit kan een woning op middellange termijn betaalbaarder laten lijken dan het in werkelijkheid is. Huurders moeten de gemiddelde huur over de gehele periode berekenen om de werkelijke kosten te begrijpen. Deze contracten verschillen sterk van promotionele aanbiedingen (bijv. 'eerste maand gratis'), aangezien de gespreide huurstructuur een permanent kenmerk van de prijsstelling van de huurovereenkomst is.
Juridische geldigheid en sectorale verschillen
De juridische geldigheid van een staffelhuur-contract hangt volledig af van in welke huursector het eigendom zich bevindt:
- Gereguleerde (Sociale) Sector: In deze sector zijn gespreide huurclausules strikt illegaal. De maximale huur wordt bepaald door het puntenstelsel (
woningwaarderingsstelsel), en de huur mag slechts eenmaal per jaar verhoogd worden volgens het door de overheid vastgestelde maximumpercentage. Elke clausule die vooraf een ander verhogingsschema bepaalt, is nietig en vernietigbaar. - Vrije Sector: In de vrije sector is
staffelhuurtheoretisch toegestaan, maar het moet nog steeds voldoen aan de fundamentele huurwetten. Het belangrijkste hiervan is dat de huur slechts eenmaal per 12 maanden mag worden verhoogd. Daarom moeten de 'stappen' in het contract minstens 12 maanden uit elkaar liggen. Verder vervangt de vooraf afgesproken 'stap'-verhoging de standaard indexatieverhoging voor dat jaar; een verhuurder kan beide niet toepassen. Ze kunnen geen stapverhoging hebben van €1.500 naar €1.650 en daarbovenop ook een inflatie-gerelateerde verhoging toepassen.
Gegeven hun zeldzaamheid en juridische complexiteit dient elke huurder die een gegroeid huurcontract wordt voorgesteld dit door een juridisch deskundige bij het Juridisch Loket of Woonbond te laten beoordelen voordat er wordt getekend.
De theoretische stap-omlaag huur
Hoewel een huurcontract waarbij de huur 'daalt' in de loop der tijd een theoretische mogelijkheid is, komt dit vrijwel niet voor op de Nederlandse woningmarkt. Er is geen praktisch voordeel voor een verhuurder om zo'n structuur aan te bieden, en het blijft een concept beperkt tot juridische leerboeken in plaats van echte huurovereenkomsten.
