Overeenkomst van ondergeschiktheid

Een hoogtechnische en irrelevante term voor huurders

Een 'subordination agreement' is een complex juridisch instrument dat vrijwel geen relevantie heeft voor een standaard residentiële huurder in Nederland. In juridische en financiële termen betekent ondergeschiktheid dat de schuld of vordering van de ene partij lager wordt gerangschikt dan die van de andere partij bij wanbetaling. In een vastgoedcontext verwijst het soms naar een overeenkomst waarbij een huurder ermee instemt dat zijn/haar huurrechten 'ondergeschikt' zijn aan de rechten van de hypotheekverstrekker van de verhuurder. Dit zou betekenen dat indien de verhuurder in gebreke blijft met zijn hypotheek en de bank tot executoriale verkoop overgaat, de bank mogelijk de huurovereenkomst kan beëindigen. Dit gehele concept wordt echter in de Nederlandse particuliere huurmarkt vrijwel buiten spel gezet door een krachtig, dwingend rechtsbeginsel.

De kracht van 'Koop breekt geen huur'

De bescherming van de huurder tegen zo'n situatie is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek onder het principe van Koop breekt geen huur, wat letterlijk betekent 'Verkoop verbreekt de huur niet'. Deze verplichte wet bepaalt dat als een verhuurde woning wordt verkocht of op andere wijze wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar (inclusief een bank na een executieverkoop), de bestaande huurovereenkomst niet wordt beëindigd. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder en is wettelijk gebonden aan alle voorwaarden van de oorspronkelijke huurovereenkomst. De rechten van de huurder zijn volledig beschermd. Dit beginsel voorkomt dat een verhuurder een woning verkoopt om een zittende huurder te ontruimen en zorgt ervoor dat het huis van een huurder veilig blijft, zelfs als het eigendom van het gebouw verandert. Dankzij deze krachtige bescherming heeft een 'ondergeschiktheids-overeenkomst' geen plaats in een Nederlandse residentiële huurovereenkomst.